España tendrá dos años para prohibir las cláusulas abusivas y proteger a los desahuciados

La Unión Europea (UE) prepara una directiva comunitaria sobre créditos hipotecarios con la que pretende asegurar una mayor protección al deudor hipotecario eliminando las cláusulas abusivas en los contratos. Los Estados miembros, incluida España, tendrán dos años para trasponer la directiva europea una vez que ésta sea aprobada.

La futura ley protegerá a los consumidores inmersos en un proceso de ejecución hipotecaria, garantizará condiciones más favorables para los prestatarios en casos de pago anticipado, prohibirá a las entidades ofrecer productos vinculados a las hipotecas y contemplará la dación en pago en aquellos casos en los que el deudor no pueda hacer frente al pago de las cuotas.

Después de dos años de negociaciones, los Veintisiete, la Comisión Europea (CE) y el Parlamento Europeo (PE) dieron el lunes por la noche luz verde al texto legislativo, el primero que regulará a escala comunitaria la concesión de préstamos para la compra de bienes inmuebles. Las tres partes alcanzaron un acuerdo provisional sobre el contenido de la directiva, que elimina cláusulas abusivas, fija estándares mínimos para mejorar la información al consumidor antes de firmar los créditos y refuerza los derechos de los prestatarios durante el desarrollo de los contratos.

El texto se basa en cinco pilares fundamentales: 

1. Información previa. El consumidor deberá disponer de un periodo obligatorio de reflexión de 7 días antes de firmar un contrato hipotecario, antes de que éste sea vinculante, o bien del mismo periodo de 7 días para retractarse tras la firma, a definir por cada Estado Miembro. Además, los bancos estarán obligados a entregar a los consumidores una "hoja de información estandarizada" (ESIS, por sus siglas en inglés), que facilitará la comparación con los préstamos ofertados por otras entidades. Este documento será de fácil comprensión e incluirá información detallada sobre las características del préstamo, y también alertará sobre riesgos como las variabilidad de los tipos de interés o la influencia de divisas extranjeras sobre las mismas. En la misma línea, la normativa prevé medidas contra la publicidad engañosa sobre hipotecas.

2. Prohibir la vinculación a otros productos. Las entidades crediticias no podrán obligar a los consumidores a contratar "paquetes cerrados" vinculados a la hipoteca y que incluyan otros préstamos o servicios, como los seguros, y también demostrar que sus sistemas de remuneración "no incitan a los empleados a tomar riesgos excesivos", entre otras medidas. Así, la legislación prohibirá a los prestamistas hacer ofertas de crédito condicionada a la compra de seguros y otros productos financieros de un proveedor especificado. La prohibición de productos vinculados haría más fácil para los consumidores cambiar de proveedor. 

3. Flexibilidad para amortizar deuda. El Parlamento ha logrado insertar reglas de flexibilidad en el pago, como un derecho del prestatario para pagar el préstamo antes de tiempo. La entidad bancaria tendrá por su parte derecho a recibir una compensación justa de los costes de ese reembolso anticipado, pero no podrá imponer multas adicionales para desincentivar esta amortización.

4. Demoras y desahucios. La ley exigirá una tolerancia razonable antes de proceder a las ejecuciones, limitará los cargos por impago, impedirá a los Estados miembros oponerse a la dación en pago acordada entre las partes, impondrá el deber de buscar el mejor precio por la venta de la propiedad en las ejecuciones y exigirá a los Estados miembros a adoptar medidas para facilitar el pago protegiendo a los consumidores y evitando el sobreendeudamiento a largo plazo.

5. Evitar préstamos irresponsables. Para frenar los préstamos irresponsables, las entidades vendedoras de hipotecas deberán ser autorizadas, registradas y supervisadas por las autoridades nacionales para asegurarse de que cumplen requisitos profesionales estrictos. Por otro lado, se reforzarán también los criterios para evaluar la solvencia del comprador, frenando así la concesión de hipotecas a personas que no puedan pagarlas. Además, el Parlamento Europeo ha conseguido introducir otros temas no cubiertos en la propuesta inicial de la Comisión, como la imposición de condiciones estrictas para los préstamos en moneda extranjera y con tipos de interés variable y la obligación de presentar una tasación independiente de la propiedad.

 

Con todas estas medidas, los compradores de una vivienda, según el Parlamento Europeo, "estarán mejor asesorados sobre los costes y consecuencias de asumir una hipoteca y más protegidos en caso de impago. El texto, que se convertiría en la primera directiva europea sobre hipotecas, tiene todavía que ser aprobado por el Pleno del Parlamento y por los Estados Miembros -que tendrán dos años para implementarlo-. 

El texto, que tras su aprobación formal tendrá que ser aplicado por los Estados miembros 

El socialista español Antolín Sánchez Presedo ha sido el ponente responsable de negociar la futura directiva europea por parte de la Eurocámara. Se trata de una ley pionera, primera en regular en la UE el ámbito de los contratos hipotecarios. Sánchez Presedo considera “un éxito el acuerdo alcanzado, que contribuirá a reactivar la economía en muchos Estados miembros y evitará que se vuelva a producir una crisis derivada de los riesgos creados por la irresponsabilidad en el mercado hipotecario. La hipoteca es el compromiso financiero más importante en la vida de una familia, el mercado hipotecario supera el 52,3% del PIB comunitario”, ha recalcado Sánchez Presedo.

La nueva normativa "ayudará a acabar con los excesos y promoverá prácticas de préstamo más responsables", afirmó el vicepresidente de la CE y comisario de Mercado Interior, Michel Barnier, en un comunicado. 

El texto "marca el camino para los Estados miembros", que deberán adoptar las disposiciones necesarias para que estos "estándares y principios mínimos" se apliquen en la práctica, añadió el eurodiputado socialista.

Tras el acuerdo provisional alcanzado anoche, las tres partes deberán cerrar otros aspectos técnicos relacionados con la cooperación entre las diferentes instituciones, y el PE y los Veintisiete deberán dar su aprobación formal, lo que se espera que tenga lugar antes de julio próximo.