En Berlín es una odisea alquilar un piso. La gente ha empezado ahora a intercambiarlos

Entre los anuncios de los pisos de alquiler en el centro de Berlín, hay uno que llama la atención. Dos habitaciones, más de 60 metros cuadrados y en el céntrico barrio de Neukölln. 600 euros al mes. Es una cifra que destaca entre las demás, que difícilmente bajan de los 1.000 euros por apartamentos con condiciones similares. La letra pequeña, como en casi todo, es lo importante: "Me gustaría cambiar mi acogedor apartamento de 2 habitaciones en Berlín por otro de 3-4 habitaciones (75 m² y más) en Friedrichshain, Kreuzberg, Prenzlauer Berg o Neukölln. Presupuesto hasta un máximo de 1.800 euros".

Este tipo de anuncios son cada vez más comunes en las páginas de búsqueda de pisos como Immobilienscout, una de las más utilizadas en la capital alemana, que sufre su mayor crisis inmobiliaria por el aumento de los precios de los alquileres y la falta de viviendas. Lejos han quedado las palabras de Klaus Wowereit, alcalde de Berlín entre 2001 y 2014 y que describió a la ciudad como "pobre, pero atractiva".

En medio de la odisea que se ha convertido encontrar una vivienda en uno de los mercados inmobiliarios más sobrecalentados de Europa, el intercambio de pisos entre inquilinos se ha perfilado como una manera de sortear un aumento de los precios medios que asciende al 21,2% solo en 2023. Múnich es la ciudad alemana con los alquileres más caros, pero Berlín es la que ha vivido el cambio más radical. En los últimos diez años, según varias encuestas realizadas por agencias inmobiliarias locales, el alquiler ha aumentado más de un 100% en la capital.

El año pasado se intercambiaron alrededor de 4.000 viviendas en todo el país a través de la plataforma tauschwohnung.com, afirma su fundador, John Weinert, a Tagesspiegel. Teniendo en cuenta las 600.000 personas que buscan piso, se trata solo de una pequeña proporción, pero el número de usuarios aumenta continuamente. "Es una pesadilla, y el problema no es solamente tener el dinero para pagarlo en Berlín, sino tener la oportunidad de quedártelo. Es casi normal que si llamas para ver un piso te digan que tienes 10 personas por delante", explica Andrea, residente en Berlín desde hace 8 años.

Uno de los objetivos de intercambiar un apartamento dentro de la misma ciudad es, en el caso de Berlín, evitar esas colas solamente para visitar un piso disponible. El modelo por el que apuestan los inquilinos está basado en realizar las gestiones ellos mismos: contactan con la persona con la que puede cambiar su vivienda y se cambia el nombre dentro del contrato de alquiler. "En realidad, intercambiar apartamentos es algo bueno porque el espacio habitable existente se puede utilizar de manera más eficiente, por ejemplo cuando un jubilado soltero puede mudarse a un apartamento más pequeño", explica Matthias Bernt, sociólogo centrado en la investigación sobre desarrollo urbano.

"En la práctica, sin embargo, esto apenas funciona, porque los propietarios a menudo quieren firmar nuevos contratos con alquileres significativamente más altos. Entonces, por ejemplo, se mudaría a un apartamento más pequeño, pero posiblemente incluso pagaría más dinero. Por supuesto que eso no funciona", añade en entrevista con El Confidencial.

Este es el caldo de cultivo perfecto para que el intercambio se lleve a cabo sin informar al propietario, a través de subarrendamientos. "A menudo no tienen otra opción, ya que los propietarios prefieren gestionar ellos mismos el cambio para poder firmar nuevos contratos de alquiler con condiciones más elevadas", continúa Ulrike Hamann-Onnertz, directora general de la Asociación de Inquilinos de Berlín.

Andrea no busca intercambiar su piso, pero es una opción que no descarta teniendo en cuenta la situación inmobiliaria. "A mí me gusta mi casa, pero se ha quedado pequeña. Necesito algo más grande y llevo meses buscando. Y seguramente me falten muchos meses más de búsqueda. Yo al menos tengo la suerte de tener mientras tanto un techo", explica.

Por las calles del barrio berlinés de Mitte, señala las viviendas. "¿Ves ese edificio de ahí? Vi una vez un piso que estaba en alquiler y costaba 1.800 euros, con dos habitaciones, una de ellas muy pequeña. ¿Y ese piso con el balcón? Un conocido vivió allí y el propietario lo quería volver a alquilar por casi el doble. No sé si lo consiguió, pero son cosas que no deberían ni plantearse", afirma Andrea.

Convertir pisos en 'hoteles'

Son situaciones que no pasan desapercibidas en muchas ciudades europeas como Madrid, que ha sufrido un aumento rampante de los pisos tanto para alquilar como para comprar en los últimos años. En el caso de Berlín, los residentes desde hace años miran con nostalgia la década pasada, en la que la capital alemana era una de las más baratas de la UE después de la reunificación. También lo eran las medidas que estaban destinadas a frenar el fenómeno, como el freno del alquiler.

La ley berlinesa impone un límite, cercano al 10%, para que los arrendadores no cobren un alquiler mucho mayor al que pagaba el arrendatario anterior. Sin embargo, esta medida tiene "puertas traseras" y vacíos legales para que los propietarios puedan hacer caso omiso a esta normativa. Una de ellas son las categorías que permiten que esa vivienda no esté sujeta al tope del alquiler. Por ejemplo, que sea para un alquiler temporal o que esté amueblada.

"Cada vez más propietarios intentan maximizar sus ingresos ofreciendo apartamentos como apartamentos de vacaciones o parcialmente amueblados de forma temporal. Convierten apartamentos en hoteles, por así decirlo. Esto significa que ya no están sujetos a las leyes que regulan los niveles de alquiler y pueden generar ingresos mucho más altos", lamenta el sociólogo Matthias Bernt.

TE PUEDE INTERESAR

Alemania aprueba levantar el techo de deuda y afianza su nuevo papel dentro de la UE

Mónica Redondo

Aunque esto es ilegal en muchos casos, Bernt explica que los políticos, hasta ahora, han encontrado pocas formas de detener esta práctica. En algunas zonas, esto crea una especie de "mercado inmobiliario secundario" en el que las normas de protección de inquilinos que de otro modo se aplican en Alemania quedan efectivamente suspendidas. "En mi barrio hay un edificio residencial en el que, de 35 apartamentos, solo cuatro están ocupados por familias de inquilinos normales. El resto se alquila a través de Airbnb", afirma.

El problema no son solamente los precios, sino la escasez de la vivienda que se explica, entre otros factores, por la falta de planificación. En los últimos años, los berlineses se preciaban de ser distintas y de estar ajenos a la globalización. Pero no vaticinaron lo popular que llegaría a ser la ciudad, ni el nivel de crecimiento tanto de residentes como de visitantes. Solamente clubes nocturnos, como el legendario Berghaim, atrae a millones de turistas cada fin de semana. Otras miles de personas, tanto de otras partes de Alemania como de otras partes del mundo, deciden quedarse a vivir en la capital.

El fenómeno del aumento rampante del precio de los alquileres es el mismo en casi todas las ciudades que son víctimas de este fenómeno: la huida al extrarradio. Los berlineses no son una excepción, pero sí una parte de su idiosincrasia que hace que la crisis de la vivienda afecte especialmente en la capital alemana. A diferencia de otros países europeos, los alemanes no están obsesionados con adquirir una vivienda y muy pocas la adquieren antes de tener hijos. "No le ven el sentido, dado que los alquileres suelen ser asequibles y las casas están en buen estado de conservación", explica John Kampfner en su libro Por qué los alemanes lo hacen mejor.

Alemania cuenta con una de las proporciones más bajas de propiedad de toda la UE y la OCDE. Según datos citados en el libro de Kampfner, en Berlín solo el 15% de las propiedades están ocupadas por sus diseños y a pocos se les ocurriría comprar una vivienda como inversión y no para vivir en ella o como seguro para su familia.

La crisis inmobiliaria ha puesto este ideal contra las cuerdas y algunos informes apuntan a que algunos berlineses pueden empezar a plantearse comprar una vivienda (o empezar a ahorrar para ella) por la subida de los alquileres. Andrea no llega a cumplir los 30 años y todavía no se plantea dar ese paso. Pero sueña con poder dejar de mirar las páginas de las inmobiliarias para buscar ese apartamento que tanto está costando encontrar.

Andrea entra a diario y pocas veces tiene suerte. Tampoco aquellos que buscan intercambiar sus viviendas. A pesar de que, en teoría, se ahorran las colas para visitar el piso, no es fácil encontrar a la persona que busque lo mismo. Phillip Weiss lo compara con un match en las aplicaciones de citas. Este berlinés está registrado en dos plataformas de intercambio de pisos que le recuerden a Tinder y Bumble. "Pero aunque se escribe mucho, rara vez se materializan cosas concretas", explica al medio alemán Tagesspiegel.