Cuatro claves sobre las hipotecas para comprar pisos del 'banco malo'

Ya son siete los bancos que concederán financiación a aquellos particulares que quieran comprar una vivienda en manos del ‘banco malo’. Recordemos que la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) no puede conceder hipotecas para la venta de sus activos, lo que ha obligado a su presidenta, Belén Romana, a llegar a acuerdos con diferentes entidades financieras para poder superar este escollo. No olvidemos que la banca, desde hace un par de años, ha estado dando carpetazo a hipotecas sobre viviendas que no son de su propiedad.

El Banco Santander fue el primero en llegar a un acuerdo con el ‘banco malo’ a comienzos del verano, acuerdo al que se han ido sumando poco a poco otras entidades. Algunas de ellas accionistas de Sareb como el propio Santander, CaixaBank, Banco Sabadell, Banco Popular o Kutxabank, y otras fuera de su accionariado como BBVA o la extranjera ING Direct.

Todas ellas han puesto sobre la mesa hipotecas específicas para viviendas en manos de Sareb, aunquecon características muy similaresal producto hipotecario que ya ofrecían en el mercado. Pero ¿qué aspectos conviene tener en cuenta a la hora de contratar uno de estos préstamos? Los consejos de los expertos son los mismos que ofrecen a la hora de elegir cualquier otra hipoteca.

1.- Tipo de interés inicial

Las siete entidades financieras que han alcanzado un acuerdo con Sareb utilizan como referencia el Euribor, al que suman un diferencial que varía en función de la vinculación del cliente con el banco. Sin embargo, y tal y como sucede en muchas hipotecas, es posible que el interés inicial durante los primeros 12, 14 o 36 meses no se corresponda con el interés en el que se centra la publicidad. Es el caso, por ejemplo, de la Hipoteca Bonificada Sareb-Sabadell que contempla un interés durante los primeros doce meses del 4% y deEuribor + 2,50% durante el resto de la vida del préstamo. En la actualidad, el Euribor se encuentra en el 0,54%.

2.- Menor diferencial a mayor vinculación

Tal y como se aprecia en el cuadro comparativo, lasdiferentes entidades suelen ofrecer un diferencial máximo o mínimo en función de la vinculación del cliente con el banco. Es decir, a mayor vinculación (implica la contratación de una serie de productos como seguro de vida, de hogar, domiciliación de la nómica, tarjetas de crédito) menor diferencial, y viceversa. Así por ejemplo, en el caso de CaixaBank, dependiendo de esa vinculación, el cliente puede conseguir un Euribor + 2,3% o un Euribor + 3%.

Son muchos los expertos que llevan advirtiendo del peligro de contratar hipotecas con diferenciales muy elevados. Algunos sitúan la línea roja por encima del 2%. Un diferencial elevado "puede suponer un problema para los titulares de los préstamos ya que, cuando el Euribor se recupere,encarecerálos pagos mensuales”, explican desde el comparador de productos financieros Bankimia. El Euribor ha oscilado entre una media del 2,8% y un máximo del 5,393% (julio de 2008), con lo que un hipotecado podría acabar pagando intereses entre el 5%y el 8% de volver a esos niveles.

“El diferencial ha ido creciendo a medida que el Euribor ha marcado mínimos históricos. Si hace apenas tres años se comercializaban hipotecas con un diferencial del 0,40%, el queaplican, de media, losbancos a sus préstamos hipotecarios se sitúa en la actualidad en el 2,92%, segúnel índice hipotecario de Bankimia.

Para los expertos de este portal,"las previsiones económicas apuntan a que dentro de un par de años el tipo de referencia se empezará a recuperar y podría rondar el 2%. Si el suscriptor de una hipoteca le suma el diferencial medio que ofrecen las hipotecas del Sareb (aproximadamente el 2,5%), el hipotecado podría alcanzar unos intereses en torno al 4,5%".

3.- Cuidado con las comisiones

Antes de contratar una hipoteca es fundamental informarse tambiénsobre las diferentes comisiones asociadas al producto: de estudio, apertura, amortización y cancelación anticipada, subrogación…

Estas siete entidades no tienen comisión de estudio, pero algunas de ellas como Banco Santander o Kutxabank cobran un 2,5% en concepto de comisión de apertura mientras que BBVA, que no cobra por ello, sí aplica un 0,5% en caso de amortización o cancelación anticipada.

Desde Bankimia, por ejemplo, recomiendan a los suscriptores de nuevas hipotecas negociar a la bajaal menos dos de las comisiones que se añaden a los gastos de los préstamos hipotecarios. Sobre todo por si más adelante les conviene cambiar las condiciones de la hipoteca actual y protegerse así de las subidas del Euribor. Se trata de:

• Comisión de novación:Implica un cambio de condiciones del préstamo dentro de la misma entidad y se establece cuando se negocian las condiciones de la hipoteca. Oscila entre el 0 y el 1% del capital a amortizar.

• Comisión por subrogación:Supone cambiar de entidad. Desde el año 2008, el máximo legal establecido es del 0,50%.

4.- Productos asociados de la entidad

Por último, desde este portalrecuerdan que el diferencial puede variar en función de la contratación de determinados productos con el banco:domiciliación de una nómina y recibos, la contratación de un plan de pensiones o un producto de inversión, la expedición y el uso mínimo de una tarjeta… "En ocasiones, su existencia se traduce en bonificaciones en las cuotas", explican.

No obstante, sólo un producto es de suscripción obligatoria: elseguro de daños. Se contrata sobre el bien hipotecado y cubre los daños que pueda sufrir en un incendio o por la acción de elementos naturales. Su objetivo, asegurar el valor del bien hipotecado. Los expertos recomiendan echar mano de la calculadora para comprobar si realmente compensa contratar muchos de estos productos a cambio de una rebaja en los diferenciales.