El ajuste de los precios de la vivienda no ha hecho más que comenzar

El pinchazo de la burbuja inmobiliaria que hasta hace nueve meses había pasado de puntillas en la mitad del país es ya una realidad y el futuro es poco alentador. Hasta que comenzó 2011, el mercado se había caracterizado por un fuerte ajuste de las ventas, pero no así de los precios, con caídas a cuenta gotas. 

Sin embargo, el arranque del nuevo ejercicio ha supuesto un punto de inflexión ya que los precios de los inmuebles han acelerado sus caídas, especialmente en la recta final de año, tal y como ponían ayer de manifiesto los datos del INE, que muestran cómo los precios de la vivienda libre bajaron un 7,4% en el tercer trimestre del año respecto al mismo periodo de 2010, seis décimas más que la tasa registrada en el trimestre anterior (-6,8%). Éstas no son las únicas cifras que respaldan esta nueva realidad. 

El índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (Imie) de la tasadora Tinsa, muestra cómo el precio medio de la vivienda de nueva construcción cayó un 8% en noviembre respecto al mismo mes de 2010, de forma que acumula un ajuste del 24,5% desde el máximo alcanzado a finales de 2007. Por su parte, las cifras de idealista.com muestra cómo la vivienda usada ha caído más de un 7% en el último año -datos de noviembre-. 

Además, se mantiene el ajuste del precio del suelo, principal materia prima para la construcción de vivienda. Los datos del Ministerio de Fomento muestran una caída del 11,1% en el tercer trimestre en tasa interanual hasta fijar el valor más bajo de los últimos siete años -169,6 euros por metro cuadrado-. El precio del suelo se ha derrumbado más de un 40% desde los máximos de 2006, un porcentaje que contrasta, por ejemplo con el 28% registrado por la vivienda, según datos oficiales. Estas cifras no hacen sino jugar en contra de las entidades financieras ya que ambos activos- suelo y viviendas- no hacen sino aumentar a pasos agigantados en sus balances.  

Una lejana luz al final del túnel

Y según la mayoría de los expertos, la travesía por el desierto no ha hecho más que comenzar. A escasos días para recibir el nuevo año, se multiplican las opiniones sobre lo que puede suceder en el sector inmobiliario en los próximos meses e incluso años. Y las perspectivas no son nada halagüeñas.

El precio de la vivienda en España sigue "sobrevalorado" y es previsible que siga cayendo "durante al menos los próximos tres años, aseguraba ayer Ernst & Young en un informe que apunta a una lejana recuperación significativa de la construcción residencial. Su diagnóstico lo comparten varios expertos, como el analista de Bankinter, Jesús Amador, consultado por Europa Press y que  prevé que el precio de la vivienda siga cayendo al menos hasta finales de 2013 por el deterioro de la demanda que provocarán los altos niveles de paro. Concretamente, desde la entidad financiera se estima que esta caída adicional se situará entre el 5% y el 6%.

Las perspectivas sobre la economía española y la evolución del desempleo tampoco invitan al optimismo. Desde Funcas, por ejemplo, prevén que la tasa del paro paso del 21,3% y supere el 22% el próximo año, al tiempo que apenas espera un crecimiento del 0,2% para la economía española. 

Dos factores que, según los expertos juegan en contra del sector inmobiliario dado que son muchos los españoles -más del 90% según del CIS-, los que no tienen en mente comprar una vivienda durante los próximos doce meses, precisamente, ante el temor a perder un empleo y la crisis económica.

Para el director de negocio residencial en Jones Lang LaSalle, Carlos Ferrer-Bonsoms, a quien no le gusta realizar previsiones al considerar que el futuro sigue siendo bastante incierto, la tendencia sigue siendo a la baja. 

"Es muy difícil que toquen fondo hasta que los bancos no se hayan adjudicado la mayor parte de las viviendas que están ejecutándose en los juzgados así como las promociones de viviendas terminadas que están asumiendo como dación en pago".

Mientras este proceso se continúe, "la tendencia será a la baja por las dificultades de vender esos activos y porque al provisionar esos inmuebles adjudicados pueden ajustar los precios a la baja. No veo ningún argumento para que los precios dejen de bajar a nivel general. Que toquen fondo dependerá del ritmo de adjudicación. Veremos si es 2012 o2013, es complicado saberlo. Lo cierto es que los datos macro no ayudan se habla de recesión y la situación económica global no anima a pensar que la gente vaya a tener más dinero para comprar". No se atreve, sin embargo, a hablar de porcentajes. 

El ingente 'stock', un factor que juega en contra

Para el socio director de Horizone Consulting Inmobiliario y codirector del Máster Inmobiliario de la UNED, Julio Gil, "es posible que el ajuste del precio de la vivienda se acentúe hasta final de año" y que "2012 será otro año de descenso de precios". La razón, nuevamente, es que sigue existiendo una sobreoferta de viviendas sin visos de ser absorbida porque la demanda está paralizada por las altas tasas de paro y por la escasez de crédito.

El 'stock' está jugando en contra de la recuperación del sector y no hay visos de mejora. Al contrario, según apuntaba recientemente a El Confidencial Fernando Rodríguez Acuña, presidente de la consultora RR Acuña y Asociados, "el sector inmobiliario no va ni marcha adelante ni marcha atrás. Estamos bloqueados. El stock no sólo no disminuye, sino que sigue aumentando”. La firma cifra este remanente en, al menos, 1,5 millones de viviendas, por encima de las estimaciones oficiales del orden del 700.000 unidades. 

Aunque la cifra irá en aumento. A partir de esti e, la consultora estima que en 2011 se terminarán algo más de 170.000 viviendas, cinco veces menos que en 2008. Teniendo en cuenta que se esperan unas 90.000 ejecuciones hipotecarias, a finales de este ejercicio estaríamos hablando de un stock adicional de 256.000 viviendas. Si a esta cifra se restan los 202.000 nuevos hogares que se crearán este año y las ventas en la costa de unas 25.000 unidades, este ejercicio se saldará con un  con un remanente de 29.000 viviendas.

No hay financiación para quien quiere comprar

Y aunque son mayoría los españoles que descartan comprar una vivienda a corto plazo, sí existe una demanda potencial que, sin embargo, no encuentra financiación para afrontar la operación, al tiempo que otros siguen esperando un mayor ajuste de precios. Para el jefe del servicio de estudios de idealista, Fernando Encinar, señala que actualmente sólo se venden aquellas viviendas a las que se les aplican descuentos de entre el 15% y el 25%. "Los bancos están mirando con lupa cada operación, pero si hay este tipo de descuentos es muy probable que den un crédito". Ayer mismos aseguraba tras la publicación de los datos del INE que estos "constatan que el final de la caída está aún muy lejos. Tras más de tres años de bajadas, los descensos en lugar de atenuarse parecen ir a más", apunta Encinar.

En su opinión. los bancos están limitando la concesión de crédito a la compra de sus viviendas en cartera, lo que está haciendo que sean los particulares los que tengan que aplicar los mayores descuentos. "El banco prefiere no bajar el precio y dar el 100% de la financiación para no tener que asumir más pérdidas", concluye.