El precio de las oficinas en NY se hunde y hace por fin viable un modelo de negocio

Los esfuerzos de los promotores por convertir torres de oficinas vacías en edificios residenciales no han dado resultado en los últimos años, aunque parece que esto ahora puede estar cambiando. La posibilidad de transformar el espacio de oficinas inutilizado en viviendas muy demandadas parecía una forma lógica de resolver ambos problemas. Sin embargo, pocas reconversiones se han llevado a cabo porque el coste de adquisición de un edificio de oficinas, aunque sea antiguo, sigue siendo demasiado elevado para que resulte rentable.

Sin embargo, ahora que la disponibilidad de oficinas ha alcanzado niveles récord, los vendedores están dispuestos a aceptar lo que sea. Esto ha provocado un desplome del valor de edificios más comunes en ubicaciones de segunda categoría, lo que hace que los precios de muchos de esos inmuebles sean ahora viables para su reconversión.

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Este año se han completado 73 proyectos de reconversión en Estados Unidos, una cifra ligeramente superior a los 63 de 2023, según la empresa de servicios inmobiliarios CBRE Group. Pero hay otros 309 proyectos previstos o en marcha, de los que unas tres cuartas partes son de oficinas a viviendas. En total, hay unas 38.000 unidades en marcha, según CBRE. "La cartera de proyectos sigue creciendo", afirma Julie Whelan, vicepresidenta sénior de investigación de CBRE. En los seis primeros meses del año, la mitad de los 1.120 millones de dólares en compras de edificios de oficinas en Manhattan fueron de promotores que planeaban proyectos de reconversión, según Ariel Property Advisors.

Aunque Nueva York, Chicago y Washington D.C. están a la cabeza, también están apareciendo reconversiones en Cincinnati, Phoenix, Houston y Dallas. Una sociedad de General Motors y Bedrock anunció el lunes una amplia remodelación del famoso Renaissance Center de Detroit que incluye la conversión de uno de sus edificios de oficinas en apartamentos y un hotel.

Este año se han completado 73 proyectos de reconversión en Estados Unidos, una cifra ligeramente superior a los 63 de 2023

En Cleveland, el 12% de su inventario total de oficinas se está reconvirtiendo o está previsto que lo haga. Muchos de los proyectos se agrupan en torno a la plaza pública de Cleveland, de cuatro hectáreas. Este antiguo centro de tránsito fue objeto de una reforma de 50 millones de dólares hace unos 10 años, en la que se añadieron fuentes, un anfiteatro y zonas verdes. "Al final se dispone de tanto espacio y por tan poco dinero que se pueden crear servicios que nunca se construirían si se tratara de una obra nueva", afirma Daniel Neidich, director ejecutivo de Dune Real Estate Partners, una empresa de capital riesgo que se ha asociado con la promotora TF Cornerstone para invertir 1.000 millones de dólares en unos 20 proyectos de reconversión en EEUU en los próximos tres años.

No obstante, las reconversiones no resolverán la crisis de las oficinas, ni harán mella en la escasez de viviendas en Estados Unidos. Además, muchos edificios de oficinas obsoletos no sirven como proyectos de reconversión porque sus plantas son demasiado grandes o por otros problemas de diseño. Los 71 millones de metros cuadrados de reconversiones previstas o en curso solo representan el 1,7% del inventario de oficinas de Estados Unidos, según CBRE. Con todo, los urbanistas creen que las reconversiones desempeñarán un papel importante en la revitalización de los distritos comerciales deprimidos, que se han visto mermados por la debilidad de las tasas de rentabilidad de las oficinas en muchos lugares.

Las reconversiones no resolverán la crisis de las oficinas, ni harán mella en la escasez de viviendas

Además, los promotores están empezando a encontrar formas de sortear los obstáculos persistentes en los edificios más grandes. Por ejemplo, una empresa dirigida por GFP Real Estate está instalando dos patios de luces en un proyecto de reconversión de oficinas en Manhattan, en el número 25 de la calle Water, para garantizar que todos los apartamentos reciban suficiente luz y aire. Por otro lado, ciudades como Chicago, Washington D.C. y Calgary (Alberta) han empezado a poner en marcha nuevas subvenciones, exenciones fiscales y otros incentivos para impulsar las reconversiones.

Los proyectos están insuflando nueva vida a propiedades emblemáticas que ya no sirven como edificios de oficinas. El Flatiron Building de Nueva York se convertirá en viviendas y en Cincinnati, el propietario del Union Central Life Insurance Building lo transformará en más de 280 apartamentos con piscina en la azotea, gimnasio y locales comerciales. Durante los dos primeros años de la pandemia, los propietarios de edificios de oficinas pudieron conservar sus inmuebles gracias a las ayudas públicas y a que los inquilinos siguieron pagando alquileres a largo plazo.

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A medida que los contratos vencían y la demanda seguía siendo nimia, los propietarios empezaron a capitular y a deshacerse de los edificios con enormes descuentos sobre sus valores máximos. En Washington D.C., por ejemplo, Post Brothers pagó el año pasado unos 66 millones de dólares por el 2100 de M Street, que se había vendido por nada menos que 150 millones en 2007. Washington D.C. se ha visto especialmente afectado por el declive de las oficinas debido a que el gobierno federal ha sido especialmente permisivo a la hora de autorizar a los empleados a trabajar desde casa. "Somos capaces de hacer que funcione como una conversión porque ya no tenía el precio de un edificio de oficinas", señala Matt Pestronk, presidente y cofundador de Post.

Cada vez se producen más operaciones entre bastidores, a medida que las empresas de reconversión llegan a acuerdos con los acreedores para comprar la deuda de edificios de oficinas en apuros y expulsar a los propietarios. GFP Real Estate redujo los costes de su conversión de 240 millones de dólares del 25 de Water Street comprando la deuda con descuento y llegando a acuerdos con los inquilinos para que abandonaran el edificio antes del vencimiento de sus contratos. Uno de los primeros proyectos de la empresa formada por Dune y TF Cornerstone será probablemente el edificio Wanamaker de Filadelfia. TF Cornerstone acaba de adquirir la deuda de las oficinas del edificio y está en proceso de hacerse con la titularidad. "Los bancos están ejecutando las hipotecas y realizando ventas al descubierto", afirma Neidich, consejero delegado de Dune. "Hay un montón de este tipo de operaciones".

Cada vez se producen más operaciones entre bastidores, ya que las empresas llegan a acuerdos con los acreedores para comprar su deuda

En Washington, D.C., una reconversión del antiguo edificio de la sede de los Cuerpos de Paz, cerca de Dupont Circle, está arrendado en un 70% apenas cuatro meses después de su apertura, afirma el promotor Gary Cohen, ya que los alquileres son más altos de lo esperado. "Si esa es la forma de atraer a la gente al centro, hay que hacerlo", afirma Cohen.

No todos los promotores están de acuerdo en que la economía de las conversiones funcione, incluso con los bajos precios actuales. Miki Naftali, que ha reconvertido más de cinco inmuebles neoyorquinos a lo largo de los años, afirma haber buscado activamente candidatos para la reconversión, pero que aún no ha encontrado un acuerdo que funcione desde el punto de vista financiero. Uno de los problemas a los que se enfrentan este tipo de empresas es que, aunque un edificio de oficinas esté agonizando, suele tener algunos inquilinos a los que habría que realojar. Además, algunos edificios necesitarían patios interiores para que todos los apartamentos tuvieran suficiente luz y aire. "Si el total de los costes se acerca al de una nueva construcción, es entonces cuando no tiene sentido desde el punto de vista financiero", explica Naftali.

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Algunos propietarios están incluyendo cláusulas en los contratos que les dan derecho a desalojar a los inquilinos de cara a hacer hueco para una conversión mayor. Otros mantienen una pequeña participación en la propiedad cuando venden los edificios, de modo que puedan aprender del proceso de reconversión para otros edificios en el futuro. "El mundo contempla ahora estos activos de otra manera", señala el promotor William Rudin, cuya empresa decidió familiarizarse con el proceso de reconversión manteniendo una participación en el 55 de Broad Street, un edificio de oficinas del centro de Nueva York que vendió el año pasado a una empresa de reconversión.

*Contenido con licencia de The Wall Street Journal. Traducido por Federico Caraballo