Turquía, ¿la próxima burbuja inmobiliaria?

Las grúas aparecen ya a una treintena de kilómetros de Estambul. A partir de ahí, los edificios en construcción se convierten en una constante en prácticamente todos los barrios de la ciudad más importante de Turquía. “Cemento, cemento, cemento. ¡Ni un árbol, ni una sombra en la que cobijarse!”, se queja el taxista. “¡A ver si esta gente del AKP se da cuenta de que el cemento no se come!”, afirma.

El AKP son las siglas del Partido Justicia y Desarrollo de Recep Tayyip Erdogan, que encabeza el Gobierno turco de forma ininterrumpida desde 2002. En este tiempo, Turquía se ha convertido en la gran potencia económica de la región, y su PIB ha venido creciendo a un promedio de más de un 4% anual (en 2010 y 2011 logró unos espectaculares 9,2 y 8,8%). El principal motor de este crecimiento ha sido la construcción, lo que se ha traducido en grandes proyectos de infraestructuras (como un tercer puente sobre el Bósforo y un tercer aeropuerto para Estambul, y obras faraónicas en otras ciudades) y una explosión de edificios de viviendas en todo el país. Hay quienes, como el taxista, lamentan el impacto en el entorno. Pero, sobre todo, abundan quienes temen que esto acabe desembocando en una burbuja similar a la de otros países.

Los datos hablan por sí solos sobre la expansión del sector: el volumen de créditos hipotecarios se ha incrementado de apenas 200 millones de dólares en 2002 hasta 514.000 millones de dólares en 2015. Se han construido más de cuatro millones de viviendas en el mismo periodo, y se han expedido 6,3 millones de permisos de construcción. También crece el número de constructores: según el Ministerio de Medio Ambiente, Bosques y Urbanización, la cifra de licencias expedidas ha pasado de 135.000 en 2011 a 324.000 este verano. El sector supone aproximadamente una quinta parte del PIB del país.

Pero también surgen los temores a un sobrecalentamiento: en 2014 se expedieron más de un millón de licencias de obra, que se terminarán a lo largo de este año. Teniendo en cuenta los datos de venta, se cree que a finales de 2015 solo se habrán vendido poco más de la mitad de estos nuevos edificios. Aproximadamente 400.000 viviendas podrían quedarse en el mercado, vacías.

“En los últimos años, Turquía ha experimentado un incremento tanto en los precios del alojamiento como en el volumen de créditos hipotecarios. Esto aumenta la preocupación sobre el rápidamente cambiante mercado turco”, asegura un informe de la consultora Goldman Sachs publicado a finales de octubre, que centra sus temores en la posibilidad de que la tendencia de préstamos bancarios a bajo interés para la adquisición de viviendas llegue a niveles insostenibles para entonces desplomarse. “Los precios de las viviendas en Turquía se han incrementado intensamente en los últimos años”, dice la firma. “Sin supervisión, esta tendencia podría producir una pronunciada reducción en las ventas de casas”, indica.

De acuerdo con Goldman Sachs, este incremento ha sido del 5% en todo el país entre 2010 y 2015. En febrero, el Banco Central de Turquía habló de una subida del 17,57% este año, cifra que, matizada teniendo en cuenta la inflación, es de un 9,32% real. Pero en Estambul, el incremento experimentado es de hasta un 25% en el último año, y de un 68% si nos remontamos hasta 2010. “Ahora que han desaparecido las condiciones favorables que anteriormente apuntalaron el 'boom' inmobiliario, el mercado asistirá con toda probabilidad a una corrección en los precios en los próximos meses”, dice Goldman Sachs.

En todo caso, la consultora asegura que los riesgos están bajo control, dado el perfil de los productos hipotecarios, que en ningún caso cubren el total del precio de la vivienda. “El crédito hipotecario ha sido expedido a individuos de ingresos medios-altos. Debido a esta estructura más o menos 'discriminadora' de acceso a las hipotecas, es improbable un desplome total del mercado inmobiliario”, opinan los economistas Yener Çoskun y Arvydas Jadevicius en un artículo publicado este verano. “Incluso en el peor de los casos, la explosión de lo que se percibe como una burbuja inmobiliaria no sería tan perturbadora para la economía nacional. Una futura corrección de los precios de la vivienda afectará probablemente a especuladores, receptores de créditos y constructoras que funcionan a base de créditos, pero es improbable que haya un efecto contagio”, aseguran.

"Hay mucho capital extranjero, sobre todo árabe"

No obstante, hay opiniones más pesimistas. “Económicamente, Turquía sabe cómo han crecido otros países mediterráneos, basándose en el sector inmobiliario. Pero creo que esto está a punto de estallar”, afirma un arquitecto europeo asentado en Estambul, con más de media década de experiencia en el país, que prefiere no dar su identidad para no perjudicar su negocio. “En determinadas zonas ya no hay apartamentos por menos de un millón de dólares, y no hablo ya de Taksim [la emblemática plaza considerada el centro de la ciudad], sino incluso de barrios frente al mar en la zona asiática, como Bostanci. Y son pisos que a menudo no llegan a 100 metros cuadrados. Ahora empiezan a no venderse”, comenta.

'En determinadas zonas ya no hay apartamentos por menos de un millón de dólares. Y son pisos que a menudo no llegan a cien metros cuadrados. Ahora empiezan a no venderse', dice un arquitecto europeo

“Las últimas ventas, por lo que sé, es de mucho capital extranjero, sobre todo árabe. Hay muchas promotoras árabes que han venido con ayudas gubernamentales, han comprado parcelas, etcétera”, dice el arquitecto. Los datos le dan la razón: entre enero y julio de este año, las ventas de propiedades a extranjeros se han incrementado un 24% respecto al mismo periodo en 2014. La lista de compradores extranjeros la encabezan los ciudadanos iraquíes, seguidos de los saudíes.

“La imagen parece la de una burbuja, debido a que cualquier visitante, sobre todo en Estambul, ve un montón de obras por todas partes, en lugar de industria. Esto da la idea de que se ha producido una amplia inversión en propiedades inmobiliarias que no se venderán, y que la burbuja estallará”, comenta el economista Mustafá Sönmez. “Pero la verdad es que en los últimos 10 años, la construcción ha sido la principal fuerza del crecimiento económico, animada por el Gobierno, y hasta ahora se han vendido. Por el momento no es un problema”, dice a El Confidencial.

“Después de 2000, la inmigración desde las zonas rurales se incrementó. La gente venía más y más a las ciudades, y la demanda aumentó. Había que dar una respuesta al problema del alojamiento. Por otro lado, mucha gente considera la construcción una buena inversión, que da más beneficios que los depósitos bancarios”, indica Sönmez. “A Estambul sigue viniendo gente de Anatolia, y esa gente sigue necesitando viviendas. Además, hay decenas de miles de matrimonios al año. Un matrimonio significa una casa, y, por razones sociales, lo más nueva posible”, admite el arquitecto europeo.

“Especialmente a partir de 2002, se convirtió en una opción muy atractiva para los inversores. Se deban créditos y préstamos bancarios, tanto a las constructoras como a los consumidores. Aumentaron las oportunidades de mucha gente para comprar una vivienda”, afirma Sönmez. Marzo parece haber sido un mes récord en la venta de propiedades, y paradójicamente, la inestabilidad política y económica parece haber incrementado esta tendencia: “Mucha gente ha decidido comprar, precisamente debido a los riesgos y al clima político, que convierten otras inversiones en arriesgadas”, asegura.

La promoción del sector inmobiliario por parte del AKP ha sido tan intensa que a veces se les ha calificado de “Gobierno de las constructoras”. Entre las medidas adoptadas, se ha incluido la modificación de las leyes sobre la propiedad -flexibilizando, por ejemplo, las adquisiciones de ciudadanos extranjeros- o la anulación de regulaciones medioambientales, en ocasiones incluso aprobadas por ellos mismos años atrás. Por ello, no es de extrañar que la mayoría absoluta recuperada por el partido en las elecciones del pasado 1 de noviembre fuese celebrada por todo lo alto por las principales firmas de la construcción, cuyas acciones subieron inmediatamente un 15% en bolsa.

“Para este Gobierno del AKP, ha habido una relación casi orgánica con el sector de la construcción. TOKI y otras instituciones públicas han sido favorecidas, y ha servido para crear su propia burguesía”, comenta Sönmez. “Uno ve una y otra vez las mismas firmas, cercanas al Gobierno. Hay quejas por parte de otros empresarios de que las adjudicaciones no son justas ni democráticas, y la realidad es que los proyectos son llevados a cabo por estos constructores de los que hablamos. Es su política, en realidad”, indica.

Otro de los factores que aseguran la salud actual del sector, al menos en Estambul, se deriva de un elemento que aterroriza a muchos turcos: la certeza casi total de que, en un futuro cercano, se producirá un gigantesco terremoto que podría destruir gran parte de la ciudad. Los expertos creen que la Falla del Norte de Anatolia está a punto de provocar un seísmo de al menos 7 en la escala de Richter, que podría cobrarse cientos de miles de vidas. En 2012, las autoridades calculaban que solo 500.000 de los 3,5 millones de edificios de Estambul estaban preparados para este evento.

Cemal Gökçe, jefe de la Unión de Cámaras de Ingenieros y Arquitectos de Turquía, aseguró recientemente que “Turquía no está más preparada para un terremoto de lo que estaba en 1999”, año en el que un seísmo de 7,5 sacudió la cercana localidad de Izmir, dejando 18.000 muertos y casi 50.000 heridos. “Hoy, se ha dejado Estambul para centros comerciales y rascacielos. Después del terremoto de 1999, el Consejo Central de Desastres trabajó durante tres años e identificó 493 áreas para reunión y colocación de tiendas [de emergencia]. Hoy, tres cuartas partes de esas áreas se han cedido para especulación inmobiliaria”, se quejaba.

El Gobierno de Erdogan, sin embargo, sí ha hecho algo: ha decretado que, por ley, todos los edificios no preparados deben ser demolidos y reconstruidos. “Es una realidad que Estambul está en riesgo por terremoto. Las propiedades inmobiliarias deben ser renovadas, es una necesidad. Pero también están encantados de beneficiarse de esta realidad”, comenta Sönmez. “Además, esta ley fuerza a mucha gente que no es lo suficientemente próspera a reconstruir sus edificios”, señala.

Sin embargo, se han hallado algunas soluciones más o menos satisfactorias para todos: “El Gobierno ha concedido mayor edificabilidad. En muchas zonas los edificios estaban limitados a una altura de 1,5 respecto a la parcela, y se amplió a 2,07”, explica el arquitecto. Las constructoras abordan a los propietarios y les ofrecen demoler la casa y volver a construirla, a cambio de que se les permita aumentar las alturas y quedarse la propiedad de esos pisos adicionales. ”Han subido tanto los precios, y se ha hinchado tanto, que los promotores sacan rentabilidad solo vendiendo ese nuevo espacio. Además, añaden aparcamientos, que ahora mismo muchos edificios no tienen”, dice.

Sin embargo, siguen existiendo problemas importantes: “Un crecimiento de un 2 o 3% no es suficiente para Turquía, necesita un 6 o un 7%. El país está en un cuello de botella que le impide crecer como antes”, comenta Sönmez. “Hay un riesgo, porque el sector de la construcción está orientado al sector doméstico. La demanda externa es muy pequeña, insuficiente. Pero Turquía ha usado fuentes extranjeras para financiarlo, por lo que necesita dinero en divisas para hacer frente a esos créditos”, explica. “Tiene que incrementar las exportaciones, el turismo, la inversión extranjera. Hay una dependencia importante. Sin embargo, la inversión extranjera está empezando a alejarse de Turquía, porque la asocia con los riesgos económicos, políticos y geoestratégicos no solo internos sino también relacionados con Siria o Irak”, insiste.

“En España y otros países se creció muy rápido, pero se usó el crecimiento inmobiliario para progresar en otros sectores. No es el caso de Turquía”, asegura el arquitecto europeo. “En eso se ve que no hay una planificación estratégica a 20 o 30 años, como en otras capitales europeas. En Estambul se va a resolver el problema de ayer”, asevera. Pone como ejemplo el túnel del Marmaray, una de las obras estrella del AKP, que cruza el estrecho del Bósforo bajo el agua uniendo la mitad europea y asiática de Estambul con un ferrocarril urbano y, pronto, mediante el tráfico rodado. “Lo han construido y solo ponen una línea… En cuanto al túnel para coches, han parado la obra porque después de cinco años se les ha ocurrido que sería conveniente meter un metro”, dice.

Mientras tanto, comienzan a aparecer indicios de saturación: este mismo mes, un hotel de lujo en la provincia de Antalya, construido con una inversión de 1.400 millones de dólares por un empresario de Azerbaiyán, fue vendido por apenas 360 millones de liras (unos 125 millones de dólares). Y son tristemente célebres los casos de un enorme Palacio de Congresos en Ankara, vendido también muy por debajo de su precio de mercado, y de numerosos centros comerciales en las principales ciudades del país cerrados por falta de clientes: en Estambul, el área ocupada por este tipo de construcciones por cada 1.000 habitantes es ocho veces superior a la media europea, y en 2013, Turquía fue el segundo país del mundo donde más centros comerciales se inauguraron, tan solo por detrás de Rusia. “Todo dependerá de si se vende o no lo que ya se ha construido”, afirma Sönmez. Y no parece que el pastel vaya a dar para todos.