Pongan las barbas a remojar: por primera vez en una década, Londres pierde dinero con la vivienda

Durante décadas, comprar una casa en Londres, más que una decisión vital, era un acto de fe. Fe en que el precio siempre subiría. Fe en que el capital global —de los petrodólares del Golfo al dinero ruso, chino o estadounidense— seguiría fluyendo hacia sus calles como hacia una bóveda de seguridad. Fe en que la metrópoli a orillas del Támesis, convertida en la caja fuerte inmobiliaria del mundo, estaba blindada frente a cualquier ciclo económico. Pero hoy esa fe se resquebraja.

Por primera vez en al menos una década, Londres es el lugar del Reino Unido donde es más probable vender una vivienda con pérdidas. El 14,8% de quienes vendieron en 2025 en la capital británica lo hicieron por menos de lo que habían pagado, frente a una media nacional del 8,7%, según Hamptons, una de las principales agencias inmobiliarias del país. Tower Hamlets —símbolo del Londres financiero emergente de los 2000— es hoy el termómetro del problema: el 90% de sus ventas fueron pisos y casi el 30% de los vendedores perdió dinero. El antaño epicentro del boom se ha convertido ahora en el del ajuste.

¿Puede Madrid ser la siguiente? La pregunta empieza a circular en los círculos financieros europeos. La capital española ha vivido en los últimos años un auge inmobiliario que recuerda, en miniatura, al Londres de principios de los 2000: una fuerte entrada de capital extranjero, una rápida revalorización de los barrios centrales y una creciente desconexión entre precios y salarios. Fondos internacionales y compradores latinoamericanos, estadounidenses y del norte de Europa han convertido zonas como Salamanca, Chamberí o Justicia en activos refugio dentro de una Europa cada vez más volátil. Como ocurrió en su día en Londres, el ladrillo madrileño se ha integrado en una narrativa de seguridad patrimonial más que de uso residencial.

La comparación, no obstante, tiene límites claros. De momento, no estamos ahí. Aunque conviene mirar con atención lo que está ocurriendo al otro lado del canal de la Mancha. En la capital británica no se vive un simple bache del ciclo. Se trata del choque entre un modelo económico agotado y un nuevo marco político que ha cambiado las reglas del juego. El Londres inmobiliario que se construyó entre los años 90 y la crisis de 2008 fue una ciudad-activo: las viviendas dejaron de ser hogares para convertirse en instrumentos financieros. La liberalización del capital, la estabilidad jurídica británica y el peso de la City transformaron el ladrillo en una clase de activo global.

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Los petrodólares de Oriente Medio sumados al dinero ruso, asiático y europeo inflaron los precios en barrios como Kensington, Westminster o Canary Wharf. Muchos pisos ni siquiera se habitaban, eran cajas fuertes verticales. El mercado se fue desligando de los salarios británicos y pasó a depender del capital extranjero. Un equilibrio que descansaba sobre un pilar: un régimen fiscal y regulatorio diseñado para atraer dinero internacional. Pero ese pilar ha caído.

Cuando los laboristas regresaron al poder en 2024 tras catorce años de gobiernos conservadores, el premier Keir Starmer heredó una economía estancada tras el Brexit, un déficit estructural y una fuerte presión política para reactivar el crecimiento. La respuesta de su ministra del Tesoro, Rachel Reeves, ha sido un giro fiscal que ha golpeado de lleno el corazón del modelo inmobiliario londinense.

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La primera sacudida llegó en abril de 2025, cuando expiraron los descuentos del stamp duty (impuestos de compra de vivienda) introducidos en 2022. En la ciudad más cara del país, la vuelta al impuesto pleno elevó de golpe el coste de entrada para los compradores. A ello se sumó un aumento de dos puntos porcentuales para segundas residencias y propiedades de inversión, llevando la factura fiscal hasta el 17%. Londres dejó de ser, de repente, un mercado fiscalmente atractivo para muchos inversores.

El golpe más simbólico llegó con la abolición del estatus non-dom, el régimen que permitía a grandes fortunas extranjeras residentes en Reino Unido tributar solo por los ingresos generados en el país. El impacto fue inmediato. Según la inmobiliaria Savills, las viviendas de más de 4,5 millones de libras perdieron cerca de un 5% de su valor en solo un año.

Y aún está por llegar la última bomba fiscal: el mansion tax, anunciado en el Presupuesto de otoño de 2025. El plan introduce un aumento del impuesto municipal anual sobre la vivienda de hasta 7.500 libras para propiedades de más de dos millones a partir de 2028. Aunque todavía no se paga, ya está incorporado en los cálculos de rentabilidad. En el segmento alto del mercado, poseer una casa cara ha dejado de ser neutro fiscalmente para convertirse en una carga.

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A este nuevo marco se suma un factor macroeconómico decisivo. Aunque el Banco de Inglaterra ha empezado a recortar tipos hasta el 3,75%, las hipotecas siguen siendo aproximadamente el doble de caras que durante la pandemia. Un mercado sostenido durante años por crédito barato y expectativas de revalorización perpetua ha perdido su combustible.

El ajuste tampoco es homogéneo. En Londres, los grandes perdedores son los pisos, no las casas. Los propietarios de apartamentos son más de seis veces más propensos a vender con pérdidas. Los cargos de comunidad, los ground rents crecientes, la regulación del alquiler y el cambio de preferencias de los compradores han erosionado su valor.

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Madrid, aun en fase ascendente

Madrid, por su parte, sigue atrayendo capital extranjero con fuerza —con flujos que concentran cerca de dos tercios de toda la inversión extranjera directa que llega a España—, pero ese dinero no se limita a la vivienda: fluye también hacia oficinas, logística y alquiler institucional. Esa diversificación sostiene la demanda estructural y reduce la dependencia de compradores internacionales de alto poder adquisitivo.

Por eso, a diferencia de Londres, la capital española no vive una retirada de capital ni un shock fiscal que esté forzando ventas o generando pérdidas generalizadas. Según los analistas del sector, los compradores extranjeros representan una parte relevante del mercado, pero no dominante, y conviven con una demanda doméstica que sigue presionando los precios al alza.

Los indicadores internacionales refuerzan esa lectura. El UBS Global Real Estate Bubble Index sitúa a Madrid en una zona de riesgo moderado. Los precios suben con fuerza, pero no hay señales de un ajuste inminente como el que atraviesa la capital británica. El Banco de España y los analistas apuntan a un problema distinto: una escasez crónica de vivienda frente a una demanda urbana persistente, que eleva los precios sin generar una burbuja financiera clásica.

Madrid, en definitiva, se parece hoy más al Londres de la fase ascendente que al Londres del ajuste. La vivienda es cada vez más cara y excluyente para los residentes locales, pero el mercado no ha perdido tracción. La gran diferencia es política: mientras el Reino Unido ha desmantelado los privilegios fiscales que sostenían su boom inmobiliario, España —por ahora— mantiene un entorno relativamente estable. Madrid sufre una crisis de accesibilidad, no una crisis de confianza. Por ahora.