Cinco consejos para saber qué hacer si la promotora de su vivienda se declara en concurso

Ha sido el segundo mayor concurso de acreedores de la historia de España tras el de Martinsa-Fadesa. Reyal Urbis anunciaba hace apenas una semana la segunda mayor suspensión de pagos de la historia española con un 'agujero patrimonial' de 1.724 millones de euros.

Como ya sucedió con Martinsa-Fadesa, con Llanera, Aifos o con cientos de pequeñas promotoras que se han declarado insolventes desde el estallido de la crisis inmobiliaria, son muchos los ciudadanos que compraron una vivienda a la empresa de Rafael Santamaría y que ahora no saben qué pasará con sus viviendas ni con el dinero que adelantaron para su adquisición.

En el caso de Reyal Urbis, que llevaba más de tres años sin levantar un ladrillo, son 780 los inmuebles terminados y pendientes de vender repartidos por la mayor parte de las provincias españolas. ¿Qué pasará con los compradores?, ¿tendrán sus viviendas algún día?, ¿recuperarán su dinero?

El despacho IURE Abogados, que ha participado en la defensa de afectados de Martinsa-Fadesa o Llanera, y que en la última semana ha recibido la llamada de auxilio de medio centenar de afectados por la quiebra de Reyal Urbis, ofrece algunas pautas.

1.-Hay que comprobar la existencia de un aval bancario

En caso de que la vivienda no se entregue en la fecha prevista, el comprador tiene derecho a recuperar el dinero aportado. "La ley -57/1968- obliga a los promotores a garantizar las cantidades anticipadas mediante un aval bancario o un seguro", explica Carlos Pavón, director del departamento jurídico del despacho. Si bien, aclara, "en la práctica, no se ha constituido en muchos casos". Estos avales permitirían recuperar el dinero entregado a cuenta por los clientes más sus intereses legales desde que se hicieron los pagos cuando el promotor no llega a iniciar las obras a tiempo o entrega la vivienda tarde.

2.- Hay que seguir pagando las letras

"Hay mucha gente que aprovecha estas situaciones para echarse atrás en la compra de una vivienda. Bien porque compraron muy caro y ya no quieren el inmueble, bien porque por su situación económica ya no pueden pagar o simplemente por miedo a seguir perdiendo más dinero", explica María Jesús Puga, responsable del área de derecho penal económico de este mismo despacho. "Sin embargo, es fundamental seguir pagando a la promotora, ya que, aunque se haya declarado en concurso, este no afecta al contrato", aclara.  

La ley obliga a que los contratos se cumplan. Y la compra de una vivienda implica un contrato entre el comprador –cliente- y el vendedor –promotora que se declara insolvente-. Si el cliente deja de pagar las letras, sería el primero en incumplirlo.

3.- Personarse en el concurso y comunicar su crédito con la promotora

La declaración de concurso se publica en el Boletín Oficial del Estado (BOE). A partir de ese momento, los acreedores que mantengan algún tipo de deuda con la promotora deben comunicarlo ante el juzgado en el plazo de 30 días hábiles para que así se le reconozca. Este plazo, como ya sucedió con Martinsa-Fadesa, puede ampliarse. 

Los abogados consultados no son partidarios de acciones conjuntas por parte de los afectados, sino de una defensa individual. "No es lo mismo un comprador cuya vivienda ya está acabada o prácticamente terminada que aquel cuya vivienda todavía es un proyecto sobre un plano", indican los abogados. Además, "resulta fundamental determinar si la entrega del inmueble es anterior o posterior a la declaración del concurso ya que, en función de esto, te posicionas de una manera diferente en la lista de los acreedores”, explica María Jesús Puga. 

4.- Si la entrega de la vivienda es anterior al concurso

El comprador de la vivienda es un acreedor más dentro del concurso. En ocasiones, la promotora puede seguir adelante con la actividad, terminar la vivienda y entregársela al comprador. “En los casos en que la vivienda ya esté construida, o esté próxima a finalizarse y se tenga intención de terminarla, lo mejor para el afectado sería quedarse con ella”, recomienda Puga. “El afectado no recupera su dinero, pero ya tiene el inmueble”. 

No obstante, el comprador puede querer resolver -dar por finalizado- el contrato y recuperar su dinero. "En este caso, se convertiría en un acreedor más y, por tanto, tendría un crédito ordinario", explica Carlos Pavón. Esto significa que la promotora le pagará dentro del procedimiento concursal como el resto de créditos ordinarios. "Es decir, cobraría en la misma medida y en los mismos porcentajes que el resto de acreedores", añade Pavón.

Martinsa-Fadesa, por ejemplo, estipuló en el convenio que en los tres primeros años (2011-2013) pagaría a los acreedores entre un 0,50% y el 1% de la deuda. Para los sucesivos ejercicios, hasta 2018, las amortizaciones serían de entre un 12% y un 25% de esta.

Sólo cabría salir del procedimiento concursal con la ejecución del aval, siempre que se cumplan los requisitos exigidos en el mismo y, obviamente, siempre y cuando exista este.

5.- Cuando la entrega de la vivienda es posterior al concurso 

Cuando una promotora se declara en concurso de acreedores, hay viviendas que ni siquiera se han iniciado o se ha comenzado su construcción y que su fecha de entrega todavía sigue siendo lejana. "Si se han producido retrasos, la ley ampara al comprador para resolver el contrato", señala Carlos Pavón. En este caso, el comprador no se convierte en un acreedor más, sino que tendría un crédito contra la masa. Y este tipo de créditos son los primeros que se pagan. 

Cuando una empresa se declara en concurso de acreedores se frena el pago de la deuda que ha motivado su insolvencia. Sin embargo, la empresa puede seguir manteniendo su actividad, actividad que puede generar deudas y a las que la empresa sí debe hacer frente. Y este es el caso de aquellas viviendas cuya entrega estaba prevista después de que la promotora se declarase en concurso. Si se resuelve el contrato se genera una deuda a la que la promotora debe hacer frente. 

“Cuando el comprador de vivienda tiene un crédito contra la masa, lo puede reclamar en cualquier momento del procedimiento, de modo que el afectado podría recuperar el dinero pronto y salirse del mismo”, explica María Jesús Puga. Sin olvidar, recuerdan los abogados, que en este caso también se podría ejecutar el aval en caso de tenerlo.