Las Administraciones no dan con la fórmula para vender con éxito el 'ladrillo' público

La Administración Pública (AAPP) lleva casi tres años en modo ‘ensayo-error’ para vender su patrimonio inmobiliario. En todo este tiempo, ha habido fracasos muy sonados como la 'macrosubasta' organizada por Correospara vender más de 100 propiedades, en la que solamente se cerraron 10 ventas hace cuatro meses oel intento de venta de medio centenar de inmuebles por parte de la Junta de Andalucía(2011 y principios de2012), que finalmente no cuajó.

"Lo de Andalucía fue un poco descontrolado.Faltó un análisis inicial del portfolio, ver qué producto había y si se adaptaba a lo que necesitaban o lo que estaban buscando en ese momento los inversores", explican a El Confidencial fuentes del mercado.

Pero también se han producidooperaciones importantes, no sólo para la Administración, que también, sino necesarias para despertar al mercado inmobiliario español de su letargo. Hablamos, por ejemplo, de la venta de 3.000viviendas en alquiler a Goldman Sachspor parte del IVIMA (201 millones de euros),las casi 2.000 adquiridas por Blackstone a la EMVS (125,8 millones), o los 13 inmuebles que AXA Real Estate compró a laGeneralitat de Cataluña (172 millones) que, a principios de 2013 se vio obligada a abortar la venta de 26 inmuebles por discrepancias en el contrato de compraventa con varios fondos.

Tres transacciones bastante potentes que se produjeronen la segunda mitad de 2013, momento en el que los expertos hablan de inflexión en el mercado español en cuanto a transacciones se refiere. Las cifras hablan por sí solas. Las AAPPingresaron algo más de 560 millones de euros en 2013 por la venta de activos inmobiliarios, multiplicandopor 40 la cantidad conseguida en 2012 (14,5 millones de euros), según datos dela consultora Irea.

Pero ¿por qué unas transacciones salen adelante y otras no?

1.- No era el momento de vender

Cuando sobre los despachos de los organismos públicos se comenzó a hablar, allá por 2011,de racionalizar los espacios públicos y ahorrar costes, eran muchos los expertos que consideraban que la Administración Pública había llegado dos años tarde si lo que pretendía era obtener el mejor precio para sus inmuebles ya quehabía mucho producto en el mercado y las transacciones inmobiliarias estaban prácticamenteparalizadas.

El método de la subasta es el más transparente, pero no el mejor. La información sobre el inmueble o el activo suele ser muy mala, y también lo son las condiciones de pago

Tampoco 2012 fue un buen año para materializar operaciones.La prima de riesgo escalaba en el tercer trimestre de ese ejercicio hasta los 638 puntos básicos y, con el riesgo incluso de salir del euro, España no aparecía en ninguna quiniela de los inversores internacionales. Era la oveja negra y ni siquiera tener a la Administración como inquilino era garantía de éxito.

Ya en 2013, con la prima bajo control –actualmente está por debajo de 200 puntos básicos–, España volvió a entrar con fuerza en el radar inversor protagonizando las Administraciones Públicas operaciones en el mercado inmobiliario ligeramente por encima del medio millón de euros. Sin embargo, algunas no llegaron a cuajar. La subasta de 1.500 viviendas del IVIMA quedaba desierta a finales de 2013, a pesar de que acudían siete fondos a la puja y de que la Comunidad de Madrid esperaba que se pagasen primas de hasta el 20%, como había sucedido apenas cuatro meses antes en la subasta de 3.000 viviendas que acabaron en manos de Goldman Sachs.

2.- La subasta no es el procedimiento más adecuado

“Sin duda, el método de la subasta es el más transparente, pero no el mejor. Debería esta mejor estructurado", explica Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea. "La información sobre el inmueble o el activo suele ser muy mala, y también lo son las condiciones de pago. Con fianzas y avales para poder pujar que en algunos casos alcanzanhastael 25% del precio de venta".

"Elprocedimiento de subasta pública frena al inversor extranjero, aunque los activos sean muybuenos. Además, nose maximizan ni el precio ni la concurrencia de inversores", añade Isabel Benéitez, directora del sector público de la consultora CBRE.

Y pone como ejemplo la venta por parte del Ayuntamiento de Madrid de la sede de Medio Ambiente,situadaen el Paseo de Recoletos 12 a Industrial and Commercial Bank of China (ICBC) por 21,8 millones de euros. La operación se cerró a finales de 2012 en tercera subasta, tras quedar desiertas la primera y segunda ronda, con la consiguiente rebaja de precio. Inicialmente, el consistorio pedía casi 28 millones de euros por ella.

"Además, losinversores internacionalesestán bastante escamados de procedimientos administrativos que no entienden y de la incertidumbre en los procesos de presentación de ofertas les espanta", añade Echavarren. "En general, al inversor extranjero le resulta muy complicado asumir la falta de flexibilidad del proceso o entenderpor qué debe depositar tan desorbitados avalespara presentar su oferta o recopilar tantísima documentación administrativa no siempre fácil de conseguir", añade Isabel Benéitez. "Hoy por hoy, el inversor extranjero, que es el que tiene financiación, se ve frenado por los procedimientos administrativos".

En el caso del ICBC, la entidad tuvo que depositar una fianza del 25% del valor de licitación, un aval que no pudo recuperar hasta la escritura pública de la compraventa.

3.- Los precios de los activos no se ajustan al mercado

Para el CEO de Irea, las fianzasestán dejando fuera de la pujaa muchos inversores, lo que, a la larga, penaliza la venta del producto puesto que cuanta mayor concurrencia haya, mayor será el precio pagado. "Es necesario atraer al mayor número de interesados posible porque habrá más ofertas y, a mayor concurrencia, mayor precio podrá conseguirse por el activo. Y para ellohay queadaptar los procedimientos a la realidad", insiste.

"Debería haber un plazo para estudiar el activo, precomercializarlo, buscar financiación y, sobre todo,adaptar el precio del activo a la realidad del mercado", ya que, en su opinión, muchos de estos productos inmobiliarios salen al mercado fuera de precio. "El precio de un activo lo marca elmercado", apunta Benéitez, quien añade que "cuandola subasta queda desierta, baja el precio". Además, insisten en que, antes de acometer la ventaes necesario hacer un estudio previo sobre los activos para detectarqué inversor es el más adecuado para cada tipo de inmueble.

4.- Alternativas a la subasta

Los expertos consultados coinciden en que la subasta, tal y como está planteada hoy en día, no es el mejor procedimiento para vender los activos públicos. También están de acuerdo en que es necesario que, cualquiera que sea la fórmula elegida, prevalezcala transparencia.

"Con la subasta no se maximiza el valor de los activos inmobiliarios de titularidad pública, aunque es cierto que este tipo de procedimientos garantiza la transparencia", apunta Benéitez, a lo que Echavarren añade que "será necesario pensar en fórmulas de desinversión novedosas, más allá de la merasubasta pública, aunque los principios fundamentales que deberían regir la venta de un patrimonio tan inmenso deberían ser los de transparencia y de concurrencia. Adicionalmente, podríamos añadir los de flexibilidad e imaginación a la hora de estructurar operaciones que permitan obtener el máximo precio posible y asegurar que se pueden cerrar con éxito".

5.- La venta directa, la última opción

Una vez que la subasta de los activos queda desierta, se abre entonces la venta directa de los activos. En este momento entra en juegola venta directa, que, según Benéitez, es "mucho más sencilla. Si bien no quita todo el papeleo y la documentación administrativa, sí permite que el potencial comprador y el vendedornegocien precios y formas de pago".

El problema, en su opinión es que "cuando el producto lleva varios meses el mercado se va quemando y el gran interés que puede haber despertado en el momento de la subasta se va desvaneciendo a medida que pasa el tiempo".

6.- Falta de publicidad de los activos en venta

Los inversoresno siempre se enteran de lassubastas o de que los inmuebles están en venta.En el caso de la venta directa algunos organismos o corporaciones públicas prácticamente se han limitado a 'colgar' en sus páginas web el producto. Es el caso, por ejemplo, del Ministerio de Hacienda. El plan de venta de activos y los inmuebles objeto de venta están colgados en su web, pero es necesaria una búsqueda bastante exhaustiva para dar con ellos.Una opción, por tanto, con la que los activos pasan totalmente desapercibidos para los potenciales inversores.

Otras han decidido contratar los servicios deconsultoras inmobiliarias encargadas de paquetizar o encontrar al inversor adecuado para cada tipo de producto. Otras, como el Ministerio de Defensa,el Ministerio del Interior,la Comunidad de Madrid, la Generalitat de Cataluña, el Gobierno de Aragón, el País Vasco o Aena,han recurrido a fórmulas más novedosas como colgar, como una empresa más o un particular más, los inmueblesen páginas especializadas en internet con buenos resultados hasta la fecha. La más activa en este sentido y la que mejor ha sabido atraer a las administraciones ha sido Addmeet.

Defensa consiguió vender en2013, casi 37 millones de euros en activos inmobiliarios, de los cuales 22,4 correspondieron a solares y 14,4 aventa de viviendas y locales. Entre ellos ya través de Addmeet, Defensa ha cerrado recientemente la venta del Fuerte de Santa Elenao un solar en Ibiza,mientras que tanto la Comunidad de Madrid como el Ministerio del Interior han dado visibilidad a los procesos de venta de varios inmuebles y solares públicos. Una publicidad que, por ejemplo, ha permitido a la Comunidad cerrar la venta de dos joyas inmobiliarias en Gran Vía. "En Addmeet colgamos tanto subastas comoventas directas,con la información concreta de cada tipo de operacióny los interesados contactan directamente con los vendedores. En este caso, con las Administraciones y organismos públicos", apuntan desde este portal. En él sí ha confiado, por ejemplo, Hacienda para dar a conocer al mercado la venta de los solares de las antiguas cárceles españolas.

7.- La Administración como inquilino no garantiza el éxito

"Los extranjeros están muy interesados en los inmuebles de la Administración Pública. El problema es que hace unos años eran inquilinos de triple A. Ahora no tanto, aunque ha mejorado su imagen. Valoran que la Administración se quede como inquilina, aunque en muchos casos preferirían que no lo fueran", añaden los expertos consultados. "No en vano, a la Administraciónno puedes echarla a la callesi no paga", añaden.

8.- Estrategia cortoplacista de la desinversión

"Hace tres años no había inmuebles públicos a la venta ni plan de racionalización y, sin embargo, hoy en díatodas las Administraciones Públicas tienen el suyo. Han tomado conciencia de que es necesario optimizar el patrimonio y racionalizar el uso de los inmuebles públicos. Pero son lentos y no tienen mentalidad de largo plazo", apunta Isabel Benéitez, quien lamenta que"los planes de racionalización hayan salido de la crisis y que puedan quedar olvidados cuando la economía se recupere. Las Administraciones no deberían olvidar que, más allá delcomponente económico, estos procesos de racionalizaciónson beneficiosos desde el punto de vista deltrabajador y del ciudadano que acude a ellos".