La banca privada ofrece a sus clientes invertir en ladrillo por primera vez desde la burbuja

La banca privada está volviendo a ofrecer a sus clientes invertir en activos inmobiliarios, algo que no sucedía desde que pinchó la burbuja y los inversores huyeron en masa del ladrillo. Junto a productos estructurados y sofisticados, renta fija y variable… los inmuebles han comenzado a hacerse de nuevo un hueco entre todos ellos como un producto de inversión más. Esta vuelta se explica por dos razones: por un lado, con las caídas sufridas por los precios, los clientes pueden obtener una rentabilidad interesante por alquiler; y por otro, las entidades abren otra vía para tratar de dar salida a sus adjudicados.

No es una práctica habitual ni aparece en sus catálogos. Sin embargo, de manera puntual, algunas entidades han comenzado a ‘paquetizar ladrillo’ y a ofrecérselo a sus clientes vips. “Cogemos inmuebles de una promoción concreta o varios activos. Cinco, siete, diez pisos, les ponemos un lazo y se lo ofrecemos a nuestros clientes de banca privada y personal para ponerlos en alquiler”, explica un alto directivo de un banco español.

La inversión inmobiliaria fue la estrella de la oferta de banca privada en los años del boom, tanto mediante productos abiertos (fondos inmobiliarios) como cerrados, es decir, paquetes a medida de uno o varios inversores. Entonces se buscaba más comprar para vender ("dar el pase") que alquilar, sobre la base de que la vivienda siempre subía, con una financiación abundante y muy barata, que permitía grandes apalancamientos que disparaban la rentabilidad. Con el derrumbe del mercado, muchos clientes se quedaron atrapados en estos productos y no quisieron volver a saber nada de invertir en ladrillo.

Ahora las cosas son muy diferentes: se trata de alquilar y solamente se ofrece a aquellos que apenas necesitan financiación o pueden pagar al contado. De hecho, el Loan to Value (LTV) o -porcentaje que las entidades financieras prestan sobre el valor de tasación del inmueble- no supera el 50% en este tipo de operaciones, porque los costes del crédito son ahora mucho más elevados. “Sin deuda y sin coste financiero se pueden conseguir rentabilidades por encima del 7%”, añaden desde otra entidad. 

Un porcentaje significativamente superior al que manejan algunas consultoras. Por ejemplo, Jones Lang LaSalle calcula rentabilidades netas mínimas para inversiones en primera y segunda residencia inferiores al 4,5% y al 6%, respectivamente. Sólo con la inversión en centros comerciales podrían alcanzarse estas cifras (entre un 7% y un 8,5%).

Sin embargo, los bancos consultados aseguran que los descuentos que están aplicando a sus inmuebles sí es posible alcanzar estos rendimientos (siempre que no haya costes financieros). Unos descuentos que son posibles después de las fuertes provisiones que impuso el Gobierno el año pasado en los famosos 'decretos de Guindos', que obligaban a dotar el 35% de la vivienda terminada. 

Paquete 'todo incluido'

La 'colocación' del producto no se limita a su venta sino que se ofrecen al cliente una serie de servicios adicionales, lo que se conoce como el servicing. Entre ellos, la gestión de los alquileres o el mantenimiento del inmueble para que "solamente tenga que preocuparse por recibir sus rentas”, añaden. Y lo que es más importante: la gestión de impagados para quitar el miedo al cliente de que se meta en una inversión ruinosa si luego los inquilinos no pagan el alquiler.

Según otra de las fuentes consultadas, "el banco no se puede hacer cargo de esta gestión por el escándalo de los desahucios". Así que ha buscado una solución proponiendo a los API (agentes de la propiedad inmobiliaria) que se conviertan en administradores de fincas. De esta forma, los agentes cambian un negocio parado por una nueva vía de obtener ingresos. Y la entidad ofrece sus servicios dentro del paquete 'todo incluido' para sus clientes.