Los préstamos laxos de la burbuja inmobiliaria vuelven a estar de moda en EEUU

El inasequible mercado inmobiliario estadounidense está provocando que un número cada vez mayor de compradores de viviendas se arriesguen con un tipo de préstamo más comprometido para reducir sus costes de financiación.

Están optando por hipotecas de tipo variable, préstamos que ofrecen inicialmente tipos de interés más baratos en comparación con las hipotecas de tipo fijo. Pero estas hipotecas se acaban reajustando, normalmente al cabo de tres a diez años, lo que puede suponer para los prestatarios unos pagos mensuales más elevados si los tipos hipotecarios han subido durante ese tiempo.

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Ese no es el único riesgo: los prestatarios que quieran refinanciar cuando bajen los tipos podrían no cumplir los requisitos si han perdido su empleo o se ha producido algún otro cambio en su situación financiera. Sin embargo, los compradores apuestan por que los tipos hipotecarios bajarán en los próximos años, lo que les permitirá refinanciar antes de que expiren los plazos fijos de sus préstamos variables. En EE. UU., el tipo medio de una hipoteca fija a 30 años en los cinco días anteriores al 29 de octubre era del 6,15 %, frente al 5,46 % de las hipotecas variables a cinco y siete años, según la empresa de tecnología hipotecaria Optimal Blue. Alrededor del 10 % de las solicitudes de hipotecas de compra fueron para hipotecas de tipo variable en la semana que finalizó el 3 de octubre, la tasa más alta desde 2023, según la Mortgage Bankers Association. A principios de 2021, cuando las tasas hipotecarias estaban cerca de mínimos históricos, menos del 3 % de las solicitudes de compra eran para hipotecas de tipo variable.

Los compradores están desesperados por conseguir cuotas mensuales asequibles, ya que los precios de la vivienda en EE. UU. han subido más de un 50 % desde 2019 y se encuentran cerca de máximos históricos. Los costes de los seguros de vivienda y los impuestos sobre la propiedad también han aumentado en muchas partes del país. "Estamos observando que más prestatarios intentan conseguir tipos en torno al 5 %" para que sus cuotas mensuales sean más asequibles, señala Scott Bridges, ejecutivo de Pennymac que supervisa los préstamos al consumo. "Normalmente, eso solo se consigue con una hipoteca de tipo variable". Kyle y Audrey Everett compraron un adosado en Washington D. C. en mayo con una hipoteca de tipo variable a siete años al 5,25 %. La eligieron en lugar de una hipoteca fija con un tipo del 5,875 %, que podían permitirse, pero que les habría costado cientos de dólares más al mes. "Para nosotros, era obvio que debíamos optar por el 5,25 %", afirma Kyle Everett. "Esperamos que los tipos bajen" para poder refinanciar a una hipoteca de tipo fijo por debajo del 5,875 %, añade.

Los precios de la vivienda en EEUU han subido más de un 50 % desde 2019 y se encuentran cerca de máximos históricos

Los tipos hipotecarios suelen seguir los costes de financiación del Gobierno, pero las hipotecas de tipo variable están más correlacionadas con los tipos a corto plazo, mientras que las hipotecas de tipo fijo están más vinculadas a los rendimientos de los bonos del Tesoro a 10 años. En 2023 y la mayor parte de 2024, los rendimientos de los bonos del Tesoro a largo plazo fueron inferiores a los rendimientos a corto plazo, lo que hizo que las hipotecas de tipo variable perdieran atractivo. La diferencia entre los tipos de las hipotecas fijas y las hipotecas de tipo variable se redujo en 2024 hasta casi desaparecer y, en algunos casos, las hipotecas de tipo variable tenían tipos más altos que los préstamos fijos. Este año, las hipotecas de tipo variable vuelven a tener tipos iniciales más bajos que los préstamos fijos. "En general, entre los prestatarios hay una mayor sensación de tranquilidad, ya que se cree que es más probable que los tipos bajen a partir de ahora que suban", explica Jeff DerGurahian, director de inversiones y economista jefe de LoanDepot.

La Reserva Federal recortó los tipos de interés a corto plazo la semana pasada, por lo que los tipos hipotecarios podrían seguir bajando si la Fed continúa así, aunque sus decisiones se han visto entorpecidas por el cierre del Gobierno y la falta de publicación de datos económicos. El uso de las hipotecas de tipo variable fue mucho mayor en 2004 y 2005, cuando aproximadamente un tercio de todas las solicitudes hipotecarias tenían tipos ajustables. Los compradores acogieron con satisfacción los tipos iniciales ultrabajos, pero luego se dieron cuenta de que no podían permitirse la hipoteca después de que el tipo se ajustara al alza tras solo un par de años. Millones de propietarios acabaron en ejecución hipotecaria tras el colapso del mercado inmobiliario unos años más tarde, en parte debido a los reajustes de las hipotecas de tipo variable.

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No es probable que eso vuelva a suceder. Estos préstamos son menos arriesgados hoy en día, gracias a unas normas de concesión de préstamos más estrictas y a los límites máximos para la mayoría de las hipotecas de tipo variable en cuanto al ajuste de los tipos de interés. Las hipotecas de tipo variable también están recibiendo un impulso por parte de los constructores de viviendas. Según una encuesta realizada en octubre por John Burns Research & Consulting, los constructores afirmaron que, de media, el 14 % de sus compradores en el último mes había utilizado hipotecas de tipo variable. Los grandes constructores D.R. Horton y Century Communities señalaron un aumento en el uso de hipotecas de tipo variable en sus últimas presentaciones de resultados. "La gente quiere volver al mercado inmobiliario", afirma Rick Palacios Jr., director de investigación de JBREC. "Simplemente están esperando algo que les resulte interesante desde el punto de vista financiero".

Más de la mitad de los propietarios y arrendatarios encuestados por JBREC en septiembre afirmaron que considerarían una hipoteca variable si ofreciera un tipo inicial más bajo que una hipoteca de tipo fijo; solo alrededor de un tercio afirmó que no se sentiría cómodo haciéndolo. La cuota de hipotecas de tipo variable en las solicitudes de refinanciación también ha aumentado. Muchos compradores de viviendas ya tienen previsto refinanciar o vender en un plazo de cinco a diez años, por lo que les preocupa menos la perspectiva de un reajuste de la tasa. Después de más de un año buscando casa, Max Lynch y Morgan Mendoza compraron este verano una vivienda de cuatro dormitorios en Grayslake, Illinois, por 750.000 dólares, lo que suponía el límite máximo de su presupuesto. Optaron por una hipoteca de tipo variable a siete años, lo que les supone un ahorro de cientos de dólares al mes en comparación con lo que habrían pagado por un préstamo de tipo fijo.

"En realidad, todo se reduce a la expectativa de que la Reserva Federal seguirá bajando los tipos durante los próximos años y a la asequibilidad que ofrece en el periodo inmediato", afirma Lynch.

*Contenido con licencia de The Wall Street Journal. Traducido por Federico Caraballo