El banco malo no será tan bueno: impedirá que los precios de los pisos bajen todo lo que podrían

Se supone que el banco malo será la gran solución para el mercado inmobiliario, ya que obligará a las entidades nacionalizadas a reconocer fuertes pérdidas en sus ladrillos y a ponerlos en el mercado con importantes rebajas, lo que a su vez obligará a los bancos 'sanos' a seguir su ejemplo para ser competitivos. Sin embargo, no es oro todo lo que reluce. El nuevo vehículo comprará los activos a las entidades por encima del precio teórico de mercado, según Economía. Y como en teoría no puede venderlos por debajo del precio de adquisición, la consecuencia es que evitará que los inmuebles bajen hasta donde el mercado les llevaría. Y los demás bancos tampoco harán tantas rebajas. Además, como tiene 10 años para vender los activos, lo lógico es que espere para sacar un mejor precio, lo que retrasará aún más el ajuste.

El banco malo, la agencia estatal encargada de gestionar los activos inmobiliarios (y posiblemente otros créditos problemáticos) de las entidades nacionalizados, las adquirirá a lo que se conoce como "valor económicamente sostenible en el tiempo", que significa el valor que se supone que puede obtenerse más tarde por unos activos que ahora mismo valen prácticamente cero. "Ahora mismo hay que distinguir muy claramente entre valor y precio", explica Javier Kindelán, presidente del área de valoración de CB Richard Ellis. "Por ejemplo, hay suelos en sitios muy buenos que tienen un precio muy bajo porque nadie los compra hoy por hoy, pero cuyo valor potencial es muy elevado".

¿Por qué se toma ese valor? Pues para evitar la volatilidad del mercado a corto plazo. Este planteamiento parte de la base de que el mercado actual en España no es normal, sino que está distorsionado por la falta de demanda, y por eso los precios que se pueden obtener no son fiables y no deben tenerse en cuenta. No obstante, numerosos economistas consideran que precisamente lo que hace falta para reactivar el mercado es que los precios bajen para encontrarse con la demanda. "Demanda hay, pero a unos precios todavía más bajos que los actuales", señala uno de estos expertos. "Si queremos que el mercado vuelva a funcionar, y con él la economía, no hay más remedio que bajar mucho más los precios, y que las entidades o el banco malo asuman las pérdidas correspondientes".

De hecho, la diferencia entre ese valor y el precio actual de mercado se considerará ayuda de Estado y se restará del capital del rescate que recibirán las entidades del Fondo Europeo de Estabilidad Financiera, tal como ha adelantado esta semana El Confidencial. Pero, a su vez, este sobreprecio supone un suelo para las bajadas de precios, que no podrán caer por debajo de ese valor. El principio de uso eficiente de los recursos públicos, que rige las ayudas de Bruselas, exige que el banco malo no pierda en la venta de los activos, esto es, que los venda como mínimo al precio al que los adquiera.

Este suelo a las bajadas de precios del banco malo permitirá a los bancos 'sanos' (no nacionalizados) limitar también las rebajas de sus precios. Es verdad que los decretos dictados por el ministro Luis de Guindos  les obligan a provisionar fuertes porcentajes de sus activos: el 80% del valor del suelo, el 65% de la vivienda en construcción y el 35% de la terminada. Por tanto, pueden aplicar esas rebajas para venderlos sin incurrir en pérdidas adicionales. Pero, obviamente, prefieren venderlos a un precio superior para recuperar parte de esa pérdida.

Por ejemplo, si un banco tiene un piso valorado el 100 y como resultado de los decretos lo debe valorar en 65 (perdiendo 35), preferirá venderlo por 75 y obtendrá 10 de beneficio que minorarán su pérdida. Por tanto, si un competidor tan formidable como el 'banco malo' no le obliga a vender a 65, intentará no hacer una rebaja tan grande y recuperar el mayor porcentaje posible del valor inicial al que financió ese piso.

¿Valor inferior a las provisiones de De Guindos?

Una de las grandes incógnitas que deben despejarse respecto al banco malo es si el citado valor económicamente sostenible en el tiempo será superior o inferior al valor de los inmuebles en balance una vez aplicadas las provisiones de De Guindos (que tampoco pueden acometer las nacionalizadas Bankia, CatalunyaCaixa, NovaGalicia y Banco de Valencia sin el dinero del rescate). Es decir, si este valor obligará a practicar mayores rebajas que las que ya estipulan los Decretos o si dará incluso cierto alivio a las entidades.

De ahí que sea crítica la valoración de los activos para su traspaso al banco malo. Una tarea para la que el FROB elegirá a entidades especializadas independientes, aparte de las contratadas para su diseño -Álvarez & Marsal, Nomura, PwC y Cuatrecasas- y de las que también debe elegir para su gestión después de negar la posibilidad de que se encarguen de ello las propias entidades nacionalizadas, como pretendían éstas.

Efecto inicial positivo

Aunque dependerá de estas valoraciones, los expertos esperan que el efecto inicial del banco malo sea una bajada de los precios. Así ocurrió en Irlanda, donde la banca tenía inmuebles valorados a 80.000 millones de euros que se traspasaron a esta entidad (que allí se llamó NAMA) por 32.000. Además, los precios bajaron todavía más, por lo que el NAMA tuvo pérdidas los dos primeros años de actividad. No obstante, aquí no se puede hacer una comparación directa con España por el efecto de las provisiones que nuestro Gobierno ya ha obligado a dotar sobre el valor inicial de estos inmuebles. En todo caso, en Irlanda también se tomó el "valor económicamente sostenible en el tiempo".

Otros efectos positivos del banco malo, según Kindelán, son que un solo gestor controlará todo ese stock de ladrillos, con lo que le permite ordenar y clasificar los activos para su venta, elegir dónde debe actuar en cada momento y optimizar su precio, en vez de tener a varias entidades compitiendo entre sí como ocurre en la actualidad. Este profesional recuerda además que los bancos ya ofrecen importantes descuentos en vivienda terminada, que llegan al 30% en capitales de provincia y al 60% en la costa.