el 85% de los berlineses viven de alquiler

Berlín planea un referéndum para expropiar a las grandes inmobiliarias: ¿sería legal?

En la capital alemana se está gestando una votación con el objetivo de expropiar hasta 200.000 viviendas y convertirlas en alquiler social. Los expertos dudan de que sea constitucional

Foto:  Protesta en Berlín por la subida de alquileres el pasado 23 de febrero. (Reuters)
Protesta en Berlín por la subida de alquileres el pasado 23 de febrero. (Reuters)

Berlín es una ciudad donde el 85% de los ciudadanos vive de alquiler. Además, en 2018 se convirtió en el lugar donde más habían aumentado los precios de las casas del mundo. En ese contexto, en la capital alemana se gesta desde hace tiempo un referéndum, impulsado por la asociación 'Expropiar a Deutsche Wohnen & Companía' como medida radical para atajar el problema de los alquileres.

Dicho referéndum plantearía si hay que expropiar (con compensación) las viviendas de las inmobiliarias que tengan más de 3.000 casas, comprando hasta 200.000 apartamentos para alquiler social. Si los organizadores consiguen más de 170.000 firmas, el referéndum saldrá adelante. Las inmobiliarias atacan la propuesta y algunos expertos son escépticos con que sea constitucional y viable. El consistorio, una mayoría de izquierdas, lo ve con buenos ojos.

Los precios de los alquileres se han doblado en Berlín en los últimos 7 años. Los motivos responden a la escasez de casas, pero también a una década de tipos de interés bajos, inversión extranjera y un flujo neto anual de 50.000 nuevos residentes. La propia ciudad ha estimado que necesitan construir 194.000 nuevas casas para 2030 si quieren cumplir con la demanda.

"Capitalist Avenue? Nein, Danke!"

En otoño de 2018, más de 680 inquilinos en el bulevar de Karl Marx descubrieron que sus casas iban a ser vendidas a la inmobiliaria más grande de Berlín, Deutsche Wohnen, que posee más de 110.000 en la capital. Los habitantes se resistieron y forzaron a las autoridades a intervenir (el gobierno adquirió una mínima parte y el resto lo traspasó a compañías públicas).

Pancarta en el Karl Marx Allee. (EFE)
Pancarta en el Karl Marx Allee. (EFE)

Pero el hombre que atemoriza a la industria inmobiliaria alemana es el activista Rouzbeh Taheri, que desde abril del año pasado lucha porque la iniciativa 'Expropiar a Deutsche Wohnen & Companía' consiga celebrar un referéndum. Así lo confirma por teléfono a El Confidencial: pide la expropiación de las viviendas de las grandes inmobiliarias a través del impulso de una ley que regule la compensación para las empresas afectadas.

Esta compensación deberá estar "muy por debajo del valor de mercado", según asegura Taheri. La ley no solo pondría el foco en Deutsche Wohnen. También tiene como objetivo otras inmobiliarias como Vonovia, ADO Properties y Akelius. Taheri pide que se organice el referéndum para que la gente vote sobre un proyecto de ley y obligue al Senado a emitir una ley correspondiente, tal y como ocurrió con el aeropuerto de Tegel en 2017.

¿Sería constitucional?

Berlín ofrece la posibilidad de presentar un referéndum si se consiguen 170.000 firmas (el 7% de la población de Berlín). Algunos medios alemanes, como el 'Tagesspiegel', señalaron que la expropiación podría ser inconstitucional.

Los dueños de las inmobiliarias dicen que estos nuevos movimientos son "propaganda populista" que no ayudan a construir nuevos apartamentos. "Va contra la constitución alemana", dijo Ralf Spann, director de Akelius en Alemania (con más de 14.000 apartamentos en Berlín) al medio alemán 'Handelsblatt'. La constitución alemana ensalza la inviolabilidad de la propiedad privada. Los activistas, sin embargo, se refieren al artículo 14, que permite la nacionalización o socialización en algunas circunstancias específicas.

Una encuesta llevada a cabo por Forsa explicaba que el 44% de los berlineses estaba a favor la expropiación de los arrendadores con más de 3.000 apartamentos, un 39% estaba en contra y el resto no contestó.

Ralph Henger, del Instituto Económico Alemán, le dijo a 'DW' que los políticos "deberían centrarse en construir casas baratas y desarrollar otras regiones rurales para frenar el rápido crecimiento de Berlín". Según, Henger, los inversores internacionales podrían mostrar rechazo a las nacionalizaciones, lo que significaría "incluso menos apartamentos construidos".

Cerca de un 85% de la vivienda es alquilada

El gobierno berlinés había introducido hasta la fecha algunas medidas para tratar de frenar el aumento de los alquileres. Este mes, el senado de Berlín dijo que iba a comprar tres edificios (316 apartamentos). Por su parte, el barrio de Friedrichshain-Kreuzberg compraría otro edificio más con otros 80 apartamentos, todos ellos de vivienda pública. Se calcula que esta inversión costará hasta 100 millones de euros.

El alcalde socialdemócrata de Berlín, Michael Müller, prometió el pasado mes comprar de nuevo 50.000 viviendas de la inmobiliaria Deutsche Wohnen, aunque no entró en detalles.

Escasez de vivienda

Probablemente la región con mayor éxito en aplicar esta medida sea el distrito berlinés Friedrischshain-Kreuzberg. Florian Schmidt, director del programa de construcción y planificación del distrito, asegura a este periódico que Berlín necesita "una estrategia con un horizonte de 20 y 30 años": "Se deben combinar diferentes medidas para ralentizar el aumento de los precios y negociar con las inmobiliarias. El objetivo tiene que ser eliminar el 50% de la especulación del mercado inmobiliario. Nosotros lo estamos haciendo", argumentó Schmidt en esta otra entrevista.

La idea de Schmidt consiste en llevar a cabo distintas medidas para que la mitad de las casas del distrito estén, de alguna forma, bajo control público o comunitario. "Podríamos aumentar el número de apartamentos en 30.000 en los próximos 20 años. Necesitaríamos construir la mitad, 15.000, que son 750 al año. Podemos hacerlo. Ya nos hemos comprometido comprar 460 y estamos en febrero", explica.

Medidas contra la gentrificación

En 2014, el gobierno federal alemán (liderado por la gran coalición) estableció un límite de precio para reducir la presión al alza del mercado inmobiliario y de los alquileres. Sin embargo, estas limitaciones no han tenido éxito, ya que se ha demostrado que los tenedores exigían alquileres más altos de lo permitido, sin repercusiones legales. El instituto económico alemán se mostró en contra de la medida: "El límite de precios apunta a los síntomas, no la enfermedad", dijeron en un informe.

Otro del Regiokontext institute demostraba que en Berlín los precios de los alquileres eran un 31% más caros de los permitidos según la zona. Su conclusión era que establecer un límite de precios no detenía la gentrificación.

Ante este fracaso, el SPD propuso en Berlín otra medida más radical: bloquear directamente cualquier subida en cinco años. Según una encuesta del 'Tagessiegel', los berlineses apoyan en una mayoría de dos tercios la propuesta (incluyendo mayorías en la CDU y el AfD). Sin embargo, tal y como explica 'Citylab', la oficina Científica parlamentaria alemana, que da orientación apolítica a los parlamentarios, advirtió de que la congelación del percio no podría decidirse por los Länder, sino que debía ser aprobado por el parlamento nacional.

¿Sería viable?

La pregunta, más allá de si la medida sería constitucional, es su posible coste. El diario alemán 'Handelsblatt' citó un estudio de la Asociación Regional de Inmuebles residenciales BBU para cifrar en veinticinco mil millones de euros el gasto de expropiar (con compensación) 200.000 apartamentos (la ciudad ya tiene una deuda de más de sesenta mil millones).

Berlín ha estado comprando algunos apartamentos con la idea de prevenir que ocurra de nuevo un suceso parecido al de Karl Marx Allee. Incluso, se plantean algunas medidas más extremas como prohibir que los extranjeros puedan comprar propiedades, tal y como sugirió el alcalde de Berlín. Rouzbeh Taheri, que aún no ha conseguido llevar a cabo el referéndum, considera que la expropiación podría ser radical, pero que Berlín necesita este tipo de medidas.

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