La bajada de precios de Sareb da la puntilla a los particulares que quieren vender su vivienda

La decisión de Sareb de ajustar el precio de sus viviendas a valores de mercado tendrá inevitablemente un efecto sobre el mercado inmobiliario. Su intensidad dependerá de cada localidad, de la concentración y tipología de estos inmuebles, según los expertos que advierten, no obstante, de que la tendencia de bajada de precios ya se estaba acelerando como han mostrado los últimos datos del INE.

Los principales damnificadores por este cambio de política volverán a ser los particulares que quieren vender sus viviendas. Los mismos que llevan meses sufriendo la entrada en escena de la banca con sus agresivas rebajas de precios y su control férreo de la financiación. Y a ella se suma ahoraSareb, lamayor inmobiliaria de España con cerca de 56.000 viviendas y unos 30.000 activos anejos, como plazas de garaje y trasteros. “Cuando alguien con ese portfolio ajusta precio afecta a la zona donde están ubicadas las viviendas y, sin duda, afectará en mayor medida a los particulares, en especial a aquellos que tengan sus casas cerca de la oferta de bancos”, comenta a El Confidencialun experto inmobiliario que prefiere mantener el anonimato.

“Para cumplir su plan de negocio, Sareb va a tener que ser mucho más agresiva de lo que inicialmente pensó, y ajustar bien precios para vender. Aunque tiene hasta 2028 para liquidar el portfolio tiene que cumplir unos hitos anuales y las cifras registradas hasta ahora muestra que no llega”, explica otro experto. “Creo que intentaban no afectar al mercado con ajustes severos pero todo apunta a que, o se bajan precios o no cumplen el business plan”.

Para Ángel Serrano, director general de negocio de Aguirre Newman, "los pisos de los bancos están más cerca del precio del mercado que los del Sareb, ya que los de esta última han tenido un margen importante sobre el precio de transferencia de las entidades cedentes". Recordemos que ese margen o recargo era del 25%. "En aquellos lugares donde haya una proximidad entre promociones podrá producirse una tensión entre los precios que provoque un ajuste a la baja de los mismos", apunta Serrano, quien añade que "los precios de Sareb deberían de estar más cerca de mercado, ya que tienen una financiación menor que los de las entidades financieras".

La banca ha asumido fuertes rebajas de precios, en ocasiones asumiendo pérdidas, algo que muchos particulares no pueden hacer. Pero lo más importante y contra lo que ningún particular puede luchar es contra el control de la financiación de las entidades. Desde hace más de un año están dando carpetazo a hipotecaspara viviendas que no son de su propiedad y redirigiendo a esos mismos clientes hacia sus inmuebles para los que la financiación está asegurada.

Ahora, con el cambio de estrategia del banco malo, la historia puede volver a repetirse. Sareb permitirá que los pisos bajen hasta los niveles que fije el mercado, siempre que estos se sitúen por encima del precio del traspaso. Es decir, meterá la tijera pero no venderá a pérdidas. El particular deberá competir con estas rebajas pero, al igual que le ha sucedido con la banca, también saldrá perdiendo en cuanto a financiación se refiere.

"Los propietarios de la financiación se han convertido también en los dueños de producto. Aquellos propietarios que no tengan una necesidad urgente de vender podrán aprovechar el nuevo marco regulatorio para poner sus viviendas en alquiler a la espera de una recuperación del mercado", comenta Ángel Serrano.

Recordemos que Sareb ha llegado a un acuerdo con el Banco Santander para que la entidad cántabra financie la compra de viviendas propiedad del banco malo en condiciones favorables. Este acuerdo se hará extensible a otras entidades financieras, según anunciaba recientemente Walter de Luna, director general de Sareb.

Necesario para fijar el suelo del mercado

Para José Luis Ruiz Bartolomé, consultor independiente y autor del libro Adiós ladrillo, adiós, este giro en la política del banco malo era totalmente necesaria. "El problema del mercado es que los compradores siguen teniendo una sensación de vértigo a la hora de comprar. No sabemos si los precios han bajado lo suficiente, si seguirán cayendo y hasta dónde lo harán".

"Lo primero que hay que hacer es poner un suelo a los precios y Sareb es quien está capacitado para hacerlo. Posiblemente podían haberlo hecho los banco pero no lo han hecho", añade. "Y debe hacerlo en los próximos seis u ocho meses. Precisamente la culpa de que apenas se cierren operaciones se debe a la falta de un suelo en cuanto a precios. Cuando esto suceda, el mercado comenzará a moverse".