Lisboa quitó la 'golden visa' para frenar el precio de la vivienda. No ha funcionado

Mariella Rizzini Sambonet y su marido, Giulio Sambonet, recorrieron el mundo mientras seguían trabajando, y no estaban dispuestos a dejar de hacerlo tras jubilarse. Decidieron que pasarían parte del año en la Toscana, en su Italia natal, y otra parte en Lisboa, la capital de Portugal. Así, en 2016 pagaron 333.390 dólares por un apartamento de 85 metros cuadrados en el lujoso barrio de Lapa.

"Queríamos continuar nuestra vida de aventureros", dice Rizzini Sambonet, de 68 años, quien trabajó para una aerolínea, mientras que su marido, de 75 años, dirigía la empresa familiar de cubertería. La pareja eligió Portugal en parte por su clima soleado y su encanto histórico y en parte porque su mercado inmobiliario ha sido muy popular en Europa desde 2012, cuando se puso en marcha el programa Golden Visa. Este sistema ofrecía a los ciudadanos de fuera de la UE, del EEE y de Suiza el derecho a vivir y trabajar en Portugal a cambio de la compra de una propiedad. A raíz de este programa, los precios inmobiliarios experimentaron un rápido crecimiento.

Según un estudio de la agencia inmobiliaria Engel & Volkers, el precio medio de venta en Lisboa era de 2.905 dólares por metro cuadrado en enero de 2012. En diciembre de 2023, los precios de venta se habían disparado a 4.788 dólares por metro cuadrado, lo que supone un aumento del 65%. Este crecimiento generó el temor de que los ciudadanos de a pie se vieran excluidos del mercado de la vivienda, y por ello, en octubre de 2023, el Gobierno portugués modificó el programa Golden Visa, eliminando la inversión inmobiliaria como requisito para obtener la residencia. Aún quedan alternativas, como la inversión de al menos 555.300 dólares en un fondo cualificado o un fondo de capital riesgo, la inversión empresarial o una donación benéfica de al menos 277.700 dólares.

Sin embargo, si el cambio pretendía frenar el crecimiento del precio de la vivienda, parece que no tuvo éxito. En julio de 2024, los precios de venta en Lisboa se situaban en 5.143 dólares por metro cuadrado, según Engel & Volkers, lo que representa un aumento de aproximadamente el 7% desde diciembre de 2023. En la práctica, los agentes inmobiliarios de Lisboa describen un mercado inmobiliario nuevo y más maduro en una ciudad que sigue atrayendo a compradores internacionales gracias a sus magníficos restaurantes, sus cercanas playas y sus impresionantes residencias históricas. "Portugal es un lugar fantástico para vivir", afirma Rizzini Sambonet. "La gente es muy amable y acogedora".

En julio de 2024, los precios de venta en Lisboa se situaban en 5.143 dólares por metro cuadrado, un 7% más que en diciembre de 2023

Desde 2016, la pareja ha aprendido a hablar portugués, ha formado un amplio círculo de amigos y ha empezado a pasar más tiempo allí que en Italia, unos nueve o diez meses al año. En 2022, vendieron su piso a una pareja estadounidense de San Francisco por 644.400 dólares, casi el doble de lo que habían pagado seis años antes, y se mudaron a un apartamento de 160 metros cuadrados cerca de la Avenida da Liberdade, el equivalente lisboeta de la Quinta Avenida de Nueva York, que consideraron una ganga por 889.000 dólares.

Según Hugo Borges, director de ventas de Portugal Sotheby's International Realty, los drásticos cambios introducidos en el programa Golden Visa no han impedido que la gente siga comprando en Lisboa. Afirma que los clientes de Francia, Brasil, Turquía, Suiza, Norteamérica y el Reino Unido representan alrededor del 65% de sus ventas. "No hemos visto un descenso en el número de personas que buscan casa. Lisboa es ahora un mercado maduro y sólido. Los precios no bajarán, solo aumentarán poco a poco". Estos son algunos de los barrios más populares y caros de la ciudad.

Chiado

La Lisboa anterior a la Golden Visa apenas aparecía en el radar de los compradores internacionales acaudalados que buscaban ampliar sus carteras inmobiliarias, explica Borges. El deteriorado barrio de Chiado, históricamente el corazón cultural de la ciudad y sede de su ópera, teatros y numerosos museos, tampoco era popular entre los compradores portugueses, quienes, según Borges, suelen preferir casas modernas con espacio exterior y aparcamiento, y están dispuestos a mudarse a las afueras para conseguirlo. La situación de Chiado mejoró cuando se anunció la Golden Visa. Borges explica que los promotores, viendo la oportunidad, compraron y renovaron casas y edificios de apartamentos abandonados para venderlos a los recién llegados. "Eran edificios antiguos con bonitos azulejos y frescos, y hermosas vistas, y los compradores quedaban cautivados cuando los veían", explica Borges. "Eso dio una nueva vida a Chiado".

Los compradores interesados hoy en una vivienda en Chiado tendrán que pagar precios impensables hace unos años. Una de sus calles más populares, según Borges, es la Rua Ivens, donde los edificios de apartamentos disfrutan de vistas al mar, así como de la proximidad a las sofisticadas tiendas y restaurantes que se han abierto en la zona en la última década. Borges calcula que las viviendas de esta zona alcanzan entre 16.600 y 22.200 dólares por metro cuadrado, mientras que en el barrio de Chiado se venden por entre 11.115 y 15.500 dólares por metro cuadrado.

Príncipe Real

Algo similar puede decirse de Príncipe Real, uno de los barrios más de moda de Lisboa, donde generaciones de compradores internacionales han cambiado el paisaje de sus calles y situado los precios inmobiliarios en una nueva trayectoria. Fueron los compradores franceses, en busca de una escapada durante la controvertida y elevada presión fiscal de la presidencia de François Hollande entre 2012 y 2017, los primeros en descubrir Príncipe Real, explica Vanessa Bravo, de Savills Lisboa. Además de admirar su arquitectura neoclásica principalmente del siglo XIX y sus fabulosas vistas de la ciudad, dijo Bravo, apreciaron su proximidad tanto a la Avenida da Liberdade como al liceo francés de la ciudad.

Entre los compradores posteriores se incluyen residentes norteamericanos y del norte de Europa, así como miembros de la comunidad LGBTQ+ de Lisboa. Comenzaron a abrirse elegantes cafés, bares y tiendas, y los vendedores de las viviendas empezaron a subir los precios. "Había una fiebre en Príncipe Real y en toda Lisboa", explica Joana Vila Nova, socia de Bravo en Savills. "Los vendedores querían los mejores precios, y los estaban consiguiendo".

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En la actualidad, Savills calcula que alrededor del 70% de los compradores de Príncipe Real son residentes internacionales, compradores de segunda vivienda e inversores. Bravo calcula que un apartamento de dos dormitorios se vendería actualmente por entre 889.000 y 1,11 millones de dólares, mientras que una casa adosada de cuatro dormitorios se negociaría por entre 3,33 y 5,55 millones de dólares, dependiendo de su estado y ubicación exacta.

Estrela

En el lado oeste de la ciudad, el barrio de Estrela se encuentra en una posición privilegiada para sobrevivir a la reforma de la Golden Visa, ya que ofrece una mejor relación calidad-precio, afirma Maria Ribeiro da Fonseca, agente inmobiliaria de Quintela & Penalva, asociado de Knight Frank en Lisboa. Estrela es un barrio tranquilo y principalmente residencial, con tiendas y cafés tradicionales, excelentes institutos y casas con espectaculares vistas al agua desde sus elevadas calles. "Es tranquilo, pero está muy cerca de todas partes", afirma. Estrela es también el centro de inversiones de la ciudad y el año que viene se inaugurarán dos nuevas estaciones de metro que mejorarán el acceso al resto de la capital.

El precio medio de una vivienda de segunda mano ronda los 6.670 dólares por metro cuadrado, explica Ribeiro da Fonseca. Las casas nuevas son una excepción y pueden alcanzar los 16.670 dólares por metro cuadrado, mientras que un "palacio", término con el que Ribeiro da Fonseca designa una de las grandes e históricas casas construidas para los aristócratas y ricos lisboetas, rondaría los 11,1 millones de dólares. En lo que va de año, Ribeiro da Fonseca calcula que alrededor de seis de cada diez viviendas de primera categoría de Estrela se han vendido a compradores extranjeros de Francia, Brasil, Turquía, Reino Unido y EEUU. En general, los precios subieron alrededor de un 1% el año pasado, y entre un 2% y un 2,5% en el mercado de primera clase, en parte debido a la escasez de viviendas en venta. Espera un resultado similar para el año que viene. "Ya es una zona consolidada, pero tiene espacio para crecer", afirmó.

Parque das Nações

El Parque das Nações, a unos 8 km al noreste del centro de la ciudad, es la última incorporación al mapa de propiedades exclusivas. Este antiguo emplazamiento industrial fue la sede de la Exposición Universal de 1998 y, tras el evento, los constructores empezaron a levantar decenas de edificios de apartamentos. Según Lucia Fernandes, jefa de equipo de Engel & Völkers Lisboa, actualmente viven allí unas 22.500 personas, y todavía quedan por construir más apartamentos. La zona también cuenta con servicios como cine, centro comercial, puerto deportivo, restaurantes, casino y sala de conciertos. "Es una ciudad dentro de otra ciudad", afirma.

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En 2013, cuando Fernandes empezó a vender viviendas en Lisboa, un apartamento de dos dormitorios en Parque das Nações costaba unos 555.000 dólares. Hoy en día, ese mismo apartamento rondaría los 889.000 dólares, mientras que los áticos de gama alta superan los 4,44 millones de dólares. Parque das Nações depende más de los compradores portugueses que otras zonas privilegiadas de Lisboa, ya que alrededor del 30% de sus viviendas se venden a compradores extranjeros, explica Fernandes. La mayoría de los compradores portugueses son familias jóvenes. "Desde el COVID, prefieren estar junto al río, y con espacios abiertos, eso lo valoran mucho más", dijo Fernandes.

Al igual que otros barrios lisboetas con aspiraciones, el crecimiento de los precios en Parque das Nações se ha ralentizado en el último año, pero Fernandes no teme un desplome de los precios y ve el cambio simplemente como una vuelta a la normalidad. "En este momento tenemos más demanda que viviendas para vender", afirma. "Creo que el ritmo será lento y estable durante los próximos uno o dos años".

*Contenido con licencia de The Wall Street Journal. Traducido por Federico Caraballo