Bancos y cajas hunden el precio de la vivienda tras acelerar la liquidación de sus adjudicados

Los datos oficiales empiezan a recoger la realidad del mercado y adelantan la tendencia que espera al sector. El descenso interanual del 8,3% en el precio de la vivienda en el segundo trimestre del año, la mayor caída desde el comienzo de la crisis, refleja hasta qué punto la apropiación del mercado por parte de las entidades financieras, que han recurrido a una política más de agresiva de bajos para conseguir vender más viviendas de las que se adjudican, está condicionando a la baja de manera significativa los precios.

“Sólo están vendiendo producto las entidades financieras”, explica Miguel Ruiz, socio de inversiones de la agencia inmobiliaria Remax. “Los precios tienen todavía colchón para seguir bajando, sobre todo si solo salen al mercado los activos de los bancos”. Tanto por la cantidad de producto como por la ventaja competitiva de ofrecer financiación, dos factores contra el que promotores y particulares no pueden competir, casi el único producto que se vende en el mercado pertenece a un banco o una caja de ahorros.

En realidad, dadas las condiciones actuales, nadie habla propiamente de mercado, como subraya Carlos Ferrer-Bonsons, director de Residencial de la consultora Jones Lang Lasalle, por las circunstancias “extraordinarias y anómalas” en las que se cruzan operaciones, en su mayoría protagonizadas por las entidades financieras. Todavía tienen lugar ventas encubiertas o poco transparentes, de cara a las estadísticas oficiales, en la que se computan como operación las realizadas entre bancos y promotores, añade Ruiz.

La competencia existente entre las propias entidades financieras por colocar su producto adjudicado está rompiendo los precios. Además, por el lado de la oferta, el stock en los balances sigue aumentando, la tendencia lógica es que sigan sacando producto, tirando precios y provocando “un efecto arrastre”, según Pelayo Barroso, director de estudios de mercado de la consultora Aguirre Newman, “sobre los promotores y particulares que operan en el mercado, que tendrán que competir en precio si quieren vender”.

Esta deriva ha llevado a situaciones paradójicas, como la denunciada por algunos promotores gallegos, que han acusado de alteración a alguna entidad por vender algunos de sus activos no ya a perdida sino por debajo de los costes actuales de construcción (donde no se repercute el importe del suelo). “Cada vez pueden ajustar más en precios, tanto por el aumento de las provisiones como por la venta a pérdida, que compensan con la liquidación de otras promociones”, según apunta el ejecutivo de Aguirre Newman.

Urgencia por sacar el ladrillo de los balances

Por el lado de la demanda, la falta de financiación sigue condicionando el mercado. Las entidades prestan de manera preferencial al cliente -hasta el 100%- que adquiere viviendas de su stock. Si a este factor determinante se añade la desaparición de los estímulos fiscales, tanto la desgravación por compra de vivienda como el aumento del IVA, la consecuencia directa será una contracción de la demanda, como sugiere el ejecutivo de Jones Lang Lasalle, y una repercusión sobre el precio que tendrá que asumir el vendedor.

Hasta la fecha, el descenso acumulado del precio de la vivienda había sido más sostenido, un acumulado del 24% desde 2008. “La corrección era más falsa”, apunta el socio de Remax. “Lo normal en un mercado distressed es que hubiera vendedores con manos débiles y activos buenos, sin embargo las entidades financieras españolas mantenían una posición de fuerza y sólo ofrecían activos malos”. Pero ese panorama comienza a darse la vuelta, sobre todo por el paso del tiempo y por el aumento de provisiones.

Tan sólo la creación de los bancos malos genera dudas sobre el comportamiento a futuro del sector. En principio, para estimular de “demanda embalsada” existente, como demuestran los éxitos de comercialización de Seseña y Valdeluz, las entidades tienen que recurrir al ajuste de precios, remarca Barroso. Y aunque predomina el producto de gama media-baja, según Ferrer-Bonsons, todavía hay segmentos de mercado en las que hay poca oferta para usuarios de clase media o para inversores de rentas altas.