Cuando pagar 700 euros de hipoteca no equivale a 700 euros de alquiler

Si tuvieras que elegir entre pagar 700 al mes por vivir de alquiler o 700 euros mensuales en la cuota de la hipoteca, ¿qué harías?, ¿comprarías o alquilarías?

Esta fue la pregunta que la agencia inmobiliaria Look & Find realizó durante los meses de verano a quienes entraron en su web a consultar la oferta inmobiliaria. Seis de cada diez encuestados aseguró que optaría por la compra si la cuota mensual de la hipoteca fuera igual a la renta mensual del alquiler.

Una respuesta que pone de manifiesto cómo en España el sentimiento de tener una vivienda en propiedad sigue siendo mucho más fuerte que el de vivir en alquiler. Sin embargo, la cuenta de la vieja no es tan sencilla. Comprar un piso no depende única y exclusivamentede poder pagar esos 700 al mes. Antes de tomar cualquier decisión es necesario coger la calculadora yhacer números, pero también ir un paso más allá de la reflexión puramente financiera.

Fernando Encinar, uno de los socios fundadores de idealista.com, fue inquilino durante 22 años hasta que hace dos se convirtió en propietario. Gran conocedor del mercado inmobiliario español, considera que no es una buena idea tomar una decisión teniendo en cuenta solamente cuestiones financieras. “Te vas a equivocar fijo. De la misma manera que si tomas cualquier otra decisión importante de tu vida bajo un prisma puramente económico como casarte, comprarte un coche, divorciarte… Es mejor moverse por motivaciones más cercanas al corazón”, comenta a El Confidencial.

No es una buena idea tomar una decisión teniendo en cuenta solamente cuestiones financieras

Para Encinar, ni la compra ni el alquiler son fórmulas perfectas. “Depende de la que mejor se adapte a tu ciclo vital, el momento de tu vida en el que te encuentres. Cuando eres joven, has comenzado a trabajar, comprar un piso me parece un error. En mi caso fue vital no comprar. Pude venir a estudiar a Madrid, pude salir al extranjero a trabajar, volví y con los ahorros que pude acumular durante mis años como inquilino puse en marcha idealista.com junto a mi hermano y otro socio. Cuando tienes una vivienda en propiedad, moverte es mucho más complicado. Es verdad que puedes alquilarla, pero no deja de ser una preocupación que, como inquilino, no tendrías”.

Dicho esto y alcanzado ese punto de equilibrio donde más o menos cuesta lo mismo alquilar que comprar, es momento de coger la calculadora y hacer números.

Si decides comprar

1.- Imposible sin ahorros

Es muy posible que puedas pagar 700 euros al mes, queno tengas problemas para afrontar el pago de dicha cantidad y te plantees comprar casa. Pero no es tan sencillo. Sin ahorros, a diferencia de lo que sucedía en pleno boom inmobiliario, es prácticamente imposible comprar. El banco no financia el 100% salvo que el piso sea de su propiedad –suele ser así pero no hay que confiarse-. Por eso, vas a necesitar un buen colchón económico para afrontar la adquisición de la vivienda.

“Como mínimo hay que tener un 30% de la operación disponible”, explica a El Confidencial Jorge Torrent, responsable de formación de Look & Find. Por poner un ejemplo. En las condiciones actuales del mercado, para que el importe de nuestra cuota mensualse sitúe en 700 euros, estaríamos hablando de una hipoteca de unos 148.000 euros -el 70% de un inmueble de unos 211.000 euros-, a 25 años y a un tipo de interés del Euribor + 2,5%.

Comprar una vivienda en España hoy en día es prácticamente imposible sin algo de dinero ahorrado

Es decir, de entrada, para poder comprar necesitaríamos unos ahorros de 63.000 euros. ¿Por qué tanto dinero? Primero, como ya se ha explicado,porque la banca ya no está dispuesta a financiar el 100%. Lo más frecuente es que financien el 80% de la operación, en el mejor de los casos. Pero, además, hay una serie de gastos derivados de la compraventa y de la firma de la hipoteca como el IVA o el impuesto de transmisiones (ITP), dependiendo de si se adquiere una vivienda nueva o de segunda mano, o los gastos de notario y de registro derivados tanto de la compra de la vivienda como de la formalización de la hipoteca.Gastos todos ellos que suelen rondar el 10% de la operación, tal y como explica Torrent.

2.- La cuota hipotecaria no es fija, fluctúa

Una vez que te has embarcado en la compra de una vivienda debes tener en cuenta que los 700 euros mensuales que vas a pagar de hipoteca no van a ser estables en el tiempo -salvo que hayas contratado una hipoteca a tipo fijo-. Si contrataste la del ejemplo, a Euribor + 2,50%, debes saber que este índice se encuentra en mínimos históricos y que, aunque a corto plazo no va a experimentar grandes oscilaciones según los expertos,su media histórica se encuentra en el 2,869% ysu máximorozó el 5,4% en julio de 2008. De volver a estos niveles, estaríamos hablando de intereses por encima del 5% y, en el peor de los casos, cercanos al 8%, lo que se traduciría en un importante aumento de la cuota hipotecaria.

3.- Momento difícil para vender si se necesita

En un entorno de crisis como el actual, con tasas de desempleo tan elevadas, no poder hacer frente al pago de la hipoteca puede tener consecuencias dramáticas. Son muchas las familias que no consiguen vender sus viviendas por el importe suficiente para devolver su dinero al banco. Están a la orden del día las familias que han perdido sus viviendas y siguen debiendo dinero al banco, o aquellas que han perdido la propiedad de la misma pero han conseguido negociar una renta con la entidad financiera. En cualquiera de los dos casos, para muchas de ellas supone un duro golpe emocional perder la vivienda en la que han depositado sus ahorros y donde han vivido y compartido tantos momentos personales.

4.- Impuestos, derramas...

La renta mensual es más estable que la cuota hipotecaria, sujeta a la fluctuación del Euribor

Como propietario hay una serie de gastos adicionales e inevitables:gastos decomunidad. No suele ser habitual que elinquilinoasuma este tipo de gastos, como tampoco debe acometer derramaspara arreglar fachadas, instalar ascensores, pintar los portales y un largo etcétera de expensas que dependerán del estado del inmueble. Además, anualmente, el propietario de la vivienda asumirá el impuestode bienes inmuebles (IBI), el impuesto de basuras, elseguro del hogar o los gastos quehay afrontar, en el caso de las viviendas nuevas, como los costes derivados de dar de alta la luz, el agua o el gas.

Tampoco hay que olvidar que, generalmente, cuando se compra una vivienda, esta suele estar totalmente vacía, desprovista de muebles, electrodomésticosy otro tipo de enseres queen muchos casos sí están presentes en muchas viviendas en alquiler.Sin obviar tampoco que es el dueño del inmueble el encargado de sufragar las reparaciones del mismo, no el inquilino: una persiana o una puerta que se rompe, la reparación de la caldera...

Si decides alquilar

1.- Se necesitan ahorros, pero no tantos

El desembolso inicial no esni mucho menos tan abultado, pero también es importante. Algunos propietarios suelen pedir fianzas y en ocasiones avales bancarios para afrontar posibles desperfectos en la vivienda o impagos,lo que también implica disponer de algunos ahorros para poder vivir de alquiler. Supongamos una fianza de tres meses para un alquiler de 700 euros. Teniendo en cuenta que hay que adelantar una mensualidad, nos encontraríamos con un desembolso inicial de 2.800 euros. Eso sin contar otra mensualidad más que habría que pagar cuando el alquiler se realiza a través de una agencia inmobiliaria. En este caso y bajo los supuestos expuestos, estaríamos hablando de 3.500 euros.

En ocasiones, el propietario de la vivienda no pide fianza, sino un aval bancario. Para conseguirlo es necesario depositar en el banco la cantidad exigida por el dueño de la vivienda, y lo más frecuente es que pida entreseis meses o hasta un año de la renta -entre 4.200 y 8.400 euros-. Aunque este dinero se recupera con el tiempo -con la fianza también-supone disponer de una fuerte suma de dinero inicial que va a estar paralizada durante ese tiempo. Además, el banco, por la constitución de dicho aval, suele cobrar una serie de intereses trimestralmente, aproximadamente del 1%. Otro gasto más a tener en cuenta. Sin duda nos encontramos ante dos fuertes desembolsos -tanto si nos exigen una fianza o un aval-, pero en ningún caso se aproximan a los más de 60.000 euros necesarios para afrontar la compra.

2.- La renta es más estable

Según la recién aprobada Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, el casero y el inquilino pueden negociar, a partir del tercer año, la actualización del precio del alquiler, tanto al alza como a la baja, sin tener que ligarlo al IPC, tal y como sucedía hasta ahora.

3.- En caso de necesidad, es más fácil rescindirel contrato

En caso de dificultades económicas o problemas para afrontar el pago de la mensualidad, la situación es menos complicada y tiene menos implicaciones tanto económicas como personalescuando se vive dealquiler. Se puede rescindir el contrato, coger las pertenencias y mudarse a un inmueble más barato o volver a casa de los padres sin arrastrar una deuda tras de sí como ha estado y sigue sucediendo con miles de propietarios en apuros.