se puede reclamar su devolución

¿Se puede evitar la plusvalía municipal cuando vendes tu casa con pérdidas?

El estallido de la crisis ha dado lugar a situaciones, cuanto menos, pintorescas. Familias o particulares que se han visto empujadas a vender su casa al no

Foto: Foto: Elena Sanz
Foto: Elena Sanz

El estallido de la crisis ha dado lugar a situaciones, cuando menos, pintorescas. Han sido y son muchas las familias o particulares que se han visto empujadas a vender su casa al no poder hacer frente a la cuota hipotecaria y obligadas, al mismo tiempo, a pagar un impuesto municipal en base a las ganancias generadas aunque por esa venta hayan tenido que asumir, en realidad, pérdidas. Es la llamada plusvalía municipal o técnicamente, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos Urbanos (IIVTU).

¿Es posible y legal que un ayuntamiento exija el pago de este tipo de tributos cuando la venta del inmueble ha generado pérdidas a su propietario? Es decir, ¿cuando no ha obtenido ningún beneficio por esa transacción?

Sí. Es posible y, de momento los ayuntamientos de toda España lo aplican en base a la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Se trata de un impuesto municipal, no estatal, que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana -quedan fuera los terrenos considerados rústicos- cuando se produce la venta de un inmueble, ya sea éste un terreno, una vivienda, una oficina, etc.

No resulta rentable cuanto la cantidad que se reclama es menor a 5.000 euros. Entre 5.000 y 20.000 empieza a compensar acudir a los tribunales

Es un impuesto que paga quien vende que se ve obligado, por ley, a pagarlo tanto si la operación le ha reportado ganancias o pérdidas, plusvalías o minusvalías. Una situación que está generando gran controversia y que ha llevado a numerosas compañías y particulares a pleitear en los tribunales y a exigir su devolución a las haciendas locales.

“Es un problema con el que nos hemos encontrado tras el estallido de la crisis”, explicaba esta semana Gonzalo Rincón de Pablo, asociado principal del departamento de fiscal del despacho de abogados Garrigues, en unas jornadas sobre fiscalidad y valoración organizadas junto a Tinsa y Observatorio Inmobiliario.

Demostrar que no se ha producido ganancia sino pérdida

Pero, ¿es posible esquivar este impuesto?, ¿con qué armas legales cuentan tanto los particulares como las empresas?

"Lo mejor y lo primero que hay que hacer es pagar y luego reclamar su devolución", recomienda Gonzalo Rincón. Opinión que comparte Marta García Hernández, responsable de consultoría tributaria y valoraciones especiales de Tinsa, si bien, según los cálculos que maneja la tasadora, acudir a los tribunales no resulta rentable cuando la cantidad que se reclama es menor de 5.000 euros.

"Entre 5.000 y 20.000 euros empieza a compensar pleitear ya que, para poder hacerlo, el cliente debe gastarse dinero en una prueba técnica que demuestre que la venta del inmueble no le ha generado ganancias. También tiene que pagar a un abogado y a un procurador y, aunque las probabilidades de que los tribunales le den la razón son muy altas, siempre existe el riesgo de que no sea así. Por eso, para cantidades muy pequeñas no suele compensar", apunta Marta García Hernández. "Obviamente, para más de 20.000 euros todo el mundo debería exigir su devolución".

De hecho, los expertos y abogados reunidos en estas jornadas animaron a empresas y a particulares a no quedarse de brazos cruzados y expusieron las armas legales con las que cuentan hoy en día para reclamar la devolución de estos impuestos así como la jurisprudencia que, a lo largo de los últimos años, ha ido dando la razón a los afectados. Eso sí, hay que armarse de paciencia ya que los tribunales pueden tardar entre cuatro y cinco años en darles la razón.

De entrada, quien quiera reclamar debe saber que la batalla está perdida ante los Ayuntamientos. que se escudan en la ley para seguir cobrando este impuesto y denegar su devolución. No obstante, tras el 'no', cabe recurrir al contencioso administrativo que corresponda. "Llegados a este punto, lo más probable es que los tribunales nos den la razón", reconoce Marta García Hernández.

Para ello, es necesario probar que con la venta del terreno o inmueble en cuestión, el vendedor no ha obtenido ninguna plusvalía. Es decir, hay que probar que se ha producido una reducción del valor del terreno o del inmueble durante el periodo de tenencia. Y para ello es necesario el informe técnico, el procurador y el abogado.

"La doctrina y la jurisprudencia afirman que la inexistencia de incremento de valor excluye el devengo", apuntaba Gonzalo Rincón. "El Tribunal Supremo, el Tribunal Administrativo de Navarra, el TSJ de Cataluña o el TSJ de Madrid han dado la razón a los demandantes. Y aún así, la Dirección General de Tributos sigue defendiendo la ley y los Ayuntamiento se amparan precisamente en ella para seguir cobrando este impuesto y para seguir denegando la devolución de las cantidades cobradas indebidamente. El Supremo lo ha dicho muy claro, si no hay una ganancia no hay hecho imponible".

La fórmula que demuestra que el impuesto está mal calculado

Ésta es pues, una de las vías de defensa. Demostrar que no se ha producido plusvalía y si no hay ganancia no debería haber hecho imponible. La otra se basa en la fórmula matemática de un vecino de Cuenca que demuestra que la liquidación de este tributo está mal calculada, tal y como ya explicó El Confidencial.

Un arquitecto y matemático de 72 años demostró hace cuatro años a través de una fórmula matemática que que los Ayuntamientos de toda España están cobrando más impuestos de lo que recoge la leyAntonio Escribano, arquitecto y matemático de 72 años, hace casi cuatro años se dio cuenta de que los Ayuntamientos de toda España están cobrando más impuestos de lo que recoge la ley. Inició entonces una batalla legal que duró dos años y que finalmente se saldó con un fallo a su favor del Tribunal Superior de Justicia de Castilla La Mancha en abril de 2012. Según sus propios cálculos, su ayuntamiento le estaba exigiendo 18.000 euros de más.

Su fórmula demostraba que algunos consistorios cobran hasta un 40% más de lo debido por la llamada plusvalía municipal. Según la Ley de Haciendas Locales, este impuesto grava el aumento que ha experimentado una propiedad en los últimos veinte años. Sin embargo, muchos consistorios han dado la vuelta a la tortilla y calculan dicho impuesto en base al incremento que experimentará el bien en los veinte años siguientes al devengo.

José Manuel Lara, responsable de tasaciones y valoraciones inmobiliarias del Grupo Prevalúa lo explicaba con un ejemplo. "Sobre un terreno con un valor de 100 euros, el Ayuntamiento está aplicando un impuesto sobre el 60% de su valor si el periodo gravado es de 20 años. En este caso, la base imponible será de 60 euros, sobre la que se aplica el impuesto que ronda el 30%, resultando una cuota a pagar de 18 euros. Este método de cálculo supone valorar el incremento de los próximos 20 años, no el producido en los 20 últimos. Lo correcto sería que la base imponible fuera el incremento del valor del suelo de los últimos 20 años, es decir la diferencia entre el valor actual y el inicial".

La Dirección General de Tributos, para zanjar la polémica, mostró su desacuerdo expreso al contenido de la sentencia a través de un informe fechado el 18 de diciembre de 2012.

Los expertos coinciden en señalar que se trata de una vía que es más difícil que prospere en los tribunales pero no la descartan en determinados casos. "Es más creativa y es bueno conocerla, pero es mejor demostrar que se ha producido una pérdida con la venta", apunta Gonzalo Rincón.

¿Cuándo prescriben?

Los grandes damnificados han sido quienes compraron en pleno boom inmobiliario, cuando los precios alcanzaron los máximos, y se han visto obligados a vender tras el estallido de la burbuja. Pero, ¿de cuánto tiempo disponemos para reclamar la devolución de este impuesto?

Gonzalo Rincón explica que "el plazo de prescripción normal es de 4 años desde que acaba el periodo en el que debes ingresar la deuda tributaria. Esto sucede cuando eres tú quien tiene que presentar el modelo y calcular el impuesto. Es lo que se llama autoliquidación”.

"Otras veces simplemente comunicas al Ayuntamiento que has vendido una propiedad y son ellos los que calculan y te dicen cuánto tienes que pagar. Te liquidan el impuesto". En estos casos, apunta el abogado, "hablamos de liquidaciones y pueden llegar a decirte que tienes un plazo para reclamar de un mes desde su recepción y no 4 años".

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