Fondos muy endeudados estudian convertirse en socimis para sobrevivir

Las socimis han despertado de un largo letargo que duraba más de tres años. En 2009, el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero aprobó un régimen fiscal para estas sociedades anónimas y cotizadas de inversión inmobiliaria que resultó un rotundo fracaso.

Ahora, con las modificaciones legales sobre la mesa desde finales de 2012, ha comenzado el baile de fichas: grandes patrimonios que necesitan liquidez, fondos de inversión asfixiados por la deuda... “Hay muchos players interesados en estos vehículos de inversión y, en función de sus intereses, cada uno los está analizando desde un ángulo diferente”, explica Pablo Serrano, socio y director fiscal de Clifford Chance.

El grupo familiar Pavón Olid, antiguo dueño de las empresas Cambios Sol (ahora Money Gram) y Madrid Visión (la empresa de los autobuses turísticos de Madrid), será el primero en dar en salto al Mercado Alternativo Bursátil (MAB). Sin embargo, desde hace semanas, muchos fondos de inversión se pasean por los despachos de los bufetes especializados en busca de asesoramiento para transformarse en este tipo de sociedades. Unos simplemente buscan una tributación mucho más favorable –del 0%-, pero “para otros es una cuestión de supervivencia”, señala Javier Hernández, del departamento de derecho tributario de Ashurst.

Son fondos nacionales e internacionales que en pleno boom inmobiliario se apalancaron fuertemente para acometer operaciones de sale & leaseback -principalmente oficinas bancarias-. “Hasta marzo de 2012, todos los intereses de la deuda eran deducibles. A partir de entonces, la deducción se limitó al 30%, lo que colocó en una situación muy delicada a muchos de estos fondos que, para sobrevivir, están estudiando transformarse en socimis”, añade Ismael Fernández Antón, socio del departamento de derecho inmobiliario del mismo bufete.

"Estamos hablando de operaciones de sale & lease back bastante importantes. Por encima de 100 millones de euros", explica Pablo Serrano. Unos importes que superan significativamente el mínimo de 5 millones de euros exigido a una socimi, por lo que es probable que algunas de estas sociedades coticen en el MAB, pero otras lo hagan en el mercado bursátil tradicional. “Dependerá de la liquidez que le quiera dar", destaca Pablo Serrano.

Capital suficiente para hacer frente a la deuda y a los dividendos

“Es una opción muy positiva para todas las partes. Para el fondo, porque lo que está en juego es su supervivencia. Pero también para los accionistas y para la banca acreedora”, apunta Pablo Serrano. Al cotizar en bolsa, la socimi consigue liquidez, por lo que la posibilidad de devolver la deuda a la banca y repartir el dividendo entre los accionistas es mayor. 

No obstante, "es fundamental que tengan cash suficiente para hacer frente a ambos compromisos. No hay una fórmula estándar, sino que es necesario analizar cada caso", apunta Pablo Serrano. "Precisamente uno de los problemas con los que puede encontrarse una empresa fuertemente endeudada que se convierte en socimi es no tener caja suficiente para devolver el principal del préstamo y al mismo tiempo distribuir el dividendo entre sus accionistas". Hay que recordar que estas sociedades están obligadas, por ley, a repartir en dividendos el 80% del beneficio generado por las rentas. 

Los contactos con las entidades financieras también han comenzado, ya que de ellas depende la viabilidad de esta transformación. No en vano, son las que deben aprobar la restructuración de la deuda -alargar los plazos, renegociar tipos de interés, estudiar quitas...- "El procedimiento es el mismo que en cualquier otra refinanciación de deuda", concluye Serrano.

Requisitos mínimos

Las socimis son un instrumento de inversión inmobiliaria y nula fiscalidad asociado al mercado del alquiler. Para poder constituir una de estas sociedades, entre otros requisitos, al menos el 80% de sus activos deben ser inmuebles de naturaleza urbana destinados al alquiler o terrenos para la promoción de dichos inmuebles. Asimismo, están obligadas a repartir beneficios: el 80% de los obtenidos por rentas de alquiler, el 50% de los alcanzados por ventas de sus activos y el 100% del resto logrados por otras socimis o REIT.

Además, debe contar con un capital social mínimo de 5 millones de euros y las acciones de estas sociedades deben estar admitidas a cotización en un mercado regulado.