El estallido de la burbuja inmobiliaria china agrava los problemas económicos de Beijing
Las ventas y los precios de las viviendas están cayendo en muchas ciudades del país después de haber subido durante años, y el daño se está extendiendo
La burbuja inmobiliaria que se está desinflando en China está poniendo en peligro la segunda economía del mundo, con efectos que podrían extenderse durante años.
Los precios de la vivienda están cayendo en muchas ciudades tras un largo periodo de subidas, según muestran los datos de los promotores inmobiliarios chinos y las estadísticas oficiales. Las ventas de apartamentos en todo el país por parte de los mayores promotores inmobiliarios han caído anualmente durante 13 meses consecutivos, según el proveedor de datos del sector China Real Estate Information Corp.
Y millones de apartamentos "de preventa" por los que los compradores ya han pagado siguen sin terminar, lo que ha llevado a algunos compradores a amenazar con retener los pagos de la hipoteca. Los analistas estiman que los compradores de viviendas podrían negarse a devolver hasta 370.000 millones de dólares en préstamos hipotecarios si sus apartamentos no se acaban de construir. Indican que la mayoría de los bancos chinos deberían ser capaces de absorber las pérdidas, lo que hace que una crisis financiera sea un resultado poco probable.
El mayor riesgo es para la economía china. Los analistas de investigación de Bank of America señalaron en un informe el mes pasado que aproximadamente el 9% de las viviendas prevendidas en 2020 y 2021 corren el riesgo de no completarse en el plazo previsto debido a los problemas financieros de los promotores, lo que afectaría a unos 2,4 millones de hogares.
Los analistas escribieron que "tales incidentes, si no se controlan y se extienden, podrían amortiguar la confianza en el mercado, golpear las ventas de propiedades y la inversión, pesar sobre el crecimiento económico y causar inestabilidad social" justo antes de un importante congreso del Partido Comunista que se celebra dos veces por década. Se espera que el cónclave, objeto del seguimiento de muchos, sirva para que el presidente chino Xi Jinping se asegure un tercer mandato sin precedentes.
China registró una expansión del 0,4% en el producto interior bruto del segundo trimestre con respecto al año anterior, su peor resultado económico desde el inicio de la pandemia de coronavirus. Si bien gran parte de la desaceleración se debió a los confinamientos y restricciones relacionados con el covid, una contracción del 7% en el sector inmobiliario contribuyó a la debilidad de la producción.
Los daños, que se extienden a todos los sectores, desde los materiales de construcción hasta los servicios inmobiliarios, y que están provocando la acumulación de pérdidas de préstamos en los bancos, serán difíciles de reparar rápidamente, según los economistas.
La caída del sector inmobiliario también está afectando a la confianza de los consumidores, mientras que la desaceleración general de China está afectando a los ingresos personales y al valor de los activos. "Las perspectivas económicas, la confianza de los consumidores y la forma en que la gente ve el futuro han cambiado", explica Alicia García-Herrero, economista jefe para Asia-Pacífico del banco de inversión Natixis. "No creo que sea una crisis, como dicen algunos. Pero es una razón más para pensar que el crecimiento económico chino se va a ralentizar".
La tensión crediticia en el sector inmobiliario chino no se ha extendido a los mercados mundiales, aunque los inversores internacionales han sufrido pérdidas de unos 100.000 millones de dólares en bonos de promotores chinos en dólares debido a los impagos y a la fuerte caída de los precios, según datos de Bloomberg y Barclays Research.
Los bancos comerciales chinos han tardado en reconocer y notificar los préstamos inmobiliarios morosos, pero muchos han reducido los préstamos al sector inmobiliario. La venta de terrenos a los promotores también se ha desplomado, lo que ha reducido una importante fuente de ingresos para los gobiernos locales, indicando que en los próximos años se pondrán en marcha muchos menos proyectos inmobiliarios.
"Nunca habíamos visto una ralentización del mercado inmobiliario de esta magnitud y gravedad" en China, afirma Logan Wright, director de investigación de los mercados chinos en Rhodium Group, una empresa de investigación con sede en Nueva York que sigue de cerca a China. Las autoridades chinas no pueden hacer mucho para dar un giro a la situación y compensar el impacto económico de la desaceleración inmobiliaria.
Frenesí inmobiliario
El declive inmobiliario de China se remonta a los esfuerzos realizados por el Gobierno en los últimos años para frenar el frenesí inmobiliario y desinflar lo que consideraba una burbuja que amenazaba con hacer que las viviendas fueran inasequibles para muchos. En 2020, los organismos reguladores impusieron restricciones a los préstamos de los promotores, lo que provocó la retirada de los bancos y otros prestamistas y la contracción del crédito para muchos promotores.
Desde entonces, más de 30 promotores, incluido el gigante inmobiliario China Evergrande Group, han dejado de pagar su deuda internacional. Sus ventas de apartamentos en China continental se desplomaron cuando los compradores de viviendas conocieron los problemas financieros de los promotores. El mercado asiático de bonos en dólares prácticamente ha cerrado el crédito a los promotores chinos, y es probable que se produzcan más impagos.
El sector inmobiliario de China ya ha pasado por caídas en el pasado, como en 2013 y 2014, cuando los precios de la vivienda cayeron y las ventas y la inversión inmobiliaria se ralentizaron. Muchos promotores sufrieron un descenso de los ingresos y algunos tuvieron que luchar durante meses con grandes inventarios de viviendas sin vender, pero no perdieron el acceso a la financiación.
Los precios de las viviendas reanudaron su trayectoria ascendente en los años siguientes, mientras los promotores acumulaban batían récords de ventas año tras año. Los economistas Kenneth Rogoff, de la Universidad de Harvard, y Yuanchen Yang, del Fondo Monetario Internacional, estimaron que el sector inmobiliario y las industrias relacionadas representaban alrededor del 26% del PIB de China en 2018, en una actualización de un documento de investigación que escribieron en 2020. Explicaron que esa cifra se ha mantenido bastante estable en los últimos años.
La última desaceleración es en parte el resultado de años de lo que resultó ser construcción desmedida y endeudamiento excesivo de los promotores chinos.
Una gran fuente de problemas es la disminución de los ingresos por preventas. Alrededor del 80% de las ventas de viviendas nuevas en China durante la última década fueron propiedades parcialmente construidas que los promotores prometieron entregar en periodos de uno a tres años. Los ingresos de estas preventas se convirtieron en la mayor fuente de financiación para los promotores, que contaban con el aumento de las ventas de apartamentos sin terminar para mantener el flujo de dinero para las necesidades inmediatas.
Los gobiernos locales permitieron esta práctica emitiendo permisos de preventa a los promotores para proyectos que llevaban tan solo el 25% de su construcción prevista. Los promotores podían vender los apartamentos por su precio íntegro, mientras que los compradores, en muchos casos, realizaban pagos iniciales de alrededor del 30% y obtenían hipotecas para cubrir el resto.
El dinero se depositaba en cuentas de garantía para pagar la construcción, pero unas normas poco precisas permitían que muchos promotores retirasen el dinero en efectivo antes de completar los edificios. Los problemas surgieron el año pasado, cuando la disminución de los ingresos de las preventas y el aumento de las dificultades para obtener préstamos hicieron que los promotores empezasen a quedarse sin efectivo para pagar sus deudas.
El año pasado, cuando Evergrande empezó a tambalearse y el valor de sus acciones y bonos se desplomó, la gente que había comprado recientemente apartamentos en una de sus promociones en Jingdezhen, una ciudad de la provincia china de Jiangxi, empezó a preocuparse.
A principios de 2021, el gigante inmobiliario prevendió el proyecto de 14 torres, llamado Evergrande Longting, que prometía entregar las viviendas a los compradores en 2023. Pocos meses después de que cientos de personas empezaran a pagar sus hipotecas, los compradores de viviendas se dieron cuenta de que la construcción se había ralentizado y de que los trabajadores en la obra se habían quedado en unas pocas docenas, frente a los cientos anteriores, según un residente de Jingdezhen que dijo haber comprado una vivienda en el proyecto.
Según una carta que firmaron muchos compradores de viviendas, para mayo de 2021, la actividad en las obras se había detenido. Indica, además, que la construcción se reanudó a finales de octubre y se detuvo por completo en junio de este año.
El 30 de junio, los propietarios enviaron una carta conjunta, en la que también decían que dejarían de pagar sus hipotecas si la construcción no se reanudaba antes del 20 de octubre. La carta, ampliamente difundida en las redes sociales chinas, inspiró movimientos similares entre los compradores de viviendas de otros proyectos inmobiliarios en construcción.
El mes pasado, algunos compradores de viviendas volvieron a dirigirse a la oficina del Gobierno municipal, exigiendo un plan que garantizara la entrega de sus viviendas, según los vídeos de enfrentamientos facilitados por el residente de Jingdezhen. Cuenta que la policía se llevó a tres personas, y que, posteriormente, el Gobierno de Jingdezhen informó a los propietarios de que el proyecto se entregaría a finales del año que viene.
Evergrande y el Gobierno local no respondieron a las solicitudes de comentarios.
Revolución hipotecaria
A unos 800 kilómetros al norte, en Zhengzhou, las personas que compraron apartamentos en docenas de proyectos sin terminar de Evergrande y otros promotores se han unido de forma similar y han amenazado con dejar de pagar los préstamos.
Como en muchas ciudades y pueblos de China, la rápida urbanización ha convertido Zhengzhou, antes un centro industrial, en una metrópolis. Su sector inmobiliario despegó, con una abundante oferta de terrenos y promotores que lanzaron y vendieron proyectos residenciales cuyos planos incluían piscinas, pistas de patinaje, jardines y centros comerciales.
De 2018 a 2020, Zhengzhou ocupó el segundo lugar entre las ciudades chinas en ventas anuales de viviendas por superficie, ya que los precios medios de venta de las viviendas residenciales se dispararon un 40%, según el proveedor de datos Wind.
En julio de 2021, las fuertes lluvias provocaron importantes inundaciones en la ciudad. Al mes siguiente, se impuso un confinamiento por covid-19. Posteriormente, la construcción se ralentizó o se detuvo en los proyectos de múltiples promotores con falta de presupuesto, según dijeron varios compradores de viviendas afectados en Zhengzhou. Las ventas de viviendas nuevas en la ciudad cayeron un 30% en 2021 respecto a 2020, según datos de la autoridad de viviendas de Zhengzhou.
Las quejas se acumularon en un tablero de mensajes en línea monitoreado por el Gobierno de la ciudad, incluidas muchas expresiones de descontento ante la imposibilidad de obtener respuestas de los promotores o funcionarios del Gobierno.
El mes pasado, cuando los compradores de viviendas de Zhengzhou se enteraron de la protesta por las hipotecas en el proyecto de Evergrande en Jingdezhen, siguieron su ejemplo en un esfuerzo por presionar a las autoridades locales y a los promotores para que reanudaran la construcción de sus viviendas. Los compradores de más de 30 proyectos de Zhengzhou han manifestado su intención de dejar de pagar sus préstamos hipotecarios, superando en número a los movimientos similares en otras ciudades de China, según el proveedor de datos inmobiliarios China Real Estate Information.
El Gobierno de la ciudad declaró la semana pasada que crearía un fondo de ayuda inmobiliaria para hacer frente a los problemas, afirmando que "resolvería las dificultades urgentes de las cadenas de financiación rotas de los promotores, aliviaría los problemas sociales y los posibles riesgos financieros sistémicos causados por los boicots hipotecarios y la suspensión de la construcción de proyectos de vivienda, e impulsaría la confianza del mercado".
El fondo empezará con el equivalente a 1.500 millones de dólares en aportaciones del Gobierno y, según las autoridades, podría recibir miles de millones más de empresas estatales e instituciones financieras.
La revolución hipotecaria, que se extendió a más de 300 proyectos inmobiliarios antes de que los censores chinos eliminaran muchas publicaciones en las redes sociales sobre el tema, ha generado preocupación por la estabilidad de los bancos del país. Las instituciones financieras chinas declararon colectivamente el equivalente a 5,8 billones de dólares en hipotecas individuales pendientes a finales de marzo de este año, según datos del banco central.
Los responsables de la política del Gobierno central se han abstenido de realizar cualquier tipo de rescate del sector inmobiliario, repitiendo su mantra de que "las casas son para vivir en ellas, no para especular". En su lugar, han encargado a los gobiernos locales que aborden las preocupaciones de los compradores de viviendas y se aseguren de que los proyectos inmobiliarios inacabados se completen.
Pocas ciudades, aparte de Zhengzhou, han anunciado cómo piensan solucionar el problema. Antes de las recientes protestas por las hipotecas, muchos gobiernos municipales habían intentado ayudar a los promotores a reactivar las ventas reduciendo los pagos iniciales, los tipos de interés, ofreciendo subsidios en efectivo y eliminando las restricciones que habían impedido a la gente comprar varias viviendas.
Betty Wang, economista sénior de China en ANZ, un grupo bancario australiano, afirma que, a falta de una orientación clara por parte de los máximos responsables políticos, el sector inmobiliario chino seguirá reduciéndose durante algún tiempo. "El mercado ya ha sufrido un duro aterrizaje", explica, y añade que "será muy difícil para muchos promotores recuperarse de esta caída".
La burbuja inmobiliaria que se está desinflando en China está poniendo en peligro la segunda economía del mundo, con efectos que podrían extenderse durante años.
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