ESTIMACIONES DE AFI

Medio millón de viviendas en España valen menos ya que sus hipotecas

Las cifras ponen los pelos de punta. En España hay medio millón de hipotecas cuyo importe ya supera el valor de la vivienda. Son hipotecas sobrevaloradas

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Medio millón de viviendas en España valen menos ya que sus hipotecas
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Las cifras ponen los pelos de punta. En España hay medio millón de hipotecas cuyo importe ya supera el valor de la vivienda. Son hipotecas sobrevaloradas o activos en negative equity, también denominadas hipotecas underwater

Miles de familias hipotecadas que "tendrían incentivos suficientes para solicitar una dación en pago a sus acreedores". Son los datos y las reflexiones que Analistas Financieros Internacionales (AFI) realiza en un artículo escrito para el último número de Cuadernos de Información Económica, que publica la Fundación de las Cajas de Ahorro (FUNCAS). 

Los datos podrían ser incluso peores. "En el supuesto  de que se hayan concedido con un LTV del 90%, hay cerca de 609.000 unidades, mientras que en el caso de que se hayan concedido con un LTV del 100%, la cifra supera las 750.000 unidades", escribe María Romero, de AFI, y autora del artículo. El loan to value (LTV) es el porcentaje que el banco presta sobre el valor de tasación del inmueble.

Y añade que "esos serían los hogares susceptibles de beneficiarse de la dación en pago, lo que representaría entre el 3,5% y el 4,6% del total". De tal manera que si entrase en mora el 50% de ese medio millón de hipotecas y se instaurase la dación en pago universal y retroactiva, se triplicaría la actual tasa de morosidad hipotecaria del 3,5% hasta el 8% o incluso el 10%. 

Ese medio millón de hipotecas que menciona AFI supondría duplicar las 250.000 hipotecas que se veían afectadas por este fenómeno a finales de 2011, según un informe de la consultora Oliver Wyman. De hecho, estaríamos ante un crecimiento exponencial desde que en 2008 estalló la burbuja inmobiliaria provocando una fuerte caída de los precios desde los máximos entre el 27 y el 33%, según las fuentes estadísticas consultadas por AFI.

Ya en 2010, Standard & Poor's advirtió que casi el 20% de los hipotecados españoles debería más dinero al banco de lo que valía su casa en un escenario de caída del precio de la vivienda del 30%. Para la agencia de rating, esta cifra se elevaría hasta el 28,2% si el descenso de precios llegase al 35%. Esto significa que si los precios siguen cayendo, tal y como prevén diferentes agentes del mercado inmobiliario, la cifra de hipotecas underwater seguirá en aumento. 

De hecho, Standard & Poor's consideraba un escenario de caídas de precios del 35% hipotético pero no improbable. "Esperamos que la recuperación de la economía española vaya por detrás de la de otros países europeos, dada la profundidad y la naturaleza estructural de las dificultades que afronta España. Del mismo modo, esperamos que los precios de la vivienda en España sigan bajando aunque otros mercados hayan dejado de caer". Entonces, a finales de 2010, la agencia calculaba que el 8% de los titulares de una hipoteca ya estaba en negative equity.

Financiación por encima del 80% y precios por las nubes

La probabilidad de entrar en esta situación de tener que devolver al banco más de lo que vale la casa se incrementa cuanto más alto es el loan to value (LTV) del préstamo, es decir, cuando mayor porcentaje del precio inicial de la vivienda se financió mediante la hipoteca. "Es sorprendente que, desde principios de 2004 a finales de 2012, más de un millón de hipotecas se hayan concedido con un LTV superior al 80%", explica la autora del artículo, María Romero, de AFI.

Los más afectados por este fenómeno han sido quienes compraron una vivienda en pleno boom inmobiliario, ya que son los que más han sufrido la caída de precios, y que además quienes se endeudaron por encima del 80%. Una práctica, esta última, muy extendida entre las entidades financieras para los pisos que son de su propiedad. 

Entrar en negative equity se ha convertido en un auténtico problema e incluso un drama para muchas familias españolas. Por un lado, porque si necesitan vender su vivienda empujados, por ejemplo, por motivos económicos –no pueden pagar la hipoteca-, no conseguirían el dinero suficiente por la venta para cancelar la deuda contraída con el banco. Por otro, porque quienes han sido desahuciados, además de perder su vivienda sigue debiendo dinero a la entidad financiera con quien se hipotecaron. De ahí que la dación en pago universal se presente ante ellos como un auténtico salvavidas.

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