Las hipotecas mixtas salen del armario con comisiones e intereses muy altos

Han ido ganando terreno dentro de la oferta hipotecaria de las entidades financieras. Las hipotecas mixtas, aquellas que combinan tipos de interés variable y fijo durante la vida del préstamo, supusieron durante 2012 el 25% de la nueva contratación. Es decir, una de cada cuatro hipotecas se firmó a tipo mixto, según los últimos datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). En 2008, este porcentaje apenas representaba un 8%.

Su irrupción en el mercado coincide con un Euribor históricamente bajo -actualmente inferior al 0,5%- y una tendencia de las entidades financieras a subir los diferenciales, encareciendo de esta manera la financiación.

Normalmente, este tipo de hipotecas ofrece un tipo inicial fijo a tres años, aunque también a uno y cinco. El impulso de este tipo de productos ha provocado que la contratación a tipo variable se haya reducido del 91% al 73% en los últimos cuatro años.

Estos productos se abren camino en un contexto de hipotecas a tipo variable demasiado caras. “Las hipotecas actuales son explosivos que estallarán cuando la economía empiece a crecer y los tipos de interés a aumentar”, comentaba recientemente en un ncuentro digital Pau A. Monserrat, autor del libro La banca culpable y director editorial del portal de finanzas personales iAhorro. Las mixtas tampoco son especialmente atractivas. "Yo nunca firmaría una hipoteca a 30 años y Euribor más 2%", aseguraba.

Intereses por encima incluso del 7% y muchas comisiones

Unas palabras que dejan en evidencia a la práctica totalidad de la oferta hipotecaria, incluyendo los tipos mixtos, tal y como queda reflejado en el gráfico. Con un Euribor en mínimos, hay entidades que ofrecen un tipo inicial fijo durante el primer año por encima del 4%, cercano incluso al 6,5% e incluso por encima del 7%. Una vez transcurridos los primeros doce meses, los productos que hay actualmente en el mercado pasan a aplicar un Euribor más 3,30%, 4,35%... Porcentajes a los que expertos como Monserrat desaconsejan hipotecarse.

También hay hipotecas con tipos iniciales fijos a 36 meses. Algunas de estas ofertas ofrecen intereses cercanos al 4% o incluso superiores, y tipos entre el 2,4% y 2,9% durante el resto de la vida del préstamo. Es decir, impiden al cliente beneficiarse de los niveles actuales del Euribor, un indicador que si la situación económica de la Eurozona mejora en los dos o tres próximos años subirá con toda probabilidad de la mano de unos tipos de interés más altos en la zona euro. La media histórica del Euribor se encuentra en el 2,869%; si se situase en torno a estos porcentajes, en dos años, el hipotecado podría estar pagando intereses cercanos al 6%.

Otra de las desventajas de este tipo de préstamos es que, a grandes rasgos -basta con echar un vistazo a portales financieros como Bankimia, iAhorro o idealista.com-, están llenos de comisiones y suelen exigir una fuerte vinculación al cliente. Al igual que de comisiones de apertura del 0,5% e incluso por encima del 1,5%, así como por amortización anticipada, por cancelación… Y exigen la contratación de un seguro de hogar, seguro de vida, la domiciliación de la nómina, tarjeta de crédito y tarjeta de débito y, en ocasiones, aportaciones a planes de pensiones. Contratar todos, uno o ninguno de estos productos incide directamente en el diferencial a aplicar.

Hipotecas a tipo fijo, ¿una alternativa?

Nos encontramos, por tanto, ante hipotecas a tipo variable y mixto demasiado caras, pero ¿qué sucede con las de interés fijo?: ¿son una alternativa real a quien quiere comprar una casa y necesita financiación?

“Lo más inteligente siempre es contratar a tipo variable. Otra cosa es que los intereses sean tan elevados”, explica Luis Fabra, responsable del grupo de análisis del mercado inmobiliario de la Universidad de Zaragoza.

“El problema de la financiación a tipo fijo es que no se ofrece en condiciones atractivas ni competitivas en relación a las de tipo variable. Y muchas veces nuestra capacidad de endeudamiento hace imposible el acceso a la cuota fija. No hay un préstamo hipotecario bueno para todos, hay uno bueno para cada caso particular”, explica Pau A. Monserrat.

La oferta hipotecaria actual ofrece intereses por encima del 6%. “Generalmente exigen al cliente tener ahorrado el 20% de la operación y los plazos de amortización suelen ser menores que los de las hipotecas variables, en torno a 20-25 años. Esto provoca que las cuotas mensuales a pagar sean mucho más elevadas y el ratio de endeudamiento también, de tal manera que la familia no se lo puede permitir”, concluye.