NY lleva dos años en campaña contra Airbnb para abaratar el alquiler: no ha funcionado

Dos años después de que la ciudad de Nueva York tomara medidas contra Airbnb y otros alquileres a corto plazo, es más difícil que nunca encontrar un apartamento para alquilar en la ciudad. Los políticos hicieron dos promesas al propugnar una ley para hacer cumplir la prohibición de larga duración de la ciudad sobre los alquileres a corto plazo, que finalmente entró en vigor en 2023.

La primera era que la campaña eliminaría a los turistas ruidosos y molestos de los edificios residenciales que se habían convertido en hoteles de facto. La segunda era que restringir las operaciones de Airbnb y otras empresas de alquiler a corto plazo protegería la escasa oferta de viviendas de la ciudad.

TE PUEDE INTERESAR

¿Aliado o enemigo? BCN batalla contra Airbnb, mientras los 'consells' de Baleares estrechan lazos

Marta Nevot

El problema de las fiestas de los turistas en los pisos se ha resuelto en gran medida, y los hoteles de la ciudad de Nueva York se han beneficiado del fuerte descenso de los alquileres a corto plazo. Sin embargo, la crisis de la vivienda en la ciudad parece tan grave como siempre. Los alquileres de apartamentos están en máximos históricos, mientras que la tasa de desocupación es prácticamente nula. La nueva legislación ha eliminado decenas de miles de alquileres a corto plazo de los edificios de apartamentos de la ciudad de Nueva York, pero no está claro cuántas de esas unidades están ahora ocupadas por inquilinos durante todo el año. "La ley no parece haber tenido un impacto significativo en la reducción de los alquileres", afirma Jonathan Miller, director ejecutivo de la empresa de tasación inmobiliaria Miller Samuel.

Los alquileres a corto plazo solo representaban una pequeña fracción de la vivienda en la ciudad. A principios de 2023 había aproximadamente 38.500 unidades de Airbnb, de más de un millón de unidades residenciales en el mercado libre. Aunque esa cifra pueda parecer demasiado pequeña para influir en la disponibilidad o la asequibilidad de la vivienda, las autoridades municipales señalan que sí marca la diferencia cuando solo hay alrededor de 40.000 apartamentos vacíos. "No podemos permitirnos perder ni una sola vivienda cuando hay un enorme problema de oferta en la ciudad de Nueva York", señala Christian Klossner, director ejecutivo de la Oficina Especial de Orden Público de la ciudad. La aplicación de la ley en 2023 revirtió la proliferación de decenas de miles de alquileres ilegales a corto plazo. Esos anfitriones violaban las normas de la ciudad al alquilar unidades por menos de 30 días, entre otras infracciones.

"La ley no parece haber tenido un impacto significativo en la reducción de los alquileres"

Hay muchos factores que afectan al precio del alquiler, como la demanda y la falta de construcción. No todos los pisos o casas que antes funcionaban como alquileres a corto plazo están ahora ocupados por inquilinos con contratos de 12 meses. Algunos propietarios pasaron a alquilar los inmuebles por 30 días o más, según Jamie Lane, economista jefe de la empresa de análisis de alquileres a corto plazo AirDNA. Quizás les gusta tener el piso disponible durante varias semanas o meses al año, cuando vienen a visitarles familiares o hijos adultos, afirma. La tasa de pisos vacíos en alquiler residencial en Manhattan fue del 2,45% en julio, cerca de los niveles más bajos de la historia, según Miller. El alquiler medio ha subido a un máximo histórico, 4.700 dólares al mes, aunque varios factores han contribuido a este aumento, entre ellos la falta de nuevas construcciones.

La nueva ley, conocida como Local Law 18, "se ha convertido en un factor agravante de la crisis de asequibilidad a la que se enfrenta la ciudad", afirma Nathan Rotman, director de estrategia política de Airbnb para Norteamérica. Según él, muchos anfitriones de Airbnb dependían de los alquileres a corto plazo para complementar sus ingresos. Bajo los niveles de aplicación más estrictos de la ciudad de Nueva York, ahora hay alrededor de 3.000 alquileres a corto plazo que operan legalmente, según la Oficina Especial de Orden Público. Los anfitriones no pueden tener más de dos huéspedes en una unidad ni cerrar habitaciones con llave, y deben estar presentes durante la estancia. La Local Law 18 exige a los anfitriones de alquileres a corto plazo que se anuncian en plataformas de reserva que se registren en la ciudad, y multa a esas plataformas por procesar transacciones de anfitriones no registrados.

TE PUEDE INTERESAR

Sara Rodríguez (Airbnb): "La vivienda vacacional fomenta la dispersión del turismo en miles de pueblos en España"

Tomás Muñoz M.

Airbnb está viendo una oportunidad para aprovechar el aumento de los alquileres y está apoyando un proyecto de ley del Ayuntamiento que suavizaría algunas de las regulaciones existentes sobre alquileres a corto plazo. El proyecto de ley, que permitiría a los propietarios de viviendas unifamiliares y bifamiliares alquilarlas por menos de 30 días, se presentó hace un año, pero no ha avanzado en el Ayuntamiento. La empresa con sede en San Francisco se ha convertido en una de las que más dinero ha gastado en las elecciones de noviembre en la ciudad de Nueva York, con el fin de apoyar a los candidatos que respaldan la reducción de las restricciones al alquiler a corto plazo antes de la final de la Copa del Mundo del próximo verano en el norte de Nueva Jersey, cuando se espera que una avalancha de visitantes llegue a la ciudad. El comité de acción política (PAC) de Airbnb es el que más dinero ha gastado en las elecciones municipales de 2025, aparte de un super PAC creado para apoyar la campaña a la alcaldía del exgobernador Andrew Cuomo.

Airbnb opera en la ciudad de Nueva York desde 2008, a pesar de que gran parte de la actividad de sus anfitriones era técnicamente ilegal desde el principio. Las leyes municipales prohíben desde hace tiempo a los propietarios o inquilinos de apartamentos alquilar su vivienda completa a huéspedes por menos de 30 días. Antes de la ley de 2023, la ciudad de Nueva York era uno de los mayores mercados de la empresa en EEUU, aunque esta no desglosa las cifras por ciudades individuales. Poco después de que la ciudad comenzara a aplicar la nueva ley, el director ejecutivo de Airbnb, Brian Chesky, habló en una conferencia sobre viajes y dijo que preveía que la ciudad experimentaría un aumento tanto de los precios de los hoteles como de los alquileres: "Y la razón es que, al parecer, muchos neoyorquinos eran en realidad personas normales y corrientes que dependían de Airbnb para pagar su alquiler o su hipoteca". Algunos antiguos anfitriones de alquileres a corto plazo dijeron que alquilaban sus viviendas cuando viajaban por trabajo o por vacaciones.

La empresa con sede en San Francisco se ha convertido en una de las que más dinero ha gastado en las elecciones de noviembre en NY

El PAC de Airbnb ha gastado más de 3,6 millones de dólares entre febrero y junio. Eso incluye el pago de más de 400.000 dólares en anuncios contra el candidato demócrata a la alcaldía, Zohran Mamdani, quien ha hecho de la vivienda asequible y la congelación de los alquileres de un millón de apartamentos regulados de la ciudad una piedra angular de su campaña. Dora Pekec, portavoz de la campaña de Mamdani, afirma: "Los cambios propuestos por Airbnb a la ley de vivienda de la ciudad reducirían aún más la oferta en un mercado inmobiliario ya de por sí ajustado". Algunas ciudades han contemplado la posibilidad de prohibir total o casi totalmente los alquileres a corto plazo, lo que las principales plataformas de reserva han impugnado ante los tribunales.

La ciudad de Irvine, en California, prohibió los alquileres a corto plazo en 2018. Durante un periodo de casi dos años que finalizó en junio de 2021, las tarifas de alquiler a largo plazo disminuyeron una media de alrededor del 3%, según un estudio publicado en Real Estate Economics (ese periodo de aplicación incluye la pandemia, que los autores han tenido en cuenta). Sin embargo, desde entonces, los alquileres han aumentado un 8%, según la empresa de datos CoStar. Mientras tanto, los defensores de las nuevas regulaciones han gastado mucho dinero para preservarlas. Una coalición de grupos de vivienda asequible y sindicatos de inquilinos cuenta con el respaldo financiero de la industria hotelera, y en concreto del poderoso sindicato hotelero de la ciudad. El interés del sindicato hotelero es doble: preservar los puestos de trabajo en la industria y garantizar que la ciudad siga siendo asequible para vivir, según explican los responsables sindicales. El sindicato, el Hotel Trades Council, ha gastado casi dos millones de dólares en las elecciones locales a través de su comité de acción política.

TE PUEDE INTERESAR

La cruzada contra los pisos ilegales de Airbnb no será ni corta ni barata

Agustín Rivera. Málaga

Los hoteles tienden a beneficiarse de las restricciones más estrictas de Airbnb, especialmente en la ciudad de Nueva York. La reducción significativa del número de apartamentos que se pueden alquilar por menos de 30 días aumenta sin duda la demanda de habitaciones de hotel en una ciudad que recibe decenas de millones de turistas al año. Sin la ley, "estaríamos en una situación catastrófica", afirma el hotelero Richard Born, propietario de 24 hoteles en toda la ciudad. La tarifa media de una habitación de hotel en la ciudad de Nueva York subió a 283 dólares por noche en julio, un aumento del 7% con respecto a hace dos años. Según CoStar, la ocupación ha superado los niveles de 2023 todos los meses de este año, excepto en julio. El programa municipal de pago de la estancia en hoteles de decenas de miles de inmigrantes contribuyó al aumento de la ocupación.

La Asociación de Hoteles de la Ciudad de Nueva York, que apoya una regulación estricta de los alquileres a corto plazo, afirma que el principal factor que impulsa el aumento de las tarifas de las habitaciones es el incremento de los costes para los propietarios de los hoteles. Whitney Hu, portavoz de la coalición de viviendas asequibles que lucha contra Airbnb, afirma que el mercado tardará años en estabilizarse en su nueva normalidad, y que el primer paso es devolver las viviendas al mercado a largo plazo. "Creo que la mayoría de la gente corriente no simpatiza necesariamente con alguien que intenta proteger una propiedad de inversión cuando ellos mismos están buscando una vivienda", señala.

La tarifa media de una habitación de hotel en Nueva York subió a 283 dólares por noche en julio, un aumento del 7 %

Otros afirman que la legislación de 2023 es un éxito porque dotó a la ciudad de herramientas para hacer cumplir sus leyes existentes en materia de alquileres a corto plazo. Esto ayudó a reducir las quejas sobre la calidad de vida de los residentes que habían estado compartiendo sus edificios con alquileres ilegales a corto plazo, según la concejala Gale Brewer. Antes de que se reforzara la aplicación de la ley, Brewer comenta que su oficina recibía a menudo llamadas sobre apartamentos que eran utilizados por un sinfín de huéspedes de alquileres a corto plazo que "hacían fiestas y vomitaban". "Desde que se aprobó la ley, no he vuelto a oír nada al respecto", asegura Brewer, "porque la gente sabe que la van a pillar".

*Contenido con licencia de The Wall Street Journal. Traducido por Federico Caraballo