La banca desempolva los índices hipotecarios más caros y aprieta a los clientes

La oferta hipotecaria ha arrancado 2012 con algunas novedades significativas y no precisamente positivas para el consumidor. A pesar de que el Euríbor, la principal referencia de las hipotecas en España (en torno al 90%), mantiene una tendencia bajista sostenida desde diciembre de 2011, las entidades financieras han estrenado el año fulminando del mapa las hipotecas más baratas del mercado y desempolvando del baúl de los recuerdos el suelo en los contratos hipotecarios y el IRPH. Este último fue un índice muy utilizado por las entidades antes de la entrada de España en el euro, cuando se generalizó el uso del Euríbor, pero aparcado en un cajón en la última década.

En apenas una semana, dos de las hipotecas más atractivas del mercado han modificado sus condiciones: BancoPopular-e primero, e ING Direct después -justamente ayer-, han encarecido sus productos estrella, dejando por el momento a iBanesto con la mejor propuesta sobre la mesa con su Hipoteca Azul al Euríbor +1,24%, a pesar de que la ha encarecido desde el 1,14%. La Hipoteca Naranja de ING Direct para clientes se ha encarecido al Euríbor + 1,49% del Euríbor +0,99% anterior y el resto de hipotecas para clientes y no clientes ha incrementado también los diferenciales, tal y como se aprecia en el comparador de hipotecas de Bankimia.

Por su parte, Bancopopular-e, la filial on-line de la entidad que preside Ángel Ron, se ha cargado su Hipoteca Premium Euribor + 0,99% para dar paso al IRPH +0,75%. La entidad recupera este indicador que, aunque reconoce que "históricamente, siempre ha estado por encima del Euríbor desde que existe éste último, el IRPH tiene como contraprestación un comportamiento mucho más estable y suave al fluctuar menos en el tiempo. Así, cuando suben o bajan los tipos de interés, el IRPH reacciona más lentamente frente a subidas y bajadas y sus oscilaciones son menos bruscas", explica la propia entidad en su blog.

También han salido del top ten en el último mes la Hipoteca Uno-e (BBVA), tras encarecer su diferencial de 0,95% a 1,70% o Banca Cívica, al pasar de 0,90% a 1,20%.

El IRPH, más estable, pero más caro

No ha sido el único cambio de la entidad, ya que también ha modificado la hipoteca segunda vivienda que ha pasado de Euribor + 1,49% a IRPH + 1% y la hipoteca joven, de Euribor + 0,79% a IRPH + 0,60%. 

Pero, ¿en qué consiste exactamente el IRPH y qué ventajas tiene?

La oferta en el mercado de hipotecas con referencia al IRPH todavía es escasa pero los expertos no descartan que otras entidades recurran al él en los próximos meses.

Apenas un par de entidades ofrecen este tipo de producto. UCI (4,50% durante 12 meses y el resto IRPH Bancos +1,50%) y Solbank (5,25% durante 48 meses y resto IRPH Bancos + 1,05%, aunque para no residentes). Ambos utilizan este producto desde hace tiempo, aunque también mantienen hipotecas referenciadas al Euríbor. 

Existen tres tipos de IRPH (Índices de Referencia de Préstamos Hipotecarios). El de bancos, el de cajas y el del conjunto de entidades. Este índice se obtiene a partir de la media de los tipos medios de interés de los préstamos hipotecarios con un plazo superior a tres años que han sido concedidos por las entidades durante un mes.

El comportamiento del IRPH es más suave que el del Euríbor, con reacciones menos bruscas tanto al alza como a la baja. Es menos volátil aunque su valor generalmente es más alto que el del Euríbor que, por otra parte, siempre ha estado por debajo del valor del IRPH, tal y como puede apreciarse en el gráfico. Ls brecha entre ambos se fue ampliando en 2009 y a finales de 2011 se encontraba por encima de 1,6 puntos, cuando en 2008, el diferencial entre ambos llegó a estar incluso por debajo de 0,5 puntos.

Esto, en la práctica, supondría que para que dos hipotecas con referencia Euríbor e IRPH tuvieran en mismo coste, la primera debería tener un diferencial del 1,6% y la segunda, del 0%.   

Un artículo reciente de Juan Villén, responsable de idealista.com/hipotecas, compara cuáles habrían sido las cuotas mensuales que habría pagado un cliente con una hipoteca referenciada al IRPH y con una referenciada al Euríbor en los últimos 11 años. Según esta comparativa, la mayoría de los años habrían sido favorables al Euríbor, aunque también habría habido años a favor de la hipoteca ligada al IRPH, aquellos en los que el euribor subió rápidamente. Sin embargo, ese cliente habría pagado 2.436 euros más con el IRPH que con el índice interbancario.

Desde el portal especializado en productos bancarios, HelpMyCash.com, advierten a los clientes sobre la posibilidad de que en los próximos meses entre en juego un nuevo índice hipotecario: el IRS (Interest Rate Swap). "Su aparición no alterará en absoluto las hipotecas referenciadas al Euíibor pero sí a las referenciadas a IRPH, que podrían tener que ser renegociadas, con altas probabilidades de subir su tipo de interés". El IRS es una referencia que quiere implantar el Banco de España para restar protagonismo al Euríbor. 

Sube el suelo de las hipotecas

El imparable descenso del Euríbor también ha llevado a algunas entidades como Bancopopular-e, ActivoBank o Cajastur a recuperar o retocar las cláusulas suelo de sus hipotecas. La Hipoteca Joven de Bancopopular-e ha subido el suelo del 2,30% al 2,75%. Mientras que en la Hipoteca Activo Plus de ActivoBank, se ha duplicado del 1,50% al 3%, aunque más significativo es el 4% de Cajastur para primera vivienda o el 4% de Bancopopular-e para la segunda residencia. 

Este tipo de cláusulas fijan un tipo de interés mínimo que el cliente está obligado a pagar aunque el Euríbor más su diferencial sea inferior. Las cláusulas suelo han saltado al centro de la polémica en los dos últimos años ya que las asociaciones de consumidores han acudido en varias ocasiones a los tribunales denunciando la aplicación de cláusulas abusivas y alegando también que las entidades no informaron debidamente a los clientes sobre su existencia y sus implicaciones. Hasta la fecha ha habido varias sentencias al respecto, tanto a favor como en contra de las entidades financieras. 

Mayores intereses el primer año

Por otra parte, algunas entidades han comenzado también a inflar sensiblemente el tipo de interés que cobran al cliente durante el primer año de hipoteca. 

Por ejemplo, la Hipoteca Bonificada Superplus para menores de 35 años de Ibercaja ofrece el Euríbor + 2,60%, pero con un interés los primeros doce meses del 5,45%. Esto es, si se contratara en estos momentos esta hipoteca no se pagaría un 4,43% (Euríbor de enero en el 1,83% más del 2,6%), sino un interés sensiblemente superior. Pasado ese año, se tomaría como referencia el Euríbor correspondiente que podría haber evolucionado a la baja en este periodo, pero también al alza. Recordemos en este punto que actualmente existen ofertas en el mercado con tipos de interés fijos en el 5,90%.

La misma entidad tiene otro producto, con financiación al 100% a Euríbor + 2,25%, pero con un interés inicial del 6,10% el primer año. 

¿Por qué el cambio de estrategia?

La crisis financiera y la desconfianza en el sector financiero han provocado la parálisis del mercado interbancario. Mercado al que acuden a financiarse las entidades y que es el encargado de fijar, a diario, la cotización del Euríbor, la referencia del 90% de las hipotecas en España. 

El encarecimiento que vienen soportando desde hace más de un año los bancos españoles para acceder al crédito en los mercados internacionales ha acabado por trasladarse a la oferta hipotecaria. 2011 supuso en fin de las hipotecas baratas, al pasar de Euríbor +0,35% -la oferta más atractiva de Activo Bank a principios del año pasado- hasta llegar incluso al Euríbor +3%. El encarecimiento de los productos hipotecarios se produjo, pues, vía mayores diferenciales.  

“El cambio de estrategia de las entidades tiene varias explicaciones”, explica Sergio Fernández de Bankimia a El Confidencial. "Están captando pasivo a unos intereses del 3,5%-4%, por lo que se están viendo obligados a subir los diferenciales para compensar ese margen financiero. Sin olvidar que en estos momentos, que el tipo interbancario, el Euríbor, no ha dejado de caer desde finales de 2011. El mercado lleva roto varios meses”, ni que muchas entidades están dando carpetazo a operaciones viables para dar salida a sus propios inmuebles.

Otros expertos señalan que este giro también puede tener cierto componente de marketing. "No es lo mismo, en términos de percepción del cliente, que un banco te hable de Euríbor + 1,5% que de IRPH + 0,75%". 

Este encarecimiento y el difícil acceso al crédito ha provocado que la concesión de hipotecas se encuentre en mínimos históricos. Apenas un puñado de entidades incrementó el crédito en 2011. Fue el caso del Banco Popular, con un ligero aumento del 0,7%. Su filial de Internet, una de las primeras este año en encarecer las hipotecas, aunque no la única, apenas representa el 0,7% de activos del grupo.