Tic, tac, tic, tac... La burbuja inmobiliaria de China no termina de estallar
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PROLIFERAN LAS CIUDADES FANTASMA

Tic, tac, tic, tac... La burbuja inmobiliaria de China no termina de estallar

Lleva años inflándose. La que los economistas ya han clasificado como la mayor burbuja inmobiliaria de la historia comenzó a gestarse hace quince años

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Foto: Reuters

Lleva años inflándose. La que los economistas ya han clasificado comola mayor burbuja inmobiliaria de lahistoriacomenzó a gestarse hace quince años, cuando el Gobierno chino permitió que millones de ciudadanos pudieran tener una vivienda en propiedad.

Se desató entonces la locura constructora y compradora. Se levantaron millones de viviendasy otros tantos ciudadanos se lanzaron a comprar. Los precios subían como la espuma, a ritmos superiores a los dos dígitos mes a mes, año a año... Tres lustros después, el resultado de esta locura ha dado lugar a miles de inmuebles que los ciudadanos no pueden comprar y decenas deciudades fantasma conmiles de viviendas y edificios enteros vacíosrepartidos a lo largo y ancho de todo el país.

Loseconomistasllevan casi cinco años advirtiendo de que laburbuja inmobiliaria chinaestá a punto de estallar y, sin embargo, no termina de hacerlo. Incluso el mayor constructor de viviendas del país,Wang Shi,magnate de Vanke, cree que el crashes inmediato y sus efectos serán desastrosos. Pero el tan temido pinchazo no acaba de producirse. En septiembre del año pasadoaseguraba que la burbuja no explotaría ni en 2012 ni en 2013, pero no sabía lo que sucedería este año. Entretanto, ha estado reduciendo fuertemente su exposición al ladrillo dentro de su cartera de inversión.

En lasgrandes ciudades como Pekín o Shanghai, los precios de los inmuebles siguen subiendo, pero a menor velocidad que en meses precedentes. En Pekín apenas subieron en febrero un 0,2% respecto a enero, según datos del Instituto Nacional de Estadística chino, el menor incremento desde octubre de 2012. En Shanghaiapenas se revalorizaron un 0,4%, el menor porcentaje desde noviembre de 2012, mientras que en Guangzhou, otro de los mercados principales, el incremento fue sólo del 0,5%, una ralentización que también se refleja en losporcentajes interanuales que, no obstante, se mantienen por encima del 10%.

Cada año, 17 millones de chinos migran del campo hacia las ciudades, una cifra que equivale a la población de las cuatro mayores ciudades de Estados Unidos

Muchas de las ciudades consideradas de tercera y cuarta categoría, por el contrario, han experimentado caídas de precios, lo que no ha frenado a lospromotores, que mantienen en marcha numerosos proyectosante un futuro crecimiento de la población que todavía no se ha producido, pero que confían que tendrá lugaren los próximos años.

Esta sobreoferta está llevandoa los promotores a bajar con fuerza los precios y a ofrecerregalos como cocinas equipadaso plazas de aparcamientopara poderdar salida a miles de inmuebles vacíos.

El propio Nouriel Roubini ha alertado en varias ocasiones de que la proliferación de ciudades vacías es una clara evidencia de que China se dirige hacia su propia crisis financiera, lo que podría dar lugar a una anemia económica al estilojaponés.

Decenas de ciudades fantasma

De hecho, se cuentan por decenas las llamadas'ciudadesfantasma', creadas al calor delboominmobiliario. Ordos, en el interior de Mongolia, es una de ellas.Construida para cerca de un millón de personas, la ciudad está 'muerta' antes siquiera deestar terminada. Esta metrópoli, con un toquefuturista, se encuentra totalmente vacía en mitad del desierto del Gobi.Sólo el 2% de sus edificios han estado ocupados. Los demáshan sido abandonados o se han quedadoa medio construirdebido a la quiebra de numerosasempresas de construcción y promotoras.

Suconstrucción formaba parte de un plan del Gobierno chino para poner en pie400 nuevas ciudades y 36 millones de viviendasen 20 años, con aeropuertos, escuelas, mezquitas y todo tipo de servicios.

Para muchos expertos, esta sobreoferta es una señal inequívoca de recalentamiento y la antesala al pinchazo inmobiliario. Sin embargo, muchos otrospiensan que lasciudades fantasmano permanecerán vacías durante mucho tiempo. Cada año, 17 millones de chinos migrandel campo hacia las ciudades, una cifra queequivale a la población de las cuatro mayores ciudades de Estados Unidos.

"La mayoría de ellas sondistritos construidos a las afueras de ciudadesen expansión. No se trata de ‘mini-Dubais’ en medio del desierto. Y muchos de estos nuevos barrios pueden satisfacer las necesidades de la demanda que ya vive en el centro y necesitará viviendas más grandes y servirán de cobijo a la población rural que busca viviendas más baratas y más cercanas a las zonas industriales", explica uno de estos expertos, quien asegura también queChina tiene muchos problemas con su modelo inversor, "pero haber construido tantas viviendas para una demanda futura asegurada no es uno de ellos".

"Inevitablemente, estosnuevos barrios no serán ocupados inmediatamentedespués de su construcción. Llevará tiempo atraer una masa crítica de habitantes, aunque las urbes chinas necesitan absorber unos 20 millones de nuevos ciudadanos cada año, por lo quemayoría de las ciudades fantasma no son más que nuevos barrios a los que todavía no se han mudado los ciudadanos", apunta otro experto que descarta la existencia de una burbuja y su inminente estallido.

El distrito de Pudong, en Shanghai.

"Obviamente, habrá proyectos que fracasen en el camino y algunos promotores e inversores perderán dinero, pero lamayoría de las grandes ciudades chinas tienen en la actualidad algúnpróspero barrio que no hace mucho tiempo estuvo vacío. Las ciudades deben ser construidas antes de la llegada de millones de nuevos ciudadanos en lugar de esperar a que los barrios ya existentes y consolidadosse colapsen".

Un claro ejemplo es el distrito de Pudong en Shanghai. Hace una década fue elmayor barrio fantasma de toda China. Diez años después, está totalmente ocupadopor dos millones de personas.Lasciudades fantasmaque hay ahora en China han revividoel caso de Pudong y han despertado las mismas dudas y críticas.La pregunta que muchos se hacían entonces son las mismas que hoy en día: ¿quién va a ocupar todos esos edificios? "La lección que dioPudong fue que se subestimó la demanda china", explicaba recientementeSam Crispin, director en China de la división inmobiliariade PricewaterhouseCoopers.

Un colapso inmobiliario inminente

Quienes sostienen que el crash es inminente insisten en el exceso de oferta y el fuerte incremento experimentado por los precios, unos excesos que han permitidoinflar las cifras del PIB yhan provocado un importante crecimiento de la inflación debido al fuerte aumento de los precios vinculados a la construcción, como la madera y el hormigón. Un dato, la construcción, venta y equipamiento de las viviendas representó el 23% delPIB chino en 2013, según Moody’s, muy superior al 10% de 2006 y muy por encima de lo que representó en Estados Unidos en elboomde hace casi una década.

La construcción, venta y equipamiento de las viviendas representó el 23% del PIB chino en 2013, según Moody’s. Por encima del 10% de 2006

Una fuerte dependencia económica que, según estos expertos, sería devastadora si, como sostienen, se produce el colapso inmobiliario. Por lo pronto, las cifras oficiales apuntan hacia una ralentización:el valor total de lasviviendas vendidasen los dos primeros meses de 2014 cayó un 5% respeto a un año antes, según datos gubernamentales. Y todo parece indicar que se mantendrá esta tendencia a la baja. "La caída de los precios podría parecer normal en un mercado con sobreoferta, pero cuandoafecta al mercado inmobiliario y a un país comoChina, cuya economía depende tanto de él, el impacto podría ser muy perjudicial", apunta otro experto."Es innegable que laburbuja inmobiliariacada vez es más grande yse ha convertido en el mayor riesgo impredecible para la economía china", han llegado a asegurar desde el Gobierno.

Hay quienes, como Nomura,consideran que China tiene demasiadas viviendas y que la peculiaridad de su modelo económico anticipa que uncrashinmobiliarioserá más devastador de lo que muchos se pueden imaginarpor el impacto que tendría sobre el sistema financiero y sufuerte exposición al ladrillo. "Un crash inmobiliario en China sería mucho más catastrófico para su economía que el reciente colapso inmobiliario en Estados Unidos y Europa", aseguran los expertos más catastrofistas.

“En China, el verdadero riesgo está en las terceras y cuartas ciudades, donde los precios corregirán con fuerza puesto que no están en el radar de los inversores", apunta otro analista. "En las grandes ciudades como Pekín o Shanghai, las ventas siguen siendo fuertes. Es comparable a lo que pasaba en Estados Unidos cuando la burbuja pinchó. Los precios no se colapsaron en Nueva York, pero sí lo hicieron en Orlando o Las Vegas", apuntan desde Nomura. "Una fuerte caída en los precios inmobiliarios podría provocar una crisis sistémica en China, y pensamos que es el mayor riesgo al que se enfrenta el país", concluyen.

A losproblemas inmobiliariosse sumanotros quebraderos de cabeza para la segunda economía del mundo. Como, por ejemplo, el fuerte crecimiento de su deuda, como pasó en Estados Unidos, en Europa, Japón y Corea del Sur antes de que sus economías colapsaran. Además, el crecimiento económico chino se ha debilitado hasta niveles similares a los de la crisis de finales de los 90.

La economía del gigante asiático creció a una tasa interanual del 7,7%en el último trimestre de 2013. Y aunque esta supera unos pronósticos que esperaban una expansión del 7,6%, también es inferior al 7,8% del tercer trimestre y, sobre todo, representa el octavo trimestre consecutivo por debajo del 8%. Y a la baja.

ParaMichael Pettis, un prestigioso profesor de la Universidad de Pekín,Chinano vivirá, como se ha especulado en los últimos tiempos, ni un aterrizaje brusco ni un aterrizaje suave, sino un aterrizaje largo(long landing) concrecimientos en torno al 3% y 4% que se mantendrán de forma estable durante años.

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