Evergrande es solo la punta del iceberg: la burbuja del ladrillo chino supera los 5 billones

Evergrande Group, promotor inmobiliario en dificultades, es la primera empresa inmobiliaria con una posición destacada en encontrarse problemas serios en la campaña de Pekín para amansar un mercado inmobiliario avivado. Puede que no sea la última.

A medida que China entra en lo que muchos economistas denominan la fase final de una de las mayores burbujas inmobiliarias de la historia, se enfrenta a una vertiginosa deuda: más de cinco billones de dólares en deuda que las promotoras asumieron en las épocas más prósperas, según economistas de Nomura Holdings.

Esa deuda es casi el doble de la de finales de 2016 y supera la producción económica de Japón, la tercera economía del mundo, del año pasado. Los mercados globales se preparan para una posible ola de impagos, con señales de alerta parpadeando sobre la deuda de cerca de dos quintas partes de las empresas inmobiliarias que han solicitado préstamos a inversores de renta fija internacionales.

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Las autoridades chinas se están tomando en serio el hacer frente a la deuda, con una serie de movimientos diseñados para limitar el endeudamiento excesivo. Pero hacerlo sin destruir el mercado inmobiliario, debilitar a más promotoras y desestabilizar la economía nacional se está convirtiendo rápidamente en uno de los mayores desafíos económicos a los que se han enfrentado las autoridades chinas en años, y podría resonar en todo el mundo si no se gestiona correctamente.

La promotora de lujo Fantasia Holdings Group no pudo devolver 206 millones de dólares en bonos que vencieron el 4 de octubre. A finales de septiembre, Evergrande, que tiene más de 300.000 millones de dólares en obligaciones, ha incumplido dos plazos de pago de intereses para los bonos.

Los mercados de bonos basura de Asia vivieron una ola de ventas la semana pasada. El viernes pasado, los bonos de 24 de las 59 empresas promotoras chinas en un índice ICE BofA de bonos corporativos asiáticos en dólares cotizaron con rendimientos superiores al 20%, niveles que indican un alto riesgo de insolvencia. Algunos potenciales compradores de vivienda se están resistiendo, obligando a las empresas a reducir precios para conseguir fondos, y posiblemente acelerando su caída si la tendencia continúa.

Las ventas totales entre las 100 principales promotoras de China cayeron un 36% en septiembre respecto al año anterior, según datos de CRIC, unidad de análisis de la firma de servicios inmobiliarios e-House China Enterprise Holdings. Indica que las 10 principales promotoras, incluidas China Evergrande, Country Garden Holdings y China Vanke Co., vieron una caída en sus ventas del 44% respecto al año pasado.

El modelo en el que las promotoras utilizan la deuda para financiar un flujo constante de nuevas construcciones seguramente cambiará

Los economistas dicen que la mayoría de las inmobiliarias chinas se mantienen relativamente sanas. Pekín también tiene el poder y el estrecho control del sistema financiero necesarios para evitar un denominado movimiento Lehman en el que un colapso empresarial deriva en una crisis financiera, afirman.

A finales de septiembre, ‘The Wall Street Journal’ publicó que China había pedido a los gobiernos municipales que se preparasen porque probablemente los problemas de Evergrande se agudizarían.

Pero muchos economistas, inversores y analistas coinciden en que, incluso para las empresas sanas, el modelo de negocio subyacente —en el que las promotoras utilizan la deuda para financiar un flujo constante de nuevas construcciones, a pesar de que la demografía se vuelva menos favorable para la nueva vivienda— seguramente cambiará. Puede que algunas inmobiliarias no sobrevivan a la transición, declaran.

Preocupa especialmente la práctica de algunas inmobiliarias de depender en gran medida de las ‘preventas’, en que los compradores pagan por adelantado por pisos sin terminar. La práctica, más común en China que en EEUU, implica que los desarrolladores están en efecto contrayendo préstamos sin intereses de millones de hogares, lo que facilita seguir expandiéndose, pero posiblemente dejando a compradores sin pisos acabados si las promotoras quiebran. Las preventas y acuerdos similares han sido la principal fuente de financiación del sector este año hasta agosto, según el Instituto Nacional de Estadística de China.

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Agencias

“No hay vuelta atrás al modelo de crecimiento anterior en el mercado inmobiliario de China”, declara Houze Song, investigador en Paulson Institute, grupo de expertos de Chicago centrado en las relaciones China-EEUU. Dice que es probable que China mantenga una serie de limitaciones sobre el endeudamiento corporativo que impuso el año pasado, conocidas como ‘tres líneas rojas’, que ayudaron a desencadenar los problemas recientes en algunas promotoras, aunque afirma que China podría relajar otras restricciones.

Si bien Pekín ha evitado hacer declaraciones públicas claras sobre sus planes para lidiar con las promotoras más endeudadas, muchos economistas creen que las autoridades se ven obligadas a mantener la presión sobre ellas.

Los legisladores parecen decididos a reformar un modelo impulsado por la deuda y la especulación como parte de los esfuerzos más amplios del presidente Xi Jinping para aplacar riesgos ocultos que podrían desestabilizar la sociedad, sobre todo ante las importantes reuniones del Partido Comunista el año que viene. Se espera entonces que Xi rompa con el precedente y amplíe su presidencia a un tercer mandato.

A Pekín le preocupa que, tras años de ganancias rápidas en el precio de la vivienda, puede que algunas personas no puedan acceder a una vivienda, posiblemente alimentando el descontento social a medida que aumentan las brechas de riqueza, según los economistas. Las parejas jóvenes están empezando a quedarse fuera del mercado en las grandes ciudades, dificultando que empiecen una familia. Un piso promedio en Pekín o Shenzhen ahora cuesta más de 40 veces los ingresos anuales disponibles de una familia media, según JP Morgan Asset Management.

Las autoridades han declarado que les preocupa que el mercado inmobiliario plantee riesgos para el sistema financiero. Sin embargo, controlar los modelos de negocio de las inmobiliarias y limitar la deuda seguramente ralentizará la inversión y provocará cierta recesión en el mercado inmobiliario, que es uno de los mayores motores de crecimiento de China.

Los sectores inmobiliarios y de la construcción representan una gran parte de la economía de China. Un informe de 2020 de los analistas Kenneth S. Rogoff y Yuanchen Yang calculó que los sectores, entendidos en sentido amplio, representaban el 29% de la actividad económica de China, mucho más que en otros países. Un crecimiento ralentizado en el sector inmobiliario podría inundar otras partes de la economía, lo que afectaría al gasto del consumidor y al empleo.

Las estadísticas gubernamentales muestran que cerca de 650.000 hectáreas de terreno estaban en construcción a finales del año pasado. Eso equivale a 21.000 torres con la superficie del Burj Khalifa en Dubái, el edificio más alto del mundo.

Cuando las limitaciones de endeudamiento impuestas el año pasado empezaron a hacer efecto, la construcción de viviendas cayó en agosto hasta un 13,6% por debajo de su nivel prepandemia, según indican cálculos de Oxford Economics.

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Los ingresos que los gobiernos municipales obtienen al vender terreno a empresas promotoras cayeron un 17,5% en agosto respecto al año anterior. Los gobiernos municipales, que también están muy endeudados, dependen de las ventas de terrenos para gran parte de sus ingresos. Una mayor ralentización también podría exponer a los bancos a más préstamos dudosos. Los créditos inmobiliarios pendientes —principalmente hipotecas, pero también préstamos a promotoras— representaron el 27% del total de 28,8 billones de dólares en préstamos bancarios en China a finales de junio, según Moody’s Analytics.

A medida que aumenta la presión sobre la vivienda, varias firmas de análisis y bancos han rebajado las perspectivas de crecimiento de China. El miércoles pasado, Oxford Economics revisó a la baja sus previsiones para el crecimiento interanual del producto interior bruto de China hasta el 3,6%, desde el 5% previo. Ajustó su previsión de crecimiento para China en 2022 hasta el 5,4%, desde el 5,8%.

Hace unos años, en la década de los noventa, la mayoría de residentes de ciudades en China vivían en viviendas monótonas ofrecidas por empresas estatales. Cuando las reformas del mercado empezaron a transformar el país y más gente acudió a las ciudades, China necesitó una nueva oferta masiva de pisos de mayor calidad. Las promotoras privadas entraron en juego.

A lo largo de los años, añadieron millones de nuevas unidades en edificios de gran altura modernos y bien conservados. En 2019, las casas nuevas representaban más de tres cuartas partes de las ventas de vivienda en China, frente a menos del 12% en EEUU, según datos expuestos por el bróker inmobiliario chino KE Holdings en un prospecto de admisión a financiación el año pasado.

Evergrande tenía cerca de 369.000 M de dólares. Sus activos incluían amplias reservas de suelo y 345.000 plazas de garaje sin vender

En el proceso, las promotoras se volvieron mucho mayores que cualquiera vista en EEUU. La constructora de vivienda más grande de EEUU por ingresos, D.R. Horton, registró 21.800 millones de dólares en activos a finales de junio. Evergrande tenía cerca de 369.000 millones de dólares. Sus activos incluían amplias reservas de suelo y 345.000 plazas de garaje sin vender. Durante gran parte del ‘boom’, las promotoras cubrieron una necesidad. En los últimos años, a legisladores y economistas les empezó a preocupar que gran parte del mercado estuviera impulsado por la especulación.

Los ciudadanos chinos no pueden invertir en el extranjero, y los depósitos bancarios domésticos ofrecen bajas rentabilidades. Muchas personas temen los mercados de auge y caída del país. Por ello, algunos han invertido dinero en viviendas, en algunos casos comprando tres o cuatro unidades sin la intención de vivir en ellas o alquilarlas.

A medida que las inmobiliarias compraban más superficie sobre la que edificar, las ventas de terreno inflaron los datos de crecimiento nacional. Decenas de emprendedores que habían fundado empresas promotoras aparecieron en listas de multimillonarios chinos. Diez de los 16 clubes de fútbol en la Superliga de China pertenecen total o parcialmente a promotoras.

Los gigantes inmobiliarios han solicitado préstamos no solo a bancos, sino también a grupos bancarios en la sombra conocidos como sociedades fiduciarias e individuos que destinan sus ahorros a inversiones llamadas productos de gestión del patrimonio. En el extranjero, se convirtieron en pilar de los mercados internacionales de bonos basura, ofreciendo rendimientos suculentos para conseguir cerrar acuerdos.

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Una constructora, Kaisa Group Holdings, dejó de pagar su deuda en 2015, y aun así fue capaz de seguir solicitando préstamos y expandirse después de eso. Dos años después, gastó el equivalente a 2.100 millones de dólares para comprar 25 parcelas, y en 2020, gastó 7.300 millones de dólares en terreno. Este verano, Kaisa vendió 200 millones de dólares de bonos a corto plazo con un rendimiento del 8,65%.

Nomura calculó que, a fecha de junio, las promotoras inmobiliarias chinas habían acumulado una deuda de 5,2 billones de dólares. Declaró que la mayor parte, el 46%, eran préstamos bancarios. Los mercados de renta fija representaban el 10%, incluido el equivalente a 217.000 millones de dólares en bonos denominados en dólares, muchos de ellos considerados basura.

El año pasado, los legisladores chinos estaban cansados. En agosto de 2020, introdujeron la normativa de las tres líneas rojas, que limitaba los préstamos que podían solicitar las promotoras. Algunas empresas con obligaciones a corto plazo que no podían pagar sin financiación nueva tuvieron que empezar a rebajar el precio de pisos para conseguir dinero.

Las autoridades han intentado frenar la demanda en algunas zonas ralentizando la financiación hipotecaria. Han establecido límites en los precios de viviendas construidas en cerca de una docena de ciudades para controlar la especulación, según informes de medios estatales.

El otro problema para las promotoras y el mercado inmobiliario chino es el envejecimiento de su población

Cuando las fuentes de financiación tradicionales como los préstamos bancarios se volvieron menos accesibles, las inmobiliarias empezaron a depender más de las preventas de pisos sin terminar. Estas representaron el 26% de la deuda en el cálculo de Nomura.

Las preventas a menudo se registran como pasivos por contratos, elemento que aparece en los balances de pesos pesados del sector como Evergrande, Country Garden, China Vanke, Sunac China Holdings y China Resources Land. En conjunto, los pasivos por contratos de estas empresas se han disparado un 42% en los últimos tres años, hasta el equivalente a 341.000 millones de dólares a finales de junio, según datos de FactSet.

Las promotoras también han hecho un mayor uso de otros pasivos que, al igual que las preventas, no se consideran estrictamente deuda, como pedir más préstamos a socios comerciales retrasando el pago a contratistas o proveedores.

Analistas de Goldman Sachs Group calcularon recientemente que Evergrande tenía el equivalente a 156.000 millones de dólares de deuda fuera de balance y pasivos contingentes, incluidas garantías hipotecarias para ayudar a los compradores de viviendas a obtener préstamos.

El otro problema para las promotoras, y para el mercado inmobiliario de China en general, es la forma en que las tendencias que impulsaron el auge se están revirtiendo.

La población de China está envejeciendo. Su fuerza laboral lleva reduciéndose desde 2012, y las previsiones oficiales del año pasado previeron que la población total alcanzaría su máximo en 2027. La propiedad de vivienda ya se sitúa por encima del 90% en los hogares urbanos en China, entre las más elevadas del mundo, según Rogoff y Yang. Exponen análisis anteriores chinos que declaran que, a finales de 2018, el 87% de las compras de vivienda lo realizaban compradores que ya tenían al menos una casa.

Julian Evans-Pritchard, economista en Capital Economics, dice que su firma ha analizado la capacidad de las inmobiliarias para cumplir con sus obligaciones desde los medios de pago y no cree que la mayoría estén al borde de la quiebra. Pero, aludiendo a una demografía cambiante y una migración interna limitada, dice que “ahora estamos en un momento decisivo en el que la demanda real de nuevas viviendas urbanas va a decaer en la próxima década. Así que van a luchar por un pastel cada vez más pequeño”.

Deng Lin, abogada de 33 años de Shanghái, planeaba vender dos viviendas en propiedad para comprar una más grande después de dar a luz a gemelos este verano. La restricción gubernamental de la deuda pone en riesgo su plan de pasar a vivir en una casa con tres dormitorios, que calcula que podría costar 1,86 millones de dólares.

Una regulación hipotecaria endurecida significa que tendría que pagar el 80% por adelantado. Los bancos han tardado en aprobar su solicitud de préstamo. “Simplemente, hay demasiada incertidumbre en el mercado”, declara.

*Contenido con licencia de ‘The Wall Street Journal’.