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El traspié de la joya vip de Blackstone aflora el riesgo de los fondos privados
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El traspié de la joya vip de Blackstone aflora el riesgo de los fondos privados

En un mundo que exige cada vez más liquidez, Blackstone vende iliquidez

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Varios altos cargos de Blackstone Inc. han expresado haber quedado desconcertados por el número de inversores minoristas que quieren retirar su dinero de su gigantesco fondo inmobiliario privado, dado su buen rendimiento.

No debería sorprenderles. El propio diseño del fondo anima a los inversores a retirarse cuando ven que otros lo hacen. Lo que me preocupa es que esos mismos incentivos puedan afectar a otras partes del sistema financiero a medida que los bancos centrales dejen de optar por el dinero fácil.

Se está produciendo una carrera en busca de efectivo a cámara lenta en todo el sector financiero a medida que la Reserva Federal extrae la liquidez del sistema. Los más perjudicados serán aquellos que se amontonaron en activos privados sin pensar en cuánto efectivo podrían necesitar.

Foto: Foto: Reuters/Brendan McDermid.

El principio básico del Blackstone Real Estate Income Trust, también conocido como Breit, es que tomó 46.000 millones de dólares de inversores ordinarios, añadió deuda y compró un montón de propiedades, sobre todo viviendas y almacenes en el sur de EEUU, en la región conocida como Sunbelt. Se le dio bien, o quizá tuvo suerte, y el valor del fondo subió mucho, por lo que se hizo muy popular.

Pero este año los tipos hipotecarios se dispararon, aumentaron los temores de recesión y los precios de las viviendas empezaron a bajar. Hasta ahora, solo han bajado un poco, y no en todas partes, pero lo suficiente como para que a los inversores les resulte menos obvio que deberían estar dedicando su efectivo a una apuesta apalancada sobre los precios inmobiliarios.

Los fondos de crédito privados se hicieron muy populares en la última década

Blackstone no es tonto, y pensó de antemano en la posibilidad de que un día la gente quisiera recuperar su dinero. Los contratos limitan las retiradas del Breit al 2% del fondo cada mes, o al 5% trimestral, para evitar la venta forzosa de propiedades. Ahora la gente quiere recuperar parte de su dinero, y los límites han entrado en vigor.

El problema es que los inversores del Breit saben ahora que otros inversores del fondo (y de otro fondo similar, de Starwood Capital Group, conocido como SREIT) están intentando retirarse. Al igual que en un pánico bancario, un inversor que piense que otros intentarán retirarse querrá salirse primero. Incluso aquellos que piensan que todo se calmará pronto —y hay razones para pensar que así será— deberían estar preocupados por los efectos de la salida de otros.

No se trata solo del Breit. Los fondos de crédito privados se hicieron muy populares en la última década y los fondos de inversión compraron participaciones privadas, como parte de los intentos cada vez más creativos de ganar dinero en un mundo de tipos de interés cero. Algunos, que mantienen activos difíciles de negociar y permiten retiradas, también son vulnerables a los temores autocumplidos sobre la liquidez.

Foto: Hotel Ibersotar Las Dalias, en Tenerife, propiedad de SREIT.

Veo cuatro áreas de vulnerabilidad en el Breit que podrían aplicarse a otros fondos.

  • Cualquiera que piense que puede necesitar retirar efectivo durante el próximo año se retirará antes de lo previsto. Los inversores que intentaron retirarse en noviembre solo obtuvieron el 43% de lo que pedían, y en diciembre el tope limitará mucho más las retiradas. Cuanto más tiempo se aplique el límite, más gente tendrá que participar.
  • Los inversores pueden comprar mucho más barato en los mercados públicos. Los REIT cotizados en bolsa lo hacen con un gran descuento sobre el valor de sus participaciones. Los inversores contentos de tener REIT gestionados por otros podrían vender el Breit al valor estimado de sus participaciones, aún elevado, y comprar un REIT que cotice por debajo del valor estimado de sus participaciones.
  • Breit toma prestado alrededor de un dólar por cada dólar de valor del inversor, pero a medida que los inversores se retiran, la proporción de sus participaciones financiadas por préstamos aumenta. Eso está muy bien cuando suben los precios —una de las grandes razones para invertir en inmuebles es que les conviene que haya mucho apalancamiento—, pero si los precios bajan, aumentar el apalancamiento amplifica las pérdidas.
  • Las retiradas hacen que el fondo pierda liquidez. El Breit cuenta con 9.300 millones de dólares en efectivo e instalaciones bancarias, por lo que no tendrá ningún problema para reembolsar a los inversores que han pedido salir, y está muy lejos de tener problemas de liquidez. Pero si continúan las retiradas, los que se queden tendrán un fondo con cada vez menos efectivo, lo que le dará menos flexibilidad para aprovechar las gangas de los mercados o satisfacer retiradas en el futuro.
Foto: Foto: Reuters/Andrew Kelly.

Los dos últimos problemas podrían retrasarse si Blackstone vende edificios, como acaba de hacer con su participación en los casinos MGM Grand y Mandalay Bay de Las Vegas, o convierte en efectivo los miles de millones de dólares de otros activos fáciles de vender. Si se retrasa lo suficiente, la preocupación de los inversores puede remitir.

Los fondos de cobertura descubrieron todos estos problemas en 2008, cuando sus clientes se apresuraron a salir. Sus incursiones en activos no cotizados —a menudo acciones pre-OPI, pero algunos fondos compraron activos tan exóticos como tierras de cultivo africanas y arte— dejaron a muchos inversores con "bolsas laterales" creadas apresuradamente y llenas de material invendible de sus fondos. Otros simplemente se negaron a permitir retiradas, para evitar penalizar a los inversores que se quedaron.

Blackstone afirma que las retiradas de fondos de Breit han procedido principalmente de inversores extranjeros, en particular de Asia, quienes, según el presidente y consejero delegado, Stephen Schwarzman, se vieron afectados por los ajustes de márgenes cuando las acciones de Hong Kong se desplomaron. Este es exactamente el tipo de personas con las que uno no quiere invertir porque, cuando los mercados caen, se convierten en vendedores forzosos.

Foto: Ana Botín, presidenta de Banco Santander. (EFE/Banco Santander)

En última instancia, se trata de un juego de confianza. Si uno cree que los demás han perdido la fe, tiene sentido retirarse también. Esta es la razón por la que Blackstone está haciendo todo lo posible para destacar todas las cosas buenas del Breit, que este año incluye la friolera de 5.100 millones de dólares obtenidos a partir de derivados de tipos de interés.

"Nuestro negocio se basa en el rendimiento, no en los flujos de fondos, y el rendimiento es sólido como una roca", asegura Blackstone.

El problema de Blackstone y sus homólogos es que, en un mundo que exige cada vez más liquidez, están vendiendo iliquidez.

*Contenido con licencia de The Wall Street Journal.

Varios altos cargos de Blackstone Inc. han expresado haber quedado desconcertados por el número de inversores minoristas que quieren retirar su dinero de su gigantesco fondo inmobiliario privado, dado su buen rendimiento.

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