Milei se ha cargado el control de precios de los alquileres en Argentina. Está funcionando

Durante años, Argentina impuso una de las leyes de control de alquileres más estrictas del mundo. Su objetivo era mantener asequibles las viviendas como los señoriales apartamentos de la "belle époque" de Buenos Aires, pero en lugar de ello, según la administración, los alquileres se dispararon. Ahora, el nuevo presidente del país, Javier Milei, ha eliminado la ley de alquileres, junto con la mayoría de los controles de precios del gobierno, en un experimento fiscal que está llevando a cabo para reactivar la segunda mayor economía de Sudamérica.

El resultado es que la capital argentina vive un "boom" del mercado de los alquileres. Los propietarios se apresuran a volver a poner sus propiedades en el mercado, y la oferta de alquileres en Buenos Aires ha aumentado más de un 170%. Aunque los alquileres siguen subiendo en términos nominales, muchos inquilinos están consiguiendo mejores ofertas que nunca, con un descenso del 40% en el precio real de las propiedades de alquiler ajustado a la inflación desde el pasado octubre, según Federico González Rouco, economista de Empiria Consultores, con sede en Buenos Aires.

La medida de Milei de deshacer la normativa de control de alquileres ha supuesto una de las victorias más claras de lo que él llama "terapia de choque económica". Milei está desmontando metódicamente un sistema de control de precios, cerrando organismos públicos y levantando restricciones comerciales acumuladas durante ocho décadas de gobierno socialista y militar, en un esfuerzo que ha trastornado la vida de muchos argentinos.

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En Buenos Aires —una ciudad apodada el París del Sur por sus amplias avenidas y su cultura de los cafés— muchos pisos llevaban mucho tiempo vacíos, ya que los propietarios preferían mantenerlos desocupados o alquilarlos para vacaciones en lugar de cumplir con la ley de alquileres del gobierno. En 2022, había unas 200.000 viviendas vacías en Buenos Aires, un 45% más que en 2018, según un informe de Cedesu, un grupo político con sede en Buenos Aires que se centra en el desarrollo urbano. Encontrar un piso asequible bajo la ley de control de alquileres era una tarea difícil. Aldana Oliver pasó unos 18 meses buscando un lugar para alquilar tras mudarse a la ciudad de La Plata para estudiar odontología. "Había pocos lugares para alquilar y los que había eran muy caros", dijo Oliver. Después de que se eliminara el control de alquileres, encontró rápidamente un estudio por unos 200 dólares al mes. "Encontré algo muy bonito. Y conseguí un buen precio", dijo.

Muchos de los nuevos contratos —ahora admitidos tanto en dólares como en pesos— estipulan aumentos de alquiler cada tres meses, dicen los agentes inmobiliarios y los inquilinos. Eso ha hecho que los costes de la vivienda sean inasequibles para algunas personas que ya tienen dificultades para pagar los precios más altos de los alimentos y los servicios públicos, dijo Gervasio Muñoz, que representa a una asociación de inquilinos en Buenos Aires. Romina Misenta, una profesora de 40 años, afirmó que el alquiler de su pequeño apartamento se multiplicó casi por tres cuando finalizó su contrato anterior. "Mi situación ha empeorado mucho", dijo. "Estaría pagando mucho menos de alquiler si la ley anterior siguiera en vigor".

Muchos pisos estaban vacíos, ya que los propietarios preferían mantenerlos así en lugar de cumplir con la ley de alquileres del gobierno

Aun así, los precios de los alquileres parecen estar estabilizándose. Los aumentos mensuales de los precios están ahora en su tasa más baja desde 2021, a medida que hay más pisos disponibles, según Zonaprop, el mayor sitio web inmobiliario de Argentina. El Gobierno de Milei también ha eliminado los controles de precios de productos básicos como la leche y el azúcar. El presidente suprimió los controles sobre el gas para cocinar, eliminó los controles a la exportación de carne de vacuno y recortó los requisitos del gobierno para importar acero, con la esperanza de aliviar los costes de la construcción. Además, se deshizo de las restricciones que, según él, convertían el alquiler de un apartamento en una odisea que perjudicaba a quienes intentaba ayudar.

Los críticos de Milei aseguran que está agravando el sufrimiento económico de la clase trabajadora. Y aunque sigue siendo popular, algunas encuestas muestran una erosión de su apoyo. En agosto, su índice de aprobación era del 45%, frente al casi 60% de principios de año, según la encuestadora Giacobbe Consultores. "Al liberar los precios, es muy difícil para toda esta gente, incluidos nosotros, llegar a fin de mes", dijo Amalia Roggero, cuyo comedor social en La Plata ha experimentado un aumento de personas en busca de alimentos.

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Milei, un economista libertario, advirtió hace tiempo a los argentinos de que sus cambios de libre mercado empeorarían inicialmente las condiciones antes de mejorarlas, ya que recortó drásticamente el gasto público para controlar la inflación. Dijo que era necesario deshacer los estrictos controles económicos que heredó del anterior gobierno peronista de izquierdas, que aplicó controles de precios a unos 50.000 productos, desde alimentos a ropa, como parte de su programa Precios Justos. Milei afirma que sus medidas están dando resultados.

Prevé una inflación anual del 18% para el año próximo, frente al 237% actual, una de las tasas más altas del mundo, mientras trabaja para controlar los interminables déficits fiscales que son la causa de las turbulencias económicas de Argentina desde hace décadas. Pero el Gobierno aún se enfrenta a importantes retos. Según los economistas, será difícil reducir aún más la inflación, que en los últimos meses se ha estancado en torno al 4% mensual, y hay poco margen para más recortes del gasto en medio de las exigencias de reanudar las obras públicas y aumentar las pensiones y los salarios. "Han heredado una situación económica desastrosa, y salir de este lío llevará tiempo", dijo Alberto Cavallo, profesor de la Harvard Business School que ha estudiado los controles de precios en Argentina.

Prevé una inflación anual del 18% para el año próximo, frente al 237% actual, una de las tasas más altas del mundo

Al menos por ahora, el mercado inmobiliario prospera. Los que se oponen a los controles de precios dicen que Argentina es una lección de advertencia para las autoridades de EEUU y Europa que han intentado frenar el aumento de los costes de la vivienda con controles de alquiler. El Presidente Biden pidió recientemente que algunos aumentos de los alquileres se limitaran al 5% anual. Y la Vicepresidenta Kamala Harris dijo que, si es elegida Presidenta, "se enfrentará a los propietarios corporativos y limitará los aumentos injustos de los alquileres".

El economista González Rouco ha lanzado una advertencia contra estos planes. "Con buenas intenciones o con una ley", dijo, "no se puede modificar el funcionamiento de los mercados. Tienen su propia dinámica". En Argentina, la ley nacional de alquileres aprobada en 2020 durante el Gobierno de izquierdas del presidente Alberto Fernández exigía un contrato mínimo de tres años. Los alquileres debían pagarse en pesos, la volátil moneda del país, que perdió cerca del 90% de su valor frente al dólar en el mercado negro durante el mandato de Fernández de 2019 a 2023. Los precios de los alquileres podían aumentar anualmente, pero a una tasa fijada por el banco central, que tenía en cuenta la inflación y los salarios de los trabajadores.

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Con el historial de inflación alta y volátil de Argentina, los propietarios tomaron medidas para protegerse de la inflación que se comería rápidamente los alquileres si se vieran obligados a esperar 12 meses antes de subir los precios. En su lugar, aumentaron el precio inicial de los nuevos contratos de alquiler, lo que hizo que para muchos resultara demasiado caro firmar un nuevo contrato. El resultado fue que el alquiler medio de un piso de dos dormitorios en Buenos Aires costaba 27 veces el precio de 2019, según Zonaprop.

Algunos propietarios intentaron venderlos. Otros los pusieron a disposición en sitios de alquiler a corto plazo como Airbnb, donde los turistas pagaban en dólares. Los propietarios también se centraron en alquilar a personas de su círculo social, lo que dio lugar a un gran mercado negro con acuerdos informales de alquiler que eludían las normas gubernamentales, dicen los economistas. Otros muchos propietarios se limitaron a cerrar sus viviendas. "Nunca se veían carteles de 'se alquila' en las ventanas", dice Mariano García Malbrán, presidente de la cámara de empresas inmobiliarias, al describir cómo el control de los alquileres provocó escasez. "Y las propiedades que figuraban en las listas de las inmobiliarias desaparecían en uno o dos días".

*Contenido con licencia de The Wall Street Journal. Traducido por Federico Caraballo