CONSEJOS DE ALFA INMOBILIARIA e idealista.com

Cómo detectar que el precio que cobras por el alquiler de un piso es el adecuado

Tras las profundas bajadas de precios cada vez más particulares piensan en adquirir una vivienda para rentabilizar su inversión a través del alquiler

Foto: Cómo detectar que el precio que cobras por el alquiler de un piso es el adecuado

Tras las profundas bajadas de precios vividos en el sector inmobiliario en  los últimos años, existe un número creciente de particulares que analizan si es conveniente aprovechar la situación y adquirir una vivienda para rentabilizarla a través del alquiler.

"Hacer rentable una inversión de esta magnitud, no es una tarea sencilla, y una mala decisión tomada en base a una información errónea, nos afectará económicamente durante años", apuntan desde Alfa Inmobiliaria. Precisamente con el objetivo de ayudar a identificar, con criterios profesionales, cómo saber si una vivienda adquirida para alquilar tiene un precio adecuado, la red de agencias inmobiliarias ha elaborado una serie de recomendaciones.  

1.- Existe una forma habitual de poner el precio al alquiler de una vivienda que consiste, básicamente, en conocer cuál es el precio de otras propiedades similares, en la misma zona. Para ello basta con consultar a los vecinos o comerciales del barrio, o adentrarse en internet. No obstante, aclaran desde Alfa Inmobiliaria, "existe otra forma muy útil, sencilla y mucho más profesional que ayudará tomar una decisión con criterios mucho más objetivos y profesionales".

2.- Uno de los métodos más populares es el denominado PER, que consiste en relacionar el número de veces que el precio de la vivienda contiene al precio que aporta el alquiler. Por ejemplo, si una casa tiene un valor de 250.000 euros y su alquiler es de 6.800 euros anuales, quiere decir que tardaremos casi 37 años en recuperar la inversión realizada, un periodo de tiempo demasiado prolongado.

En España, la media histórica para recuperar una inversión a través del alquiler ha estado en 19,5 años. En plena burbuja llegó hasta 32,2 años y hoy se sitúa en 25,63.- En España, la media histórica para recuperar una inversión a través del alquiler ha estado en 19,5 años, si bien, en plena burbuja inmobiliaria llegó hasta 32,2 años y desde 2010 se sitúa en 25,6. En general, España ha tenido tradicionalmente uno de los índices PER más altos del mundo, situándose Madrid y Barcelona a la cabeza con 27.

4.- Otro método de medición es la rentabilidad que obtendría un inversor que comprara una casa para alquilarla. Por ejemplo, alguien que compra una vivienda por 300.000 euros y obtiene 7.200 de alquiler al año, tendría una rentabilidad del 2,5%.

5.- Como orientación, podemos decir que en España la rentabilidad bruta de una vivienda ronda el 4%, pero basta con observar en cada momento la rentabilidad bruta anual de los depósitos bancarios para hacerse una idea de si la vivienda es cara o barata en el corto plazo, para hacer el cálculo a largo plazo habría que tener en consideración al inflación ya que las rentas de los alquileres se actualizan según el IPC y el dinero no.

Según un informe reciente de idealista.com, la rentabilidad media que puede conseguir un inversor que decide comprar una vivienda y destinarla al alquiler se sitúa, de media en el 4,7%. Entre las capitales españolas, Lleida es la que resulta más rentable, con un 6%. Le siguen Las Palmas de Gran Canaria (4,9%), Huesca (4,8%), Alicante y Palma de Mallorca (4,7% en ambos casos). Sin embargo, las rentabilidades más bajas de España son las que obtienen los propietarios de viviendas en alquileren A Coruña (3,2%), Lugo y San Sebastián (3,3% en ambos casos). A continuación se sitúan Ourense y Santander (3,4% en las dos ciudades).

6.- La vivienda, sin embargo, no siempre es el activo de inversión más rentable. Este mismo estudio revelaba que los locales comerciales se han convertido en la opción más rentable del mercado, por delante de las viviendas, las oficinas o los garajes. La rentabilidad bruta de este tipo de activos se sitúa en el 6,8%, muy por encima de los porcentajes ofrecidos por otros productos inmobiliarios como las oficinas (5,6%), las viviendas (4,7%) o los garajes (4,6%). De hecho, la rentabilidad obtenida es incluso superior a la que ofrecen los bonos del Estado a 10 años, que ofrecen un retorno del 4,3%. 

Para Fernando Encinar, jefe de Estudios de idealista.com, “en un mercado como el actual con los precios de venta en continuo descenso y el alquiler cada vez más estable, y frente a la baja rentabilidad los productos financieros, el mercado inmobiliario continúa ofreciendo rentabilidades atractivas para los inversores”.

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