Prueba de fuego inmobiliaria: Castellana 18 sale a la venta

El apetito inversor por el sector inmobiliario español se pone a prueba. El lunes de la próxima semana arranca el proceso de venta de uno de los edificios de oficinas más conocidos del madrileño Paseo de la Castellana. El activo en cuestión es la actual sede del banco alemán Deutsche Bank, ubicado en el número 18 de esta arteria capitalina, que comparte propiedad y uso del inmueble con la Embajada de Bélgica, según han confirmado distintas fuentes del mercado. Es el momento de medir el pulso del mercado.

En principio, Deutsche Bank pone a la venta su inmueble bajo la modalidad de sale and leaseback, la fórmula más empleada durante los últimos años por las entidades financieras para enajenar sus activos corporativos y así liberar recursos. En el caso de esta operación, coordinada por la consultora Jones Lang LaSalle, la entidad alemana se compromete a continuar como inquilino durante los próximos 20 años y a pagar un alquiler inicial en torno a los 24 euros por metro cuadrado (posee y ocupa el 85% del edificio).

Las actuales circunstancias del mercado, con falta de financiación y desinterés por parte de los inversores institucionales por activos en renta españoles, han obligado a Jones Lang LaSalle a construir un modelo muy flexible para hacer atractiva la operación. Según varios de los interesados, la ausencia de los fondos alemanes de real estate, habituales compradores de este tipo de activos, y el importe de la operación, por debajo de los 50 millones, reduce la competencia básicamente a un pool de inversores nacionales.

La principal palanca de la venta pasa por el contrato de arrendamiento, que en principio ofrece la garantía de Deutsche Bank. Otras sedes corporativas que también están en venta en el mismo Paseo de la Castellana, como la de Ahorro Corporación, se han quedado desiertas por cuestiones de precio o solvencia del inquilino. En este caso, ninguno de estos dos escollos parece suficiente para que no salga adelante, ni siquiera el de la financiación, que podrá cubrir hasta un máximo del 50% del precio al que se cierre.

Está previsto que los interesados que presenten oferta preliminar este lunes sean algunos de los grandes family offices nacionales, las principales compañías de seguros, algunas mutualidades significativas y varios de los fondos británicos con presencia en la Península, que intentarán aprovechar el momento de oportunidad que ofrece el mercado español. El resultado de la operación servirá para medir el estado de situación de este segmento, en el que apenas se han cruzado transacciones relevantes en lo que va de año.

El mandato de venta encargado a Jones Lang LaSalle se produjo poco después de que Deutsche Bank presentara a comienzos de septiembre su nuevo plan estratégico para los próximos tres años (hasta 2015). Aunque la presentación oficial no recogía estos aspectos, la entidad con sede en Frankfurt especificó más tarde que pretendía revisar parte de su cartera de propiedades inmobiliarias -unos 40 activos- de cara a su enajenación, un lote en el que se encuentra la sede madrileña y su red de oficinas bancarias en España.