Jueces, abogados y afectados diseñan al Ejecutivo la 'hoja de ruta' para frenar los desahucios

Es un drama que a diario viven cientos de personas en España. Más de 90.000 desalojos entre enero y junio, y sumando. Desde que comenzó la crisis, hace ya cinco años, son miles las familias que han perdido su vivienda, mientras que otras tantas están a punto de sufrirlo. La desesperación ha llevado incluso a un par de personas al suicidio.

Los jueces han dicho “basta”. Sienten estar de manos atadas por culpa de una ley obsoleta y reclaman un cambio legislativo para frenar la sangría. “No somos meros cobradores del frac”, aseguraban ayer los jueces decanos de España.

Reclaman una reforma de la Ley Hipotecaria que conceda a los jueces un margen de maniobra para "suavizar" las ejecuciones hipotecarias cuando concurran situaciones personales excepcionales -como desempleo o cargas familiares-. También piden la ampliación del Código de Buenas Prácticas -que por otra parte ha mostrado su ineficacia- o el fomento de la mediación hipotecaria.

Estre sus propuestas "para una justicia en tiempo de crisis", también piden una moratoria de los desahucios, igualar el valor de subasta del inmueble impagado al de tasación original (ahora suele ser bastante inferior), poner límites a los intereses de demora o que las familias puedan pactar con el banco para quedarse unos años en la vivienda pagando un alquiler barato.

Muchas de sus demandas coinciden con las de abogados, afectados y otros expertos que viven a diario y conocen de primera mano esta dramática situación. Estas son, con más detalle, alguna de las propuestas.

1.- La Ley Hipotecaria ya contempla la dación en pago en su artículo 140. Sin embargo, las entidades financieras no están obligadas a cumplirla. Hasta ahora, la responsabilidad ante un impago en la inmensa mayoría de las hipotecas firmadas no se circunscribe sólo al bien hipotecado, sino que va también contra los bienes patrimoniales, presentes y futuros del hipotecado. Esto explica que en la mayoría de los casos el afectado no sólo pierde su vivienda, sino que sigue manteniendo una deuda con el banco. “La entidad tiene la potestad de hacerlo, no la obligación, de ahí que nunca se agarre a esa posibilidad”, explica Javier Sevillano, experto en derecho bancario y de consumo del bufete de abogados Legal & Media. 

Comercialmente, sólo Bankinter oferta una hipoteca con dación en pago. No obstante, algunos abogados, como el valenciano Abel Marín Riaguas, asegura haber “gestionado y redactado minutas de préstamos hipotecarios para entidades de crédito en las cuales se pactaba la limitación de responsabilidad patrimonial exclusivamente respecto a las fincas hipotecadas”. Para Sevillano, lo ideal sería obligar a las entidades a ajustarse al artículo 140 en un porcentaje muy alto de operaciones, pero siempre y cuando no se endurecieran en exceso las exigencias financieras.

2.- Limitar los años y los intereses de demora, que en muchos casos oscilan entre el 25% y el 30%. Estos intereses no se negocian individualmente con el cliente, sino que los impone la entidad financiera, lo que le penaliza fuertemente en caso de incumplimiento. Intentar negociarlos con la entidad, aseguran los expertos, perjudicaría la imagen del cliente ante el banco. Además, como reitera Santiago Viciano, socio del despacho de abogados V Abogados, el hecho de ser tan elevados complica mucho que el cliente pueda ponerse al día con el banco.

3.- Revisar el valor de subasta del mueble impagado. "El gobierno anterior modificó mediante real decreto el artículo de la Ley de Enjuiciamiento Civil en el que el banco se podía adjudicar la vivienda al 50% de la tasación a efectos de subasta pactada en la escritura. Ese porcentaje cambió al 60% para la vivienda habitual. El cambio fue rápido y no tuvieron que constituirse comisiones para posteriormente no aprobar nada", comenta Carlos Guerrero, abogado y socio fundador de MAB Legal & Corporate.

De modificarse este porcentaje se conseguiría un alivio muy importante para el afectado. Dos ejemplos:

a) Si se modificase la ley y el porcentaje del mínimo de adjudicación en la subasta subiera del 60% al 90%. La tasación a efectos de subasta: 300.000 euros. Adjudicación del inmueble al banco al 90%: 270.000 euros. Capital pendiente de la hipoteca: 220.000 euros. Deuda de principal pendiente: 60.000 euros de intereses y costas menos 50.000 euros -resultado de restar 270.000 menos 220.000-. Queda una deuda de 10.000 euros, "totalmente asumible y aceptable", apunta Guerrero.

b) Situación actual con la adjudicación del 60% del inmueble en subasta. Tasación: 300.000 euros. Adjudicación al banco al 60%: 180.000 euros. Capital pendiente: 220.000 euros. Deuda pendiente después de la subasta y ejecución: 40.000 euros de principal y unos 60.000 euros de intereses ordinarios, intereses demora y costas procesales. Total deuda: unos 100.000 euros.

4.- La propuesta anterior afectaría a las hipotecas que ahora se ejecutan, pero no a los ya desahuciados, ni tampoco a los empredendores que por deudas de sus empresas se han arruinado completamente o a otros deudores con préstamos personales. De ahí la necesidad de un nuevo procedimiento para regular el sobreendeudamiento de las familias y personas físicas. Carlos Guerrero aboga por crear una fase extrajudicial previa con un mediador, por ejemplo, un notario. "La banca debería pasar obligatoriamente por esta vía extrajudicial antes de ir a juicio. Hoy en día es una opción, pero no una obligación para la banca. No es tan cara y es más equitativa para el afectado ya que estarían presentes representantes de todos los implicados, incluyendo el afectado", apunta Sevillano.

En una primera fase, los bancos estarían obligados a comparecer al requerimiento del notario, junto al deudor. Se analizaría si se puede aprobar un plan de pagos viable -quitas, esperas, carencias, rebaja de tipos de interés, etc.- y si fuera viable, los bancos lo votarían a favor o en contra. "Si es a favor perfecto; si es en contra, los bancos deberían tener en cuenta que un juez posteriormente puede obligar a aprobar un convenio más gravoso para los bancos".

Esta fase salvaría también a los ya desahuciados con deuda pendiente y a los autónomos o emprendedores arruinados, porque podría entrar en esta fase de liquidación de bienes y, como ya no los tendrían, se extinguirían sus deudas. Así sucede en la mayoría de países de la UE", apunta Guerrero. Actualmente, para aprobar un convenio en un concurso, el banco tiene que votar a favor de manera voluntaria, nadie le obliga.

5.- Necesidad de que estamentos como el Banco de España vigilen y supervisen aspectos como las tasaciones de los inmuebles, para evitar, por ejemplo, las sobrevaloraciones y para que estas se ajusten más al valor real del bien y no a su valor de mercado.  

6.- “El Estado debería facilitar avales o financiación directa o indirectamente para que muchas familias pudieran refinanciar sus deudas”, comenta Luis Javaloyes, consejero delegado de la Agencia Negociadora. “Es un despropósito que se esté inyectando público a algunas entidades que están desahuciando a los clientes que están pagando su rescate. De esta manera no sólo se evitarían miles de desahucios sino que nos adelantaríamos en el tiempo a un futuro problema”.  Javaloyes, como otros tantos expertos, hablan de la necesidad de implantar en España lo que en lenguaje anglosajón se denomina fresh start. “Hay que dar una segunda oportunidad a muchas familias de la misma manera que a la banca se le han dado todas las oportunidades”.

Carlos Guerrero explica que si en la fase de mediación entre la entidad y el afectado no fuera viable ningún plan de pago, se procedería a abrir la fase de liquidación directa de todos los bienes del deudor en concurso de acreedores. Entre estos, la vivienda que se subasta. Si después de la misma aún quedase deuda pendiente, el abogado sugiere que esta debería "extinguirse para los deudores de buena fe y desaparecer".

7.- Desde la asociación de consumidores Asgeco reclaman, por ejemplo, la elaboración de un código de conducta para la banca que sea real, con la participación de los consumidores en el que se modifiquen, además, las condiciones de acceso –en la actualidad son muy pocas las familias que pueden acogerse a él- y con una comisión de control con representantes, “como poco”, de todas las partes, apunta Alejandro Zornoza, director del servicio jurídico.