Inmuebles comerciales en EEUU: de activo apestado a refugio frente a la burbuja de la IA

Pocos inversores quieren tocar el sector inmobiliario comercial tras haber sufrido las consecuencias de la caída del valor de las propiedades en los últimos años. De todos modos, tienen mejores opciones. ¿Por qué conformarse con un rendimiento anual del 7 % en el sector inmobiliario cuando Nvidia ofrece un 70 %? Sin embargo, los inmuebles son uno de los últimos activos en EEUU que parecen tener un precio justo y podrían convertirse en un refugio si se produce una burbuja de inteligencia artificial.

Los inversores institucionales, como los fondos de pensiones y las compañías de seguros, han sido tradicionalmente la columna vertebral del mercado inmobiliario comercial, asignando el 10 % o más de sus carteras a propiedades. Compraron edificios como cobertura contra la inflación, para obtener ingresos estables y para poseer activos que no estuvieran correlacionados con el mercado de valores. No obstante, no han vuelto a comprar inmuebles en grandes cantidades a pesar de las cinco bajadas de tipos de interés de la Reserva Federal desde septiembre de 2024 y de otra más que probable en diciembre.

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Los datos de MSCI muestran que los grandes inversores han comprado 4.600 millones de dólares más en propiedades estadounidenses de lo que han vendido en lo que va de 2025, la primera vez en tres años que son compradores netos. Ahora bien, la actividad de transacciones es débil en comparación con las cifras históricas. El papel de los inmuebles comerciales en las carteras de los grandes inversores está siendo objeto de escrutinio. La rentabilidad de los inmuebles estadounidenses ha sido decepcionante, especialmente en el caso de los apartamentos y las oficinas. Desde el tercer trimestre de 2019, los fondos inmobiliarios privados han obtenido una rentabilidad del 20 %, frente al 150 % del S&P 500. Las infraestructuras y las materias primas también han sido mejores apuestas. En 2025, los inversores institucionales redujeron sus asignaciones objetivo al sector inmobiliario, según muestra el seguimiento de asignaciones de Hodes Weill & Associates.

Algunos problemas no se podían prever. La pandemia supuso un duro golpe para el sector inmobiliario comercial, y el retorno de la inflación, que provocó la subida más rápida de los tipos de interés en décadas, perjudicó el valor de los inmuebles. Pero los inversores también subestimaron la cantidad de dinero que habría que invertir en inmuebles antiguos para hacerlos atractivos a nuevos inquilinos. Green Street determina que el valor de los inmuebles comerciales estadounidenses sigue estando, de media, un 17 % por debajo de los máximos alcanzados en 2022. Las oficinas y los apartamentos se valoran con descuentos especialmente importantes, del 36 % y el 19 %, respectivamente, respecto a sus máximos. Esto ha dejado a los inversores institucionales con miles de millones de dólares en inmuebles en sus balances que ahora valen menos de lo que pagaron por ellos. El interés por comprar más es escaso.

La pandemia supuso un duro golpe para el sector inmobiliario comercial y el retorno de la inflación perjudicó el valor de los inmuebles

Los inversores también tienen otras opciones para diversificar su riesgo. Las infraestructuras, los centros de datos y el crédito privado son productos muy populares entre los gestores de carteras. Los inmuebles comerciales deben ahora competir con estos activos más atractivos por el capital. En este momento, los inversores pueden obtener mejores rendimientos con los préstamos con garantía hipotecaria que con la propiedad inmobiliaria. Se trata, sin embargo, de una de las pocas ocasiones en las que los precios de los inmuebles comerciales en Estados Unidos han caído más de un 10 %. Las dos ocasiones anteriores fueron a principios de la década de 1990 y durante la crisis financiera mundial de 2008. "Ahora la gente que se fija en los inmuebles comerciales puede comprobar que son relativamente baratos en comparación con otros activos", afirma James Millon, codirector de mercados de capitales de EEUU y Canadá en CBRE.

Según Green Street, basándose en la diferencia, o diferencial, que los inversores han exigido históricamente para poseer inmuebles frente a bonos corporativos más líquidos, los inmuebles privados tienen ahora un valor razonable. En el mercado público, las acciones inmobiliarias parecen una ganga, ya que son las más baratas en relación con las acciones estadounidenses en dos décadas, según datos de CBRE. Los inversores oportunistas ya están cerrando acuerdos. RXR ha estado comprando oficinas en Manhattan a inversores institucionales a precios entre un 30 % y un 50 % por debajo de los valores máximos. Blackstone también ha comprado una oficina en San Francisco. Muchos inversores institucionales no quieren gastarse el dinero necesario para reformar ni siquiera una oficina de alta calidad para volver a alquilarla. "Se trata de una parte problemática de su cartera y ya no quieren ocuparse de ella", afirma Scott Rechler, director ejecutivo de RXR. Dado que se prevé que los costes de la deuda sigan siendo elevados, la antigua estrategia de inversión en inmuebles ya no funciona. Durante más de una década después de la crisis financiera mundial, los bajos tipos de interés impulsaron los precios de los inmuebles y la abundancia de deuda barata amplificó los rendimientos para los inversores. Pero los compradores ya no pueden dar por sentado que el valor de los inmuebles aumentará tan rápido como antes.

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Esto hace que los ingresos que genera un edificio sean mucho más importantes. ¿Qué activos generan ahora los mejores ingresos? Los que están pasados de moda, como las residencias para personas mayores, los locales comerciales y los edificios de oficinas de calidad. La construcción de nuevos inmuebles comerciales de algunos tipos se ha visto frenada por la inflación. Según datos de Mortenson, los costes de construcción han aumentado más de un 40 % desde 2020 hasta el tercer trimestre de 2025, lo que hace más difícil justificar financieramente las nuevas construcciones. Esto es una buena señal para los propietarios actuales, especialmente en el sector minorista, donde se ha construido muy poco en más de una década. A medida que se reduzca la oferta, los propietarios tendrán poder para subir los alquileres.

En teoría, un aumento del 40 % en los costes de construcción requiere un aumento correspondiente del 40 % en los alquileres para que las nuevas construcciones sean rentables. Esto apunta a un período prolongado de crecimiento de los alquileres para los propietarios con poca competencia por parte de la nueva oferta. Los inmuebles tuvieron un rendimiento inferior al esperado entre 1997 y 2000, una época en la que los inversores también se distrajeron con oportunidades más llamativas en el sector tecnológico. "Una inversión lenta y constante era lo último que querían los inversores en la burbuja puntocom", afirma Cedrik Lachance, director de investigación de Green Street. Pero si el auge de la IA se ralentiza o se desploma, los inmuebles podrían pasar de ser una inversión poco atractiva a convertirse en un refugio para los inversores.

*Contenido con licencia de The Wall Street Journal. Traducido por Federico Caraballo