Vender la vivienda con pérdidas, una opción para algunos hipotecados en apuros

Posiblemente es una pregunta que hasta ahora muchos propietarios de vivienda jamás se habrían planteado. ¿Vendo mi vivienda aunque pierda dinero? Hasta el estallido de la burbuja inmobiliaria, invertir en ladrillo parecía una apuesta segura. 

Sin embargo, la máxima 'el precio de la vivienda nunca cae' saltó por los aires hace ya más de cuatro años.

Un periodo en el que muchas familias, parejas y particulares han perdido su vivienda o están a punto de hacerlo. Otros, a los que la crisis ha dado una pequeña tregua, comienzan a ver las orejas al lobo. Todavía pueden pagar la hipoteca pero no confían en que puedan seguir haciéndolo en el futuro. Muchos de ellos se encuentran en una situación impensable hace años: su vivienda vale menos que la deuda contraída con el banco, el fenómeno de la hipotecas undewater.

Ante esta situación, expertos del mercado inmobiliario consideran que lo más sensato es sentarse, coger la calculadora y hacer números. En algunas ocasiones vender, aunque sea asumiendo ciertas pérdidas, puede ser la mejor solución para evitar males mayores.

“Es mejor vender a pérdida que emperrarse en pagar la hipoteca y que más adelante te veas inmerso en una situación peor como una ejecución hipotecaria. El problema es que las familias no ven la vivienda como un producto financiero sino como una posesión con un componente emocional muy fuerte del que es muy difícil mantenerse al margen”, señala Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com. "Hay que asumir que me va a costar dinero librarme de esa inversión y para ello es necesario poner menos corazón y más cabeza".

Parece claro que ésta no es la solución para todos los hipotecados en apuros pero sí para alguno de ellos. Por ejemplo, una familia con una deuda de 220.000 euros con el banco y por cuya vivienda conseguiría en el mercado 200.000. "Si cuenta con algo de liquidez para poder asumir esa pérdida, tal y como están las cosas, podría ser una buena opción", apunta Ramón Barreras, director de Inmobiliaria Barreras. Hacer frente a una deuda de 20.000 euros parece más viable -siempre y cuando se cuente con algo de liquidez- que de 88.000 que es el importe que esa familia seguiría debiendo al banco si éste se adjudica el inmueble por el 60% -132.000 euros-. Sin olvidar unos intereses de demora que crecen a pasos agigantados así como las costas y gastos derivados de todo el proceso judicial.

 “Vender a pérdidas la vivienda tiene su lógica. Así funciona cualquier inversión que se haga. Cuando compras acciones en bolsa y empiezas a ver que el precio cae lo inteligente es vender lo antes posible ya que te arriesgas a que las pérdidas cada vez sean mayores”, añade José Luis Ruiz Bartolomé, experto y consultor inmobiliario. "Al igual que sucede con las acciones, con la vivienda habría que establecer un stop loss, un límite a las pérdidas que se estamos dispuestos a asumir", añade Barreras.

Pero, ¿cómo y cuándo tomar esta decisión? 

"Cuando comienzas a tener dificultades para pagar la hipoteca y ves que el precio en el mercado de tu vivienda no deja de caer hasta el punto que te encuentras una situación underwater, plantéate vender", señala Ruiz Bartolomé. Opinión que comparte Encinar, "si ya vas justo para pagar la hipoteca y crees que a corto o medio plazo te puedes ver inmerso en un proceso de ejecución hipotecaria, es mejor liquidar la deuda con el banco y volver a empezar desde cero".

En su opinión, "el problema es aceptar que te equivocaste. Sí se hace cuando se invierte en bolsa pero no con la vivienda, precisamente por ese componente emocional que está tan arraigado a la propiedad. Sin embargo, ahora hay situaciones en las que los propietarios, o dan su brazo a torcer o se hunden, porque en el momento en el que la entidad inicia la ejecución hipotecaria ya no se puede hacer nada".

Para otros muchos hipotecados en dificultades, sin embargo, vender la vivienda no es una opción. Muchos compraron en el pico de la burbuja (2007-2008) de tal manera que dos factores juegan en su contra. Por un lado, apenas han podido amortizar deuda, ya que recordemos que durante los primeros años de vida del préstamo hipotecario básicamente se pagan intereses. Y por otro, los precios no han dejado de caer desde entonces, acelerándose la caída en los dos últimos años. Si decidieran vender, la brecha entre lo que todavía deben al banco y el precio de venta en el mercado del inmueble sería considerable.