Los precios de la vivienda de segunda mano aceleran su caída (-8,3%) en el segundo trimestre

A veces una imagen vale más que mil palabras. El gráfico adjunto muestra cómo los precios de la vivienda han acelerado su caída desde que comenzó el año y cómo el segmento de la segunda mano -es decir, inmuebles de segundas y sucesivas transmisiones-, ha sufrido un revés mucho más fuerte respecto a las viviendas nuevas. 

Detrás de los descensos se encuentra, entre otros factores, el desplome de las ventas que está obligando a numerosos propietarios a realizar importantes rebajas en los precios para poder dar salida en el mercado a sus inmuebles. A esto hay que sumar las agresivas rebajas de bancos y cajas para limpiar sus balances de 'ladrillo'.

Los datos del Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE) muestran una caída más profunda durante el segundo trimestre de 2011, del 8,3%, frente al descenso del 6,3% de los primeros tres meses del año.

La vivienda nueva cayó menos que la usada entre abril y junio (-5,2%), pero el ajuste fue mayor respecto al primer trimestre (-1,9%).

Precisamente el gráfico muestra cómo el segmento de segunda mano, tras ir prácticamente de la mano de la vivienda nueva a finales de 2010, inició una senda bajista más pronunciada desde que comenzó este ejercicio.

De hecho, desde que comenzó 2011, los precios de las primeras se han ajustado un 6,4% frente al 2,7% de los inmuebles nuevos.

Trece trimestres a la baja

En conjunto, los precios bajaron un 6,8% en el segundo trimestre respecto al mismo periodo de 2010, frente al 4,1% registrado entre enero y abril. De esta forma, ya son trece los trimestres consecutivos en los que los precios de la vivienda presentan tasas interanuales negativas.

El precio de la vivienda comenzó a caer en el segundo trimestre de 2008 (-0,3%) y tocó fondo en el segundo trimestre de 2009, cuando retrocedió un 7,7%, para iniciar la senda de la moderación.

Así, la reducción interanual de los precios durante el segundo trimestre del año se suma al retroceso experimentado en los tres primeros meses de 2011, después de registrar una variación negativa durante todo el año pasado, con caídas que oscilaron entre el 2,9% del primer trimestre y del 1,9% del cuarto.

Las mayores caídas, en Extremadura y Comunidad de Madrid

Los mayores descensos de la tasa anual del precio de la vivienda se produjeron en Extremadura (con una bajada del 7,8%) y Comunidad de Madrid (–7,1%).  Por su parte, los menores descensos corresponden a Illes Balears (-39%) y Comunidad Foral de Navarra (cuya tasa se sitúa en el –7,6%). 

Para consultar el Índice de Precios de la Vivienda por Comunidades Autónomas pinche aquí.

Los datos del INE muestran un mayor ajuste que los de Fomento

El IPV no incluye la vivienda protegida ni variables como el precio del metro cuadrado o el número de transacciones realizadas, que sí tienen cabida en otras estadísticas como la que elabora el Ministerio de Fomento.

La diferente metodología explica que los datos difieran, ya que según el Ministerio el precio de la vivienda cayó el 5,2 % en el segundo trimestre, respecto al mismo periodo del año pasado, con lo que el valor del metro cuadrado se situó en 1.752,1 euros, un dato que supone regresar al nivel registrado en 2005, antes del "boom" inmobiliario. Para elaborar su estadística, el INE recoge la información sobre la compraventa de viviendas efectuadas en los últimos cinco años a partir de los datos facilitados por los notarios.

¿Qué se entiende por vivienda usada a efectos estadísticos?

El IPV es un índice elaborado por el INE y, al igual que sucede en la estadística sobre transmisiones patrimoniales se elabora partiendo de la base de que una vivienda es nueva si se trata de primera transmisión y de segunda mano, cuando ha habido segundas o posteriores transmisiones. 

Por tanto, todas las viviendas terminadas de promotoras, con la licencia de ocupación e inscritas en el registro y siempre y cuando su propiedad haya pasado a manos de las entidades financieras -ya sea en forma de dación o de adjudicación en subasta-, dejan de considerarse viviendas nuevas tanto a efectos fiscales –no tributarían por el IVA sino por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)-. 

Esto es, los datos del INE también están reflejando la evolución de numerosos inmuebles heredados por bancos y cajas y sobre los cuales han aplicado importantes descuentos para poder sacarlos poco a poco de sus balances.