Cómo hacer que la vivienda asequible atraiga a los promotores: el ejemplo de L.A

Los promotores afirman que construir complejos de viviendas totalmente asequibles rara vez tiene sentido desde el punto de vista financiero. Ahora, en Los Ángeles, se ha convertido en la apuesta más popular de la ciudad.

Los promotores inmobiliarios de toda la zona se están apresurando a presentar propuestas para construir edificios de apartamentos 100 % asequibles. Esta fiebre se debe a una política que promete agilizar el proceso de aprobación al reducir el tiempo de espera anterior de aproximadamente un año a 60 días.

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Rebecca Picciotto

Desde que la ciudad implementó la política en diciembre de 2022, se han presentado a la ciudad planes para unas 42.300 unidades de vivienda asequible en virtud de lo que se conoce como Directiva Ejecutiva 1, o ED1, según la Oficina del Alcalde. Aunque algunos promotores afirman que siguen encontrando problemas, hasta ahora se han aprobado unas 31.700 unidades, es decir, el 75 % de las mismas. Esto supone más del doble del total de viviendas asequibles que recibieron luz verde durante los tres años anteriores a la ED1, según los datos de planificación urbana. El nuevo proceso elimina los periodos de audiencia pública y las votaciones del Ayuntamiento sobre proyectos de vivienda en los que, en conjunto, todas las unidades están destinadas a inquilinos cuyos ingresos no superan el 80 % de la renta media de la ciudad.

La política está atrayendo incluso a promotores que se especializan en apartamentos a precio de mercado y que nunca antes habían construido viviendas asequibles. "Iniciativas como la ED1 demuestran que hay mucho interés por construir apartamentos no lujosos por parte de promotores inmobiliarios a precio de mercado", afirma Jason Ward, codirector del Centro RAND sobre Vivienda y Personas sin Hogar. "Solo hay que crear las circunstancias para hacerlo". Cada vez más lugares de EEUU están experimentando con políticas similares para reducir la burocracia en materia de viviendas asequibles, en un esfuerzo por paliar la enorme escasez de oferta. El gobernador Gavin Newsom ha derogado este año la emblemática ley de revisión medioambiental de California, que a menudo ralentiza la construcción de viviendas. Y recientemente, los votantes de la ciudad de Nueva York han aprobado varias medidas electorales para agilizar el proceso de aprobación de proyectos asequibles.

Aunque algunos promotores afirman que siguen encontrando problemas, hasta ahora se han aprobado unas 31.700 unidades

A principios de 2024, cinco promotores de empresas de todo el país se unieron para lanzar Passo, una compañía con sede en Los Ángeles, con el objetivo específico de aprovechar el programa ED1. La empresa ya ha completado un proyecto de 15 unidades, con más de 600 unidades en fase de construcción y planificación. La ED1 le ha ahorrado a Passo meses en el plazo de concesión de derechos y decenas de miles de dólares en tasas reducidas. "La ED1 es la única razón por la que hemos venido aquí", afirma Daniel Glimcher, director de Passo. "Las viviendas multifamiliares a precio de mercado simplemente no salen a cuenta en Los Ángeles".

Sin embargo, la ED1 no va a solucionar todos los problemas de vivienda de la ciudad. Los altos tipos de interés y la ralentización de los préstamos han dificultado la financiación y la puesta en marcha de proyectos de viviendas asequibles. Además, la Oficina de Vivienda de Los Ángeles ha reducido las ayudas al alquiler de la Sección 8 para familias con bajos ingresos, alegando recortes en la financiación federal. En el segmento de alta gama, los promotores afirman que el impuesto municipal sobre las transacciones inmobiliarias de más de 5,3 millones de dólares ha provocado una fuerte caída del interés de los inversores por la ciudad. En consecuencia, Los Ángeles sigue estando lejos de su objetivo para 2029 de permitir la construcción de 456.000 nuevas viviendas. Los nuevos proyectos ED1 han tardado en ponerse en marcha.

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E.S.

Además, no todos los promotores inmobiliarios de Los Ángeles aplauden la iniciativa. Algunos de los que participaron en la ED1 están ahora tratando de vender sus terrenos recién autorizados para evitar la ardua tarea de la construcción, según Martin Muoto, director ejecutivo de SoLa Impact, una empresa promotora de viviendas asequibles de Los Ángeles. Muoto afirma haber recibido docenas de propuestas de venta de este tipo. La presión de los vecinos ha llevado a la alcaldesa Karen Bass a imponer restricciones que, según algunos, han restado fuerza a la política inicial. Por ejemplo, la ED1 ya no se aplica a los proyectos propuestos en barrios unifamiliares y la ciudad también limita ahora el número de incentivos y exenciones de tasas que los promotores obtienen en cada proyecto ED1. "Han diluido considerablemente el programa ED1", afirma el promotor inmobiliario de Los Ángeles Steven Scheibe. "Restringe el potencial de desarrollo".

Su empresa, Generation Real Estate Partners, nunca había construido viviendas totalmente asequibles, pero fue una de las primeras en apuntarse cuando se introdujo la nueva iniciativa. En agosto, presentó los planos de un edificio de 44 viviendas 100 % asequibles en el oeste de Los Ángeles, que se inauguró en agosto. Sin embargo, las operaciones necesarias para gestionar un complejo de viviendas totalmente asequibles son más complejas de lo que la empresa está preparada para asumir. Scheibe califica su experiencia con la ED1 como "una y no más". Ya se están realizando esfuerzos para que la ED1 se convierta en una parte permanente de la legislación municipal, con el fin de seguir ampliando la zonificación y agilizando las aprobaciones de proyectos de viviendas asequibles. La ordenanza ya ha creado una serie de planes de viviendas asequibles en Los Ángeles que no habrían existido sin ella. "Ha conseguido mover el mercado", afirma Dave Rand, abogado especializado en uso del suelo.

*Contenido con licencia de The Wall Street Journal. Traducido por Federico Caraballo