¿Cuánto está dispuesto el mercado a pagar por el solar más codiciado de Madrid?

La convocatoria de la subasta pública estaba prevista antes del verano. Sin embargo, ante los síntomas de recuperación que comienza a mostrar el mercado inmobiliario español y el renovado apetito inversor por nuestro país, el Ministerio de Defensa decidió retrasar la venta del solar más codiciado de Madrid: 14.500 metros cuadrados en el número 50 de la calle Raimundo Fernández Villaverde, a escasos 400 metros del Paseo de la Castellana.

El BOEde ayerrecogía que el punto de partida para poder pujar son90,3 millones. Este es el precio de licitación, aunque todos los interesados deberánaportar una fianza del 5%, es decir, de 4,5 millones de euros. La fecha límite para presentar las ofertas en sobre cerrado es el 22 de octubre de 2014, en otras palabras, en mes y medio, con lo que los departamentos financieros de las promotoras, gestoras de cooperativas yfondos de inversióninteresados en acudir a la puja han puesto la maquinaria a pleno rendimiento.

Desde hace cinco meses, cuando se conoció la intención de Defensa de desprenderse de estos terrenose incluso llegó a publicitar su venta a través la web Addmeet, todos ellos llevan haciendo números, desarrollando proyectos o captando cooperativistaspara poder pujar por él y llevarse el gato al agua. Pero ¿cuánto está el mercado dispuesto a pagar por estos terrenos?

“Elprecio de licitación es muy ajustado, por debajo incluso del precio del mercado, por lo que lo más probable es que se puje por encima”, reconocen fuentes consultadas por este diario. Unas fuentes que coinciden en señalar que difícilmente se superarán los 110 millones de euros y opinan que la batalla se librará en torno a los 105 millones de euros.

Las fuentes consultadas coinciden en señalar que difícilmente se superarán los 110 millones de euros, y opinan que la batalla se librará en torno a los 105 millones de euros

“Con este precio salen los números. En 110 es posible que a algunos promotores les aguante el proyecto, pero es un precio mucho más arriesgado”, explica uno de los expertos consultados por El Confidencial, que añade que "al Ministerio de Defensa tampoco le interesa irse muy allá de estos precios y ser tachado de especulador. Si se vende muy por encima de estos precios y en lugar de construir viviendas asequibles se terminan construyendo viviendas de súper lujo, la opinión pública saltaría encima de ellos".

Las gestoras dicen que el precio de partidaes muy elevado

Para Domo, gestora de cooperativas que ha seguido muy de cerca los movimientos del ministerio desde el principio,"el precio que ha fijado Defensa nos resulta un poco elevado. Está en el límite de lo que una cooperativa puede ofertar para hacer viable la promoción. Además, hay que tener en cuenta que el adjudicatario tendrá una serie de gastos enconcepto de cesiones al Ayuntamiento y a la Comunidad de Madrid, lo que encarecerá el proyecto, aproximadamente, en un 20%", explican desde esta gestora.

Esta opinión la comparten desde Gupo Ibosa, otra gestora interesada en el terreno. "Nos ha sorprendido el precio por lo elevado que es. Está en la parte alta de la horquilla que habíamos estimado nosotros, por lo que no nos extrañaría que la subasta pudiera llegar a quedar desierta ya que apenas deja margen para el promotor", confiesa Leopoldo Moreno, consejero delegado de la compañía. "Además, el adjudicatario deberá asumir un coste adicional por los riesgos urbanísticos que plantea el terreno y que nosotros ciframos incluso por encima del 20%".

Recordemos que se trata de un terrenourbano, residencial, pero no consolidado. Es decir, es necesario desarrollar un plan parcial y que lo apruebe el Ayuntamiento de Madrid para poder comenzar a demoler las dependencias que tiene allí el Ministerio de Defensa y empezar a construir. Este trámite conllevará una serie de gastos y,según los expertos consultados, podría tardar aproximadamente un año desde la adjudicación del terreno. De hecho, hasta mediados de 2015 seguirá habiendo personal militar trabajando en las dependencias que tiene allí Defensa.

A Grupo Ibosa no le preocupa que un promotor privado presente la mejor oferta de la mano de un fondo de inversión. "Están pidiendo rentabilidades anuales del 15%. A cuatro años, el tiempo que puede tardar en salir adelante la promoción, elpromotor privado tendría que ser capaz de pagar al fondo un 60% y al precio de licitación no salen los números", apunta Leopoldo Moreno.

Mientras la cuenta atrás ya ha comenzado, los interesados siguen haciendo números. Solamente dos han manifestado públicamente su interés por concurrir a la puja. Se trata de las gestoras de cooperativas Ibosa y Domo Gestora. Sus proyectos, que contemplan la construcción de unas 330 viviendas,ofrecen precios muy atractivos para el comprador puesto que las viviendas se construirían en régimen decooperativa entre3.200 y 3.300 euros el metro cuadrado.Precios muy alejados de los más de 4.000 euros e incluso 5.000 que los vendedores están pidiendo actualmente por pisos de segunda mano en esa misma zona,según el portal inmobiliario idealista.com.

La referencia más cercana la encontramos en el solar que ungrupo de cooperativistas adquirió al Ayuntamiento de Madrid en octubre de 2013. Por sus 14.000 metros cuadrados se pagaron 65 millones de euros.

Pero ¿cómo hacer los cálculos?

Los expertos consultados por El Confidencial nos ayudan con las cuentas. En primer lugar, el solar tiene una edificabilidad total de 54.225 metros cuadrados. Descontando zonas verdes y zonas comunes, se pierde un 20%, por lo que el terreno contará con unos43.380 metros cuadrados de edificabilidad útil.

Para sacar adelante viviendas a los precios antes mencionados –3.300 o 3.600 euros el metro cuadrado–, una gestora de cooperativas se vería obligada a realizar un desembolso de algo más de 100 millones de euros por el terreno. En el caso de una promotora privada, esta podría permitirse pagar algo menos de esta cantidad puesto que podría construir y vender viviendas más caras.

Veamos los cálculos. A una media de 3.600 euros el metro cuadrado, precio que barajan las cooperativas, el coste total de la promoción rondará los 156 millones de euros, mientras que, en el caso de un promotor privado que maneje precios, por ejemplo, en torno a 4.100 euros, el precio sube hasta casi 178 millones de euros.

Descontando el coste de construcción, que se sitúa a día de hoy en torno a 750 euros el metro cuadrado construido (40,6 millones de euros), y el margen promotor en torno al 8% para la cooperativa (288 euros el metro cuadrado = 12,5 millones de euros) y del 22% para el promotor privado (902 euros el metro cuadrado = 39,1 millones de euros), las cuentas revelan que la cooperativa tendría que pagar unos 103 millones para hacerse con el solar y la promotora privada unos 98.

"El precio dependerá delriesgo que cada uno quiera asumir. En el caso de la cooperativa, el riesgo es cero, puesto que las viviendas ya están vendidas a los cooperativistas. El único hándicap para las gestoras, si quieren ser competitivas, es encarecer las viviendas y, por tanto, convencer a los cooperativistas o buscar nuevos cooperativistas dispuestos a pagar precios más elevados", apunta otra fuente a este diario.

"Si el interesado es un promotor privado que sólo quiere construir viviendas de superlujo, manejará un riesgo muy elevado, puesto que tendrá que ser capaz de darles salida en el mercado en un entorno como el actual en el que, aunque la confianza de los consumidores ha mejorado sensiblemente, sigue habiendo tasas de desempleo muy elevadas", apunta este mismo experto.

En su opinión, quien pudiera plantar cara a las cooperativas podría ser un promotor privado que acudiera de la mano de un socio financiero como un fondo de inversión y cuyo proyecto contemplara, por ejemplo, la venta de un significativo número de viviendas, pongamos a 3.500 euros el metro cuadrado, en los dos próximos años, y la venta, a más largo plazo, de viviendas de mucha mayor calidad y a precios mucho más elevados, en torno a 5.000 euros".

El último precedente, un solar en la calle Guatemala por 65 millones

El solar es muy apetecible por su ubicación, por la ausencia de oferta similar en la zona y por precio.“Esmuy difícil encontrar suelos del tamaño del de Defensa dentro de la M-30, y desde luego que para ese tipo de proyectos hay siempre un alto interés por parte de promotores de diversa índole.Desarrollos en régimen de cooperativatienen todo el sentido en suelos de estas características y hace ya 18 meses vimos cómo se adjudicó el de la calle Guatemala, donde se ubicaba la sede de Urbanismo de Madrid, por 65 millones de euros", explica Patricio Palomar, director de research y estrategia de inversión de CBRE España.

"Sin embargo, el proyecto de Raimundo Fernández Villaverde también tiene mucho sentido paraesquemas de promoción más tradicionalesy especulativos, y no sería de extrañar el que también participen en el concurso promotores con esquemas diferentes a las cooperativas”.

Para Palomar, "el proyecto de la calle Guatemala tenía una edificabilidad de 32.000 metros cuadrados, mientras que este otro casi duplica esa superficie, con una edificabilidad de más de 54.000 metros cuadrados, una masa crítica que lo hacedoblemente atractivo por la dilución que costes generalesque esto plantea".

Además, en su opinión, "este suelo se puede poner en valor al minuto siguiente de la compra, su desarrollo no está condicionado por ningún obstáculo técnico, administrativo ni tiene ninguna afección que pudiese dilatar la puesta en marcha del proyecto, y eso lo hace muy único. El valor de salida es muy interesante, y en mi opinión se verá sobrepasado con pujasmás altas con toda seguridad. Es razonable pensar que se puede adjudicar en valores entre un 15 y un 20% por encima del precio de salida”.