Cómo se hace una tasación

Es un documento necesario para que el banco nos conceda una hipoteca. La tasación de una vivienda es una valoración ‘objetiva’ que realiza un profesional sobre un determinado inmueble. En función del valor asignado, el banco determinará cuánto está dispuesto a prestarnos. Es, por tanto, clave para que la compraventa de una vivienda salga adelante salvo, claro está, que el pago se realice en efectivo, lo que cada vez es más frecuente.  

En pleno boom inmobiliario, la banca concedía hipotecas de hasta el 100% del valor de tasación. En ocasiones incluso por encima de dicho porcentaje. Las preguntas del tipo "¿quieres aprovechar y amueblar la casa o comprar un coche?" eran habituales en las sucursales bancarias. Adquirir una casa de 300.000 euros y que el banco te concediera 330.000 estaba a la orden del día.

Los efectos perversos de esta situación son de sobra conocidos: la fuerte caída experimentada por la vivienda ha provocado que su venta no sea suficiente para cubrir la deuda. Son las famosas hipotecas underwater. En España ya hay medio millón en esta situación. La política bancaria, sin embargo, ha dado un giro radical. Ya no presta más del 80%, salvo que sea para inmuebles de su propiedad. Y en ocasiones, ni siquiera eso.

La inmensa mayoría de los compradores de vivienda no pide una tasación previa antes de cerrar el contrato de compra-venta. Por norma general, cuando un particular quiere adquirir un inmueble acude al banco a pedir financiación y es la entidad la encargada de enviar a un tasador para realizar la valoración. Lo que la mayoría de los particulares desconoce es que ellos mismos pueden encargar la tasación y que todas las entidades están obligadas a aceptarla, siempre y cuando dé luz verde a la financiación y aquella haya sido realizada por una entidad homologada por el Banco de España. La tasación es válida durante seis meses y, en caso de que la entidad quiera realizar comprobaciones o incluso una nueva tasación, no podrá repercutir en el coste al cliente. 

Cuando la tasación se realiza por encargo de la entidad financiera, los gastos de tasación corren a cuenta del cliente, que tiene el derecho a recibir una copia del informe de tasación, o el original si la operación no llega a formalizarse. Tal y como señala el Banco de España, el cliente tiene derecho a conocer la identidad de los profesionales seleccionados, así como a conocer el precio de la tasación.

Una potente arma de negociación

Contar con una tasación previa puede resultar muy útil, especialmente a la hora de negociar con el vendedor de la vivienda. El informe que elabora la tasadora, además del valor del inmueble, recoge información urbanística, registral y catastral, además del plano de la propiedad, los linderos o servidumbres, así como las cargas que pudiera tener la vivienda o si esta cuenta con un inquilino. Con una tasación previa se puede constatar algo tan básico como si la vivienda tiene realmente la superficie que asegura el vendedor o que la terraza no sea de uso comunitario, como puede suceder con los áticos. Aspectos todos ellos que puede influir significativamente en el precio final de la operación.

La diferencia de unos metros cuadrados puede suponer, en ciudades como Madrid, varios miles de euros que, trasladados a un préstamo hipotecario y a los consiguientes intereses, se traducen a la larga en un importante desembolso de dinero. 

Una tasación puede costar unos 200 o 300 euros. Unas cantidades que, sobre 200.000 o 300.000 euros, suponen un desembolso relativamente pequeño respecto a la ventaja económica que puede llegar a conseguir el comprador a la hora de negociar el precio final de la vivienda.