El plan de Trump para construir vivienda en suelo público federal

La administración Trump está creando un grupo de trabajo para identificar terrenos federales que podrían destinarse a la construcción de viviendas asequibles. La iniciativa marca el primer paso de la administración hacia la promesa de desbloquear vastas franjas de tierras federales para hacer frente a la escasez de vivienda en Estados Unidos mediante la transferencia o el arrendamiento de la tierra a los gobiernos locales.

El grupo de trabajo estará dirigido conjuntamente por el Departamento de Interior, que supervisa la Oficina de Administración de Tierras, y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, según escribieron los secretarios de ambos organismos en un artículo de opinión publicado el domingo en el Wall Street Journal. Según un análisis preliminar del American Enterprise Institute, un centro de estudios de centro-derecha de Washington D.C., la urbanización de tan solo 207.000 hectáreas de terrenos de la Oficina de Administración de Tierras podría generar entre tres y cuatro millones de nuevas viviendas en estados del oeste como Nevada, Utah, California y Arizona.

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Un aumento de esa magnitud representaría una de las propuestas de vivienda más ambiciosas de la historia de Estados Unidos. Contribuiría en gran medida a solucionar la escasez de viviendas en el país, que, según las estimaciones, asciende a más de siete millones de unidades. Sin embargo, pocos analistas de la vivienda ven un camino claro para un programa como este. En algunas zonas, la infraestructura circundante y las leyes de urbanismo tendrían que permitir la construcción de viviendas o modificarse para hacerlo. El plan del presidente Trump también se enfrentaría a problemas logísticos y medioambientales.

Las ambiciones de Trump en materia de construcción de viviendas podrían toparse con muchos de los mismos delicados problemas que han encontrado otras iniciativas de vivienda de envergadura en los últimos años. El movimiento NIMBY, del inglés “not in my back yard” (no en mi patio trasero), que describe la oposición de ciertas comunidades a la instalación de actividades en su entorno que puedan entrañar factores de riesgo, la burocracia a nivel de los gobiernos locales, la escasez de mano de obra y el aumento de los costes de los materiales han frustrado muchos esfuerzos importantes para construir nuevas viviendas, especialmente para las familias de ingresos bajos y medios. “Liberar suelo federal para construir más viviendas me parece una buena idea”, afirma el senador demócrata por Hawái Brian Schatz, donde el gobierno federal posee aproximadamente una quinta parte del suelo del estado y donde escasean las viviendas asequibles. “Pero el problema de la política de vivienda es que los políticos quieren un botón mágico que puedan pulsar. Y esto no funciona así”, señala Schatz.

Trump podría toparse con muchos negativos y delicados respecto al desarállo de móetodes de vivienda

El gobierno federal es el mayor propietario de tierras del país, ya que controla 263 millones de hectáreas, más de una cuarta parte de todo el territorio estadounidense. La administración no se ha dejado intimidar hasta ahora por la oposición a otras partes de la agenda política de Trump, desde la reducción del gobierno hasta la eliminación de programas de diversidad, equidad e inclusión. Trump podría enfrentarse a desafíos más significativos para un plan de vivienda de escala. Una gran parte de las tierras federales se encuentra en estados rurales como Utah, Idaho y Montana, y otra gran parte está en zonas remotas que requerirían alterar los hábitats de vida silvestre y construir sistemas de infraestructura completos desde cero para poner nuevas viviendas allí. “Hay mucha tierra, sin duda, pero el truco está en liberar la tierra adecuada en los lugares adecuados”, explica Pete Carroll, que dirige la investigación sobre políticas públicas y relaciones con la industria en CoreLogic.

El objetivo del nuevo grupo de trabajo de Trump es identificar las parcelas aptas para la construcción. A continuación, las transferiría o arrendaría a autoridades de vivienda pública, organizaciones sin ánimo de lucro o gobiernos locales para que construyeran sus viviendas. En algunos casos, los terrenos podrían venderse a promotores privados, según un representante del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. Las agencias federales lo decidirán “caso por caso” en coordinación con el gobierno local. “El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano determinará dónde son más urgentes las necesidades de vivienda”, e Interior “identificará los lugares que puedan albergar viviendas teniendo en cuenta cuidadosamente el impacto medioambiental y las restricciones de uso del suelo”, indicaron los secretarios de las agencias en el artículo de opinión del Journal.

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Solo una pequeña parte de los terrenos de propiedad estatal se encuentra cerca de ciudades con escasez de viviendas. Alrededor de 19 millones de hectáreas, o el 7,3% de todos los terrenos federales, se ubican en áreas metropolitanas que necesitan más viviendas, según un análisis del Wall Street Journal de los mapas de terrenos gubernamentales y los datos sobre escasez de viviendas de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. En el área metropolitana de Nueva York, donde se registra una de las peores carencias de vivienda de EEUU, solo el 3,4% del suelo es de propiedad federal. Gran parte se concentra en Nueva Jersey, Brooklyn y Queens.

En otros casos, la escasez de vivienda local coincide con la abundancia de terrenos federales en la zona, como en Salt Lake City y Las Vegas, por lo que esta política podría suponer una gran diferencia para esos mercados inmobiliarios. En Nevada, donde los terrenos federales cubren más del 80% de la región, la Oficina de Administración de Tierras del Estado ha vendido 20 hectáreas para construir viviendas asequibles a través de un programa único de venta de terrenos en el sur de Nevada que se convirtió en ley en 1998. Según Jon Raby, Director en funciones de la Oficina de Administración de Tierras, este programa podría aumentar aún más la oferta si se agilizaran algunas revisiones medioambientales y de tasación.

En el área metropolitana de Nueva York, donde se registra una de las peores carencias de vivienda de EEUU, solo el 3,4% del suelo es de propiedad federal

Los residentes locales inevitablemente manifestarán una postura NIMBY debido a su preocupación por la masificación de los barrios, las escuelas y otros cambios que trae consigo el aumento de la densidad, según el presidente y director ejecutivo de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, Jim Tobin. “Nos vamos a encontrar con gente que no quiere más casas en su barrio porque eso aumentaría las colas en Starbucks”, declara Tobin.

Presidentes anteriores, como Joe Biden y Barack Obama, ya intentaron destinar a la construcción de viviendas los terrenos que el Gobierno no utiliza. La política es difícil de ejecutar en parte porque requiere la participación coordinada de los funcionarios locales, estatales y federales, señala Shaun Donovan, exsecretario del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Obama y director de la Oficina de Gestión y Presupuesto. Con todo, Tobin afirma que “encontrar terrenos urbanizables y atractivos a bajo precio es el santo grial de la construcción de viviendas”.

Contenido con licencia de The Wall Street Journal. Traducido por Federico Caraballo