Idas y venidas con el alquiler: piedra, papel o tijera

Se han escrito ríos de tinta sobre el precio del alquiler en España. Políticos, economistas, influencers… todo el mundo parece tener una opinión sobre el origen del problema. Sin embargo, poco se ha hablado sobre una de las piezas clave: el inversor.

Podemos explicar su reacción ante los cambios del mercado recurriendo al viejo juego de PIEDRA, PAPEL o TIJERA. Un jugador sería el regulador y el otro el pequeño o mediano inversor que tiene sus ahorros en unos pocos inmuebles y que reacciona ante los movimientos del primero.

Para centrar la discusión, nos apoyamos en la conocida fórmula financiera sobre el valor de un activo. El valor de cualquier activo depende de tres variables: el flujo de fondos actual que es capaz de generar (en los inmuebles alquilados, la renta menos los gastos), su crecimiento (normalmente ligado a la inflación) y la rentabilidad exigida por el inversor (relacionada con el riesgo que asume frente a otras alternativas). Con estas ideas analizamos los resultados de las iniciativas del regulador.

En 2022, con la inflación disparada, el regulador decidió limitar el crecimiento de los precios en los contratos de alquiler al 2%: "PAPEL". Al ver el futuro incremento de ingresos comprometido, el inversor, para mantener su rentabilidad, optó por aumentar el flujo de fondos actual, lo que llevó a una subida inmediata del precio de entrada de los alquileres (con crecimientos de precios del orden del 9 %): "TIJERA".

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Ante esta subida del alquiler, el gobierno aprobó en 2023 la nueva ley de vivienda para limitar el precio de los nuevos alquileres en las zonas conocidas como tensionadas (casi todas), a pesar de que esquemas similares ya habían fracasado en Irlanda o Estocolmo (donde la lista de espera para alquilar una propiedad de precio controlado es de 10 a 20 años): "TIJERA". La rentabilidad con los nuevos precios es mucho menor que la exigida por el inversor (o que la de inversiones seguras como depósitos o bonos del estado), por lo que este opta por retirar los inmuebles de mercado del alquiler ya sea para venderlos, cambiarlos a alquiler turístico o de temporada o para mantenerlos a la espera de una posible plusvalía futura. Como resultado, en Barcelona el número de pisos en alquiler ha caído un 75% desde 2019: "PIEDRA".

En esta línea, el Estado también busca restringir el uso que los inversores pueden hacer de sus inmuebles, incrementando los requisitos para el alquiler turístico y de temporada, lo que reduce una vez más los ingresos. Además, han surgido nuevas tasas e impuestos que han aumentado los gastos. Todo ello reduce la rentabilidad del inversor y aumenta el atractivo de una posible venta, lo que conduce a un mayor éxodo de inmuebles.

Opinión

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A todo ello hay que sumar la regulación española para el tratamiento de la ocupación y los desahucios, "PIEDRA", que ha supuesto un aumento de la percepción del riesgo en la inversión por alquiler lo que conduce a los inversores a exigir más rentabilidad y, por tanto, a trasladar más presión a los precios e incentivar más salidas del mercado "PAPEL"

Existe un efecto común a todos estos cambios normativos y regulatorios. Si el campo de juego cambia constantemente, los inversores tendrán miedo de invertir en un activo a largo plazo como es un inmueble para alquilar. Aumentará su riesgo percibido y, de nuevo, el precio que pedirán por sus alquileres, así como su motivación para retirar sus inmuebles del mercado.

Paradójicamente, las administraciones están contribuyendo a estas salidas. Las regulaciones cada vez más exigentes para la construcción o reforma de pisos (por ejemplo, la inminente modificación del CTE con sus nuevas exigencias) limitan la actividad, reduciendo la oferta existente, por lo que aumenta el precio del piso y, con ello, la rentabilidad de una posible venta para los inversores.

Inversores que, de otro modo, estarían satisfechos con su renta de alquiler optan finalmente por vender.

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Como hemos visto, los inversores se limitan a reaccionar a los incentivos que los reguladores les plantean. No son grandes fondos (entre el 85% y el 95% de las viviendas en alquiler pertenecen a pequeños propietarios), sino personas como usted y como yo, que defienden sus ahorros. La lástima es que, ante la avalancha de regulación, no tengan más remedio que huir del mercado y vender su vehículo preferido de ahorro para optar por alternativas más financieras.

Todo este juego "amañado" que las administraciones han venido jugando con los inversores (en su mayoría pequeños) se traduce en una caída drástica de la oferta de alquiler, lo que perjudica, sobre todo, a las familias y a las personas que no tienen recursos suficientes para adquirir una vivienda. Es decir, perjudica a los más vulnerables.