Las sicavs inmobiliarias echan a andar: los antiguos dueños de Madrid Visión salen a bolsa

Las Socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) han echado a andar. El grupo familiar Pavón Olid, antiguo dueño de las empresas Cambios Sol (ahora Money Gram) y Madrid Visión (la empresa de los autobuses turísticos de Madrid), será el primero en dar en salto al Mercado Alternativo Bursátil (MAB) y cotizar bajo la forma de este vehículo inversor, similar a los REITs internacionales y de gran atractivo desde el punto de vista fiscal, puesto que este tipo de sociedades, según los últimos cambios normativos, tributarán al 0%. 

Tan solo 25 días después de la publicación en el BOE de la Reforma de la Ley 11/2009 que regula a este tipo de sociedades, ARMABEX (Asesor Registrado del MAB) ha recibido mandato para llevar a cabo todo el asesoramiento estratégico del cliente y la coordinación de los trabajos de los tres asesores que colaborarán en el proceso de incorporación al MAB. 

En una primera aportación inmobiliaria la Socimi constituida, que se denomina Promociones, Renta y Mantenimiento Socimi, S.A., -se transforma de sociedad limitada- supera los 15 millones de euros -el mínimo para constituir este tipo de sociedades es de cinco millones- y consta de un patrimonio inmobiliario diversificado de edificios residenciales y locales comerciales localizados en Madrid, así como terrenos para la promoción inmobiliaria en la Costa del Sol, concretamente en Mijas (Málaga).

El grupo familiar Pavón Olid es el antiguo propietario de Cambios Sol, fundada en 1989 como cambiadora de divisas en la Puerta delSol de Madrid y una de las empresas más importantes dedicadas a realizar transferencias cuando fue adquirida en 2004 por Banesto. Ana Patricia Botín,según informaciones de la prensa que se hizo eco de la operación, pagó unos 13 millones de euros por la compañía a sus principales accionistas: Anastasio del Toro, Francisco Castro Bullón y José Pavón Olid. Nueve años más tarde, Banesto vendió la compañía a Money Gram por unos cinco millones, con una minusvalía de ocho millones para Banesto.

José Pavón Olid figura como presidente, consejero delegado y administrador único de una veintena de empresas, entre ellas Sol Telecom dedicada también al cambio de divisas

Tributación al 0%

Recordemos que estos vehículos de inversión inmobiliaria, que podrían convertirse en un futuro cercano en el próximo refugio de las grandes fortunas españolas están sometidos a una tributación del 0% sobre los beneficios obtenidos. Las rentas no están sujetas a impuestos, sino que estos los asume ose trasladan al accionista o inversor final por los dividendos repartidos por la sociedad. Sólo en aquellos casos en que los dividendos queden exentos o estén sometidos a una tributación inferior al 10%por parte de los accionistas, se aplica un gravamen especial del 19%, a satisfacer por la propia Socimi. Estas sociedades también están obligadas por ley a que el 80% de su patrimonio esté formado por inmuebles destinados al alquiler, 

Ese 0% inicial supone, no obstante, un régimen fiscal especialmente atractivo que podría convertir a estas sociedades en 'sicavs inmobiliarias', un nuevo vehículo de inversión para grandes patrimonios que hasta ahora habían encontrado 'cobijo fiscal' en las ya existentes y famosas sicavs -sociedades de capital variable- que tributan al 1% y no están obligadas a repartir el dividendo entre sus accionistas, como sucede con las Socimis. El sistema tributario también es realmente atractivo frente a las sociedades anónimas o sociedades limitadas, sujetas a un gravamen del 30%.

La nueva legislación ha generado grandes expectativas en el conjunto del sector inmobiliario, muy tocado por la crisis económica y que busca nuevas vías de escape. De ahí que esta primera experiencia pueda suponer el pistoletazo de salida definitivo para este vehículo de inversión.

Salida a bolsa en dos otres meses

El salto al mercado bursátil,uno de los requisitos exigidos a estas sociedades para poder beneficiarse de la tributación 0 es cotizar en un mercado regulado. En este caso el MAB. De ahí que la contratación de los servicios de ARMABEX que se encargará de todo el procedimiento de salida a bolsa que calcula que se producirá en dos o tres meses. La firma de abogados Ashurst ha sido designada para prestar asesoramiento legal y fiscal y realizar la due diligence Societaria, mientras que la consultora inmobiliaria Aguirre Newman colaborará en la valoración y due diligence de los inmuebles. La empresa Gimeno Auditores ha sido nombrada auditor de la Socimi.

En la actualidad, en el MAB hay tres tipos de participantes:las Sicav (2.985), empresas de capital riesgo y empresas en expansión (22).Estas últimas son la base para el nuevo segmento, en fase de estudio, para las Socimis.

Antonio Giralt, presidente del MAB anunciaba en unas jornadasrecientes sobre las Socimis organizadas por el despacho Clifford Chance que ya está listo el borrador de circular elaborado por el MAB con las condiciones de salida a bolsa para estas sociedades y que estaban a la espera de una respuesta por parte de la CNMV. 

Según explicó Giralt, la intención es "modificar a la baja el valor estimado de la oferta de venta o listing de cara a las Socimis porque el de las empresas en expansión es muy elevado.Estamos hablando de un free float del 40% y es mucho porque no hay ninguna compañía que llegue a esto”.