El mercado de oficinas resurge con fuerza y va camino de triplicar las cifras de 2013

Hasta la fecha se han invertido aproximadamente 2.400 millones de euros en el mercado de oficinasde Madrid y Barcelonalo que supone que durante los meses de verano se ha invertido tanto como en la primera mitad de año, y de seguir así la actividad inversora, este ejercicio económico podría triplicar los volúmenes invertidos en el pasado año.

Así se desprende, al menos del balance de actividad de este segmento del tercer trimestrehecho público hoy porla firma de consultoría y servicios inmobiliarios CBRE.

Según los datos que maneja esta compañía,durante los meses de enero a octubre se ha registrado una absorción bruta de superficie (metros cuadradoscontratados) de aproximadamente 232.000 metros cuadradosen Madrid y 137.000 en Barcelona. Esto supone que la absorción en Madrid ha disminuido un 7% mientras que se ha incrementado un 8% en Barcelona en comparación con el mismo periodo del año anterior.

A pesar de estas cifras, se perciben señales de interés y activación en la demanda, e incluso se han recogido operaciones en zonas externas al centro de ambas ciudades.Sin embargo, para Patricio Palomar, director de análisis de Mercados de la compañía, “más del 50% de las operaciones siguen concentrándose en el centro ciudad −fundamentalmente en el área central de negocios− y lo más destacable es que seguimos registrando contrataciones en el rango de los 2.500 a los 5.0000 metros cuadradose incluso algunas como la operación firmada por el Grupo Sigla en Castellana 280 que superan los 7.000 metros”.

Los ocupantes continúan dando mucha importancia a factores de decisión que no son únicamente los precios y en palabras de Iñigo Enrich, director nacional de agencia oficinas, “la demanda sabe que se atisban repuntes en las rentas prime de Madrid así como un descenso de la disponibilidad en edificios calificados como AAA con espacios superiores a 5.000 metros cuadrados, por lo que se hace necesaria la llegada de más producto de calidad al mercado, que vendrá seguro en forma de rehabilitación de inmuebles magníficamente ubicados, pero muy pobremente mantenidos en algunos casos”.

Algo similar ocurre en la Ciudad Condal. Eva Jodar, directora de agencia oficinas de Barcelona, insiste en que “el parque de oficinas de la ciudad sigue mostrando una clara obsolescencia y cada vez resulta más complicado encontrar inmuebles de la calidad que requieren actualmente las grandes compañías transnacionales. Disponibilidad inmediata hay mucha, pero la de calidad escasea. Es realmente difícil encontrar una buena superficie que cumpla son los requisitos de localización idónea, fácil y cómodo acceso a transporte público, representatividad del inmueble, eficiencia en el uso de los espacios y compromiso con la sostenibilidad. Solo rehabilitaciones como la que muy próximamente inaugurará Colonial en su edificio de Travessera son capaces de cubrir las expectativas de la demanda”.

Un mercado que sigue presentando una clara polarización

En términos de la disponibilidad, ésta continúa disminuyendo ligeramente pero de manera sostenida en el segmento de oficinas de ambas ciudades. En este sentido, aunque el principal motivo de la firma de los contratos es la reubicación a zonas más apetecidas de ambas ciudades, también se han registrado demandas de nuevas empresas que se están estableciendo, e incluso algunas que han comenzado a crecer. Es también destacable que en el caso de Barcelona, los cambios de uso de algunos edificios de oficinas que pronto pasarán a tener un uso hotelero, han ayudado a reajustar la disponibilidad de la ciudad.

Según los datos de la consultora, el ratio de vacío medio de Barcelona ha pasado del 15,58% al 14,90% y todos los submercados de la Ciudad Condal han experimentado un descenso de su disponibilidad inmediata. Sin embargo, mientras que en el centro de la ciudad el ratio se encuentra cercano al 10%, en las Nuevas Áreas de Negocios y la periferia sigue estando por encima del 22%.

En el caso de Madrid, la evolución de la tasa de vacío se mantiene prácticamente similar en todos los submercados, y aún no se ha registrado una mejora palpable. n cuanto a precios, CBRE concluye que las rentas prime de referencia en las principales áreas de negocio están estabilizadas en los 17,75 euros/metro cuadrado/mes en Barcelona y con este ya han sido cuatrotrimestres sin ninguna corrección, mientras que Madrid ya ha repuntado ligeramente hasta los 24,75 euros/metro cuadrado/mes y es fácil que se termine el año en niveles de 25,00 euros/metrocuadrado/mes. Además, durante el tercer trimestre se han firmado de nuevo varias transacciones por encima de 28,00 euros/metro cuadrado/mes en Madrid y en el entorno de los 20,00 euros/metro cuadrado/mes en Barcelona.

El mercado de inversión sigue eufórico respecto al nuevo ciclo

El pasado verano ha sido realmente activo en cuanto a inversión. De hecho, 2014 va a ser un año excepcional en el mercado de inversión de oficinas tanto en Madrid como en Barcelona, con un marcado protagonismo de los nuevos vehículos cotizados de inversión colectiva (las llamadas socimis) que si bien son compañía españolas, dentro de su capital aproximadamente un 85% son participaciones de grandes fondos internaciones e inversores de referencia como George Soros, John Paulson, Bill Gross o Richard Perry.

Según la consultora, hasta la fecha ya se han invertido aproximadamente 2.400 millones de euros, lo que supone que durante los meses de verano se ha invertido tanto como en la primera mitad de año, y de seguir así la actividad inversora, este ejercicio económico podría triplicar los volúmenes invertidos en el pasado año.

Además, sigue siendo muy destacable la toma de posiciones directa o indirecta en España por parte de inversores asiáticos. Así GIC (el fondo soberano de Singapur) ha entrado como socio en el capital de GMP, operación que marca un nuevo hito en la recuperación del sector, pues la llegada de fondoscore (versus los fondos oportunistas en búsqueda de activos distressed) denota la recuperación definitiva de la economía.

Segunda gran desinversión de carteras públicas

La venta de la segunda cartera de inmuebles de la Generalitat también ha concluido su proceso, y si el año pasado fue la compañía aseguradora francesa AXA quien compró la primera cartera de la Generalitat, esta vez ha sido la aseguradora suiza Zurich la que se ha hecho con los otros 13 edificios que se sacaron este año al mercado, esta vez a una yield 150 puntos básicos más baja, y por un valor de 201 millones de Euros.

Según Patricio Palomar, “la conjunción de unas más halagüeñas expectativas macroeconómicas acerca de España, la alta liquidez en el mercado, la necesidad de diversificación geográfica de los fondos extranjeros y el continuado descenso en la rentabilidad de productos sustitutivos como la deuda soberana nacional, aseguran que el interés inversor tanto nacional como internacional se prolongue al menos en los próximos trestrimestres, y esto supondrá que España se consolidará como el destino más demandado en el Sur de Europa por los inversores en inmobiliario.”