madrid quiere eliminar el 95% de pisos turísticos

Los anfitriones se rebelan: "Pago mi hipoteca gracias a Airbnb y ahora Madrid lo prohibirá"

Muchos madrileños aprovecharon la oportunidad para ganarse la vida gracias al auge de la aplicación, pero ahora el nuevo plan del consistorio amenaza su sustento

Foto: Una joven sostiene su maleta frente a una pancarta contra Airbnb (Reuters)
Una joven sostiene su maleta frente a una pancarta contra Airbnb (Reuters)

Eloísa tiene un piso en el centro de Madrid. "Trabajaba en una multinacional y me despidieron. Tenía 44 años y estaba harta: tenía en la cabeza 'si me despiden, hago esto'. Tenía un piso al lado y, al día siguiente, vi que podía alquilarlo. Dije: de cabeza". Eloísa empezó alquilando ese piso para, con permiso de su dueño, realquilárselo a turistas. Después compró uno propio. "Invertí mi finiquito en un apartamento chiquitito. Y luego fui parada y autónoma a la vez. Siempre he pagado por lo que he hecho". De eso, cuenta, hace ya cuatro años.

Con el tiempo, a Eloísa le llegaron contactos de particulares que necesitaban a alguien para gestionar sus pisos y de empresas que se los alquilan con permiso para realquilar. "Tú tienes un piso y yo lo gestiono: lo cuido, busco a gente de limpieza... la empresa es una constructora que tiene muchos. No se dedican a esto. Me dicen: eres la primera que paga todos los meses, así que gestiónalo si quieres. Pago una factura de 750 euros, aunque empecé pagando 500. Con gastos, le saco un rendimiento de 300 euros al mes".

Entre el piso en el que vive —que alquila cuando no está— el que compró y los que realquila y gestiona, Eloísa tiene diez pisos en su perfil de Airbnb. "De hecho, tenemos una SL entre varios para facturar ahí y compartir gastos. Y hemos creado otra para pagar a limpiadoras: se dan de alta como autónomas y les pagamos once euros por hora. Como somos varios, nos comprometemos a que tengan trabajo suficiente".

El caso de Eloísa es, como ella define, "variopinto". Pero no único. Al calor de un mercado que crecía, muchos propietarios y gestores han construido en los últimos años su negocio alrededor del alquiler vacacional. "Somos pequeños emprendedores, autoempleados, gente de mediana edad. Y buenos profesionales. Cuando eres un anfitrión no solo das las llaves. Y tenemos licencia para operar", continúa.

El proyecto de Madrid para ilegalizar el 95% de apartamentos turísticos (en palabras del concejal de urbanismo, José Manuel Calvo) ha puesto patas arriba su sector. "Habrá que ver. Sé que el abogado de mi asociación lo recurrirá. Yo querría seguir con esto: es mi trabajo y lo que me da de comer".

Cronología de un plan escacharrado

Tras meses de idas y venidas, el ayuntamiento aprobó el 'Plan Especial para la regulación de usos de hospedaje y alojamientos turísticos' el 26 de julio. Se resume en dos partes: si alquilas una vivienda menos de 90 días el año, estás libre de regulación. Pero si lo haces más, necesitarás una licencia urbanística que exige un acceso independiente, algo que no tiene casi ninguna vivienda de uso turístico (VUT) en Madrid.

La gente que alquila habitaciones en su casa consiguió, tras varias reuniones y una petición avalada por Airbnb en change.org, que el Ayuntamiento no considerara su alquiler como turístico y librarse de licencia. "Hay miles de familias que alquilan una habitación o dos. Y consiguen ingresos razonables", resume uno de los impulsores de la campaña, que prefiere permanecer anónimo. "La diferencia es que nosotros sí vivimos en nuestra casa".

"El borrador limitaba a 90 días el alquiler de habitaciones, por eso hicimos el Change.org", continúa. "En la asociación (Home Sharing Madrid) tenemos una media de 800 euros de pensión y alquilar una habitación nos supone 500 euros. Yo evité mi desahucio gracias a Airbnb: tengo 57 años y no tengo otra posibilidad. Esto nos permite seguir viviendo en el centro y nos defiende frente al casero. Se lo trasladamos al gobierno municipal y todos los grupos políticos nos dijeron que sí, que lo quitaban". La propia Airbnb, cercana a esta asociación, utilizó el argumento de los desahucios para hacer lobby y lograr eliminar esta medida del plan.

El coordinador de iniciativas públicas de Airbnb en Barcelona, Sergio Vinay, con varios 'anfitriones', durante una rueda de prensa de plataforma de viviendas turísticas (Andreu Dalmau / EFE)
El coordinador de iniciativas públicas de Airbnb en Barcelona, Sergio Vinay, con varios 'anfitriones', durante una rueda de prensa de plataforma de viviendas turísticas (Andreu Dalmau / EFE)

Ahora, los propietarios y gestores de viviendas también quieren lo suyo: pretenden que el consistorio recule y no prohíba su actividad, como asegura que hará.

"Llevan tres años diciendo que no tienen capacidad para regularlo. Pedimos nuestro registro como vivienda turística a la Comunidad. Y ahora llega el Ayuntamiento y lo tira a la basura", dice Adolfo Merán, presidente de Madrid Aloja, la asociación de pequeños propietarios que más beligera estos días contra el plan y a la que pertenece Eloísa. Como hicieron los anfitriones de habitaciones, han abierto su petición para pararlo en Change.org. Y sus abogados —que ya consiguieron que el Tribunal Superior de Justicia de Madrid anulara la norma que impedía alquilar una vivienda turística menos de cinco días— se preparan para recurrir.

¿Tienen los propietarios licencia turística o no?

El principal problema de la nueva regulación es, como suele pasar en Madrid, la falta de entendimiento entre ayuntamiento (Ahora Madrid) y comunidad (PP).

"La competente en materia de viviendas turísticas es la Comunidad de Madrid", explica el abogado Juan Antonio Mateos, especialista en este tipo de normativas y autor de alquilerviviendavacacional.com. "El Ayuntamiento sólo tiene competencias de urbanismo, pero tiene la presión de los vecinos. Así que trata de que se cumpla una normativa que ahora se incumple: la que está en Plan General de Ordenación Urbana de 1997, que dice que no se puede realizar una actividad económica en viviendas de uso residencial salvo en las plantas bajas o que tengan acceso independiente".

Cartel de la asociación ecologista Eguzki para denunciar las consecuencias sobre los vecinos de los pisos turísticos (Javier Etxezarreta / EFE)
Cartel de la asociación ecologista Eguzki para denunciar las consecuencias sobre los vecinos de los pisos turísticos (Javier Etxezarreta / EFE)

Es decir: el nuevo plan no inventa nada, sólo recupera una norma que ya existe y empieza a considerar que alquilar tu casa a turistas durante más de 90 días al año es una actividad económica (de hospedaje, como un hotel). "Pero, ¿lo es? Porque no hace falta darse de alta como autónomo. Yo tengo mis dudas", continúa Mateos. "Quien tiene que decirlo es la comunidad, pero no se atreve. Ese es el vacío legal que hay".

Durante años, los propietarios que querían poner un piso entero en Airbnb (y querían hacerlo con garantías) han acudido al registro de la Comunidad a hacer su declaración responsable, el procedimiento para convertir una vivienda en turística. "La declaración responsable te da un número de registro de vivienda", explica Merán. Con el número expedido, iban a una ferretería, lo imprimían sobre una plaquita y lo ponían en la puerta de su piso. La comunidad no exige mucho más que eso y que la vivienda tenga wifi. De cara a Hacienda, declaran sus ingresos como rendimientos del capital inmobiliario. Y se acogen a que su actividad no es de hospedaje, porque no dan servicios de limpieza ni de desayuno diario (como los hoteles).

La Comunidad de Madrid calcula que hay unas 8.000 viviendas registradas: en Airbnb salen 23.000, así que 15.000 serían totalmente piratas

"Yo lo hice todo", cuenta Olga, propietaria de una buhardilla en la calle Atocha. "Además, cuesta dinero. Necesitas un arquitecto que firme el plano de la casa. Fueron, al menos, 500 euros". Junto a los planos, hay que presentar una licencia que certifique que la casa es habitable y, hasta hace poco, la 'cédula de habitabilidad', un documento que tardaba en conseguirse y que se eliminó recientemente. Por eso los registros se han acelerado en los últimos meses. La CAM calcula que hay unas 8.000 viviendas registradas: en Airbnb salen 23.000, así que 15.000 serían totalmente piratas.

En teoría, la Comunidad de Madrid podría haber pedido a todos estos solicitantes la licencia urbanística que ya existía en el Ayuntamiento (que no hubieran recibido, al no tener un acceso independiente). Pero ni ella lo hacía ni el ayuntamiento controlaba que eso se cumpliera. "La mayoría de la ciudadanía desconoce esa normativa", continúa el abogado. "Y se incumple reiteradamente a falta de un régimen de control y sancionador efectivo".

El nuevo plan pretende paliar este descontrol con "diez inspectores, ocho auxiliares administrativos y cuatro técnicos jurídicos", apuntan desde el ayuntamiento. "Cuando la comunidad nos dé acceso al registro de VUTs, se verificará si las viviendas inscritas cuentan o no con licencia urbanística, se programarán las inspecciones necesarias y se tramitarán los correspondientes expedientes". Por supuesto, casi ninguna vivienda contará con licencia urbanística ni acceso independiente, así que las sancionará. Y de las 15.000 viviendas que no están en ese registro, el ayuntamiento no dice nada.

El ayuntamiento considera, además, que quienes solicitan su registro a la comunidad tienen "el deber" de solicitar su licencia urbanística, aunque hasta ahora nadie lo exigiera.

"Qué forma eufemística de hablar", apunta el abogado. "El registro no te pide la licencia. Y ahora viene el ayuntamiento y te dice: oye, estás haciendo una actividad. Y dices: no, perdona, yo no lo alquilo de manera profesional. Si empieza a sancionar, entrarán en procedimientos judiciales y ya veremos lo que dice el tribunal. Yo no es que anime a la gente, pero si tuviera que pedir el registro lo haría ahora, con el plan en fase de información. Así podrás defenderte judicialmente. No le veo buenos augurios: aunque tenga buena intención, es un poco chapuza".

Guerra propietarios y vecinos

"Todos queremos regulación. El sector debe estarlo para que no se nos culpe de todos los males habidos y por haber", expone Fernando, que tiene 45 años, compró dos "apartamentos que enamoran a la gente" para alquilar a corto plazo "cuando todavía se podía" y no ha vuelto a trabajar por cuenta ajena. "Pero una cosa es regular y otra prohibir encubiertamente. El Ayuntamiento quiere complacer a sus votantes, contrarios a este tema, que piensan que aunque tengas una vivienda a ochenta años eres un capitalista explotador", considera. Como los demás consultados, esperará a que el plan se apruebe (en noviembre) para recurrirlo junto a Madrid Aloja.

Aunque las viviendas turísticas no son las únicas responsables del aumento astronómico del alquiler, sí que tienen mucha culpa. Sobre todo en el centro, donde suponen más del 6% del parque total. Los propietarios las prefieren porque así ganan más dinero, que en algunos casos les ayuda a amortizar la inversión. "Si lo pusiera a largo plazo vendría un estudiante y lo alquilaría rápido. Cobraría menos que en Airbnb, pero no tendría que hacer nada", continúa. "Así vivo tranquilo ante el riesgo de que un inquilino no pague. Como hay turismofobia, queremos cambiar la denominación a 'alquiler de corto plazo'. Que por qué no voy a poder hacerlo si me da la gana".

Algunos edificios en Tokio han recurrido también a la prohibición de pisos Airbnb (Kim Kyung-Hoon / Reuters)
Algunos edificios en Tokio han recurrido también a la prohibición de pisos Airbnb (Kim Kyung-Hoon / Reuters)

La buhardilla de Olga, por ejemplo, tiene una hipoteca de 450 euros. Su marido, su hijo y ella vivían allí hasta que tuvieron que dejarla, porque le diagnosticaron una enfermedad que le impedía subir cuatro pisos sin ascensor. "Echamos cuentas y alquilando a precio de mercado (750 euros al mes) no cubríamos ni la mitad de los gastos. Los tipos de interés iban a subir, el edificio está en rehabilitación y tiene una derrama de 600 euros, el IBI, la comunidad... teníamos que ir a vivir a otro sitio y yo no trabajo, dependemos del sueldo de mi marido". Con Airbnb, sacan entre 1.200 y 2.000 euros mensuales. "No puedes decir que tienes una vivienda así porque te llaman especuladora. Te quedas diciendo: no sé, habrá gente que sí. Pero yo lo hago porque no quiero perder mi casa".

El conflicto Airbnb enfrenta a propietarios y vecinos del centro, principales afectados por su proliferación. Pero el plan de Madrid tampoco ha contentado a algunas asociaciones, críticas con la inacción del Ayuntamiento. "No han hecho nada. Es la risa que se saquen de la manga este plan especial cuando la norma ya existía", expresa Esteban Benito, presidente de la coordinadora de asociaciones del centro. "No han inspeccionado si las viviendas turísticas cumplen con la legalidad urbanística ni de actividad económica, como hacen con bares o mercerías. Diciendo que ilegalizarán el 95% de viviendas turísticas han colado un gol".

Considerar que más de 90 días es actividad económica, y menos no, es jugar con fuego

Como con diez inspectores tocan a 2.300 pisos por cabeza, los consultados creen que el sistema funcionará por chivatazos —que las asociaciones de vecinos ya promueven— y alimentará aún más la guerra. La regla de los 90 días (recuerda: si alquilas menos de ese tiempo no necesitas nada) también es compleja de vigilar. Además de Airbnb, están Homeaway, Housetrip, OnlyApartments y Booking, donde los más espabilados podrán poner su anuncio para estar 90 días en cada una. Cruzar datos es técnicamente difícil. "Con los 90 días, desregulas", dice Benito. "Y considerar que más de 90 días es actividad económica, y menos no, es jugar con fuego", añade Mateos.

"Algunos propietarios recurrirán. Otros se pasarán al largo plazo, vistas las noticias", vaticina Merán. "Y algunos dejarán la vivienda vacía, porque quieren disfrutar de ella de vez en cuando".

Para más inri, el borrador del decreto para regular los pisos turísticos de la Comunidad elimina las referencias a los requisitos municipales al solicitar una VUT: esto es, no parece que vaya a exigir la licencia urbanística del Ayuntamiento, poniendo aún más difícil su persecución. "Pasa lo siguiente: no hay que obviar que hay problemas en el centro. El Ayuntamiento trata de intervenir porque la Comunidad no lo hace. El propietario de esas viviendas es votante del PP. Y el PP ha hecho intervenciones en las que dice que no hay problemas", añade Mateos. "¿Cómo podría funcionar? Si estuvieran en convivencia, porque al registrar la vivienda en la Comunidad te pediría los requisitos del Ayuntamiento".

Así podría ponerse coto —de verdad— a las viviendas turísticas en la ciudad. "En Valencia, donde está el mismo partido, se hace. Eso en Madrid no ocurrirá", concluye.

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