PARA EVITAR QUE LAS SUBASTAS QUEDEN DESIERTAS

El Gobierno flexibiliza la ley para facilitar a los ciudadanos comprar pisos embargados

Adquirir un inmueble procedente de una subasta judicial será más fácil una vez que se aprueben las modificaciones que prepara el Gobierno en la Ley de

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Adquirir un inmueble procedente de una subasta judicial será más fácil una vez que se aprueben las modificaciones que prepara el Gobierno en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Unos 'retoques' que pretenden, no sólo mejorar los procesos de subastas de inmuebles procedentes de ejecuciones hipotecarias, sino que éstas no queden en su práctica totalidad desiertas y acaben adjudicándoselas las entidades financieras, como sucede hasta ahora.

Tal y como anunció ayer en el Congreso el Ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, para poder pujar por un inmueble será necesario presentar un aval equivalente al 5% de su valor de tasación, frente al 20% actual.

A día de hoy, para una vivienda de 100.000 euros, el interesado debe poner como fianza 20.000. Una vez aprobadas las modificaciones, la cantidad se reduciría a 5.000 euros. Esta fianza, mucho más asequible para ciudadanos con algo de liquidez, es independiente del precio que el interesado quiera ofrecer en la subasta ya que la ley no indica que deba realizarse una puja por un importe mínimo. 

"Es una medida acertada", apunta Manuel Gómez, director general de subastafacil.com, una web especializada en asesorar al ejecutado en subastas judiciales y hacer accesible al gran público e inversores estos procedimientos. "Aunque a quien tiene liquidez para participar en las subastas judiciales esto le da igual", añade.

Otro de los cambios consiste en ampliar a 40 días el plazo para que la persona que se adjudique el inmueble encuentre financiación. Hasta ahora, el adjudicatario dispone sólo de 20 días para pagar la totalidad del precio por el que se adjudica el activo inmobiliario, por lo que no sólo necesita liquidez para hacer frente a la fianza exigida, sino también para afrontar el pago restante, lo que en la práctica reduce sensiblemente el número de postores a los ciudadanos más líquidos y solventes.

"Este cambio me parece irrelevante. O tienes financiación antes de entrar a participar en la subasta o es mejor no meterse en una operación así porque el banco hoy por hoy no va a concederte financiación", señala Manuel Gómez. Y explica que "con la actual Ley de Enjuiciamiento Civil ya existen fórmulas para alargar ese plazo sin problemas" tal y como recoge el artículo 670.6 de dicha ley.

Esto es, alargando el plazo de 20 a 40 días no se resuelve el problema del difícil acceso a la financiación, que seguirá siendo un obstáculo importante para que muchas de estas subastas salgan adelante. Conviene recordar que transcurridos esos 40 días, si el comprador no deposita la cantidad restante -al precio se le descuenta la fianza-, la ley le penaliza perdiendo el aval depositado.

Además, no hay que olvidar que, como en cualquier otra compraventa de una vivienda, hay gastos derivados de la propia operación: impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), registro de la propiedad, notario, pago de la comunidad de bienes, IBI...

El siguiente vídeo muestra cómo se realiza la subasta de varios inmuebles procedentes de una ejecución hipotecaria. Las imágenes fueron grabadas por El Confidencial en los juzgados número 31 y 32 de Madrid.

Otro de los cambios introducidos por el Gobierno es el que afecta a valor de tasación de la subasta del inmueble, que en ningún caso podrá ser inferior al 75% del valor que figura en la escritura. "Lo único que conseguirá con esta medida el Gobierno es evitar la participación de postores en las subastas públicas, lo contrario de lo que dicen querer hacer. Nadie en su sano juicio concurrirá a una subasta en estas condiciones. Habría La única razón por la que alguien compra en subasta es por el precio. Compras a ciegas y estás expuesto a los vaivenes y demoras de un proceso judicial para obtener la posesión del inmueble". 

En su opinión, habría que eliminar por completo cualquier limitación en precio de adjudicación, así como permitir la cesión de remate del adjudicatario a favor de cualquier tercero. "A día de hoy esta posibilidad está reservada para los bancos". Manuel Gómez también aboga por la existencia de mediador en subastas judiciales que guíe a los postores en todo el proceso de compra. "En otros países esta figura está ampliamente difundida", así como facilitar la financiación a los posibles postores. "Algo que obviamente interesará a las entidades antes de tener que mantener un stock cada día mayor de activos con los gastos fijos e impositivos que supone".

Potenciar la difusión de las subastas

Por otro lado, por lo que se refiere a los procedimientos de venta extrajudicial de los inmuebles, el Gobierno introduce la posibilidad de realizar subastas online para agilizar los trámites. "La vía extrajudicial o notarial es mucho más rápida. En nuestro subastafacil.com hemos tenido experiencias de este tipo con operaciones extrajudiciales y los resultados han sido gratamente satisfactorios. Lo que en los juzgados hubiéramos tardado 1 año en resolver, lo hemos resuelto en 1 mes por vía notarial. Es fácil si sabe cómo hacerse y si contamos con la disposición de todas las partes".

Ya sea por la vía judicial o extrajudicial, lo que sí parece necesaria es una mayor difusión en torno a las subastas

"En el año 2000 se eliminó su publicación en el BOE. Ahora, quien está interesado debe acercarse a los tablones de anuncios de los diferentes juzgados para informarse, lo que suele ser bastante engorroso. De ahí que muchos de estos procesos queden desiertos y acabe adjudicándose los inmuebles la entidad financiera de turno". Concluyen que "cuanto mayor sea la difusión, mayor será la concurrencia y, por tanto, la competencia de los postores. Esto redunda en beneficio tanto del deudor como del banco o caja".
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