Las grietas de gobernanza del nuevo titán inmobiliario europeo

Invertir en el sector inmobiliario alemán suele ser aburrido, predecible y lucrativo. Pero cuando se trata de fusiones y adquisiciones, se puede convertir en un terreno movedizo.

El grupo inmobiliario Vonovia, que cotiza en la bolsa de Frankfurt, está ultimando una adquisición de su coetánea Deutsche Wohnen por 22.000 millones de dólares. La última versión del acuerdo es el tercer intento de Vonovia por comprar su rival menor y parece que tendrá éxito. Fusionará las dos inmobiliarias europeas cotizadas en bolsa más grandes por valor de mercado y creará un gigante del sector que competirá en tamaño con los mayores fondos de inversión inmobiliaria de EEUU.

Pero la adquisición ha creado malestar entre algunos accionistas, incluido el fondo de cobertura con sede en Nueva York Davidson Kempner, que posee una participación en Deutsche Wohnen desde hace tres años. Una oferta inicial fracasó en julio al no conseguir obtener la cuota mínima de aceptación del 50%. El licitador reaccionó aumentando su oferta ligeramente y después eliminando dicha cuota. A diferencia de EEUU o Reino Unido, esto es legal bajo la normativa alemana para adquisiciones voluntarias, que otorga al postor el derecho a cambiar el umbral de aceptación.

El consejo de Deutsche Wohnen también acordó emitir acciones sin derechos preferentes y venderlas directamente a Vonovia, en el caso de que esta necesitara ayuda para cumplir con las condiciones de la operación. Parece que esta dilución deliberada de los accionistas actuales no será necesaria. Este lunes Vonovia declaró que ya posee algo más del 50% de las acciones de Deutsche Wohnen. Pero es la primera vez que una estrategia como esta se utiliza en una opa alemana y lanza una señal de alarma para los inversores.

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EFE

Había una forma más sencilla para seducir a los accionistas de Deutsche Wohnen: ofrecerles más dinero. Parece que Vonovia está haciendo un buen negocio. Las acciones de la empresa adquirida se habían debilitado antes de la oferta debido a la congelación de los alquileres en Berlín, una medida que finalmente fue revocada. La oferta de Vonovia valora la cartera de activos de Deutsche Wohnen un 4% por debajo del precio al que cotizarían en el mercado privado, según estima la firma de análisis del mercado inmobiliario Green Street. Muchos accionistas dicen que habrían apoyado un acuerdo si el precio fuera ligeramente superior a la oferta actual de 53 euros la acción.

El sector inmobiliario residencial alemán ha sido una buena apuesta en los últimos años. Durante los últimos cinco, Vonovia y Deutsche Wohnen han ofrecido una rentabilidad anual del 14% a los accionistas, en comparación con el 9% del índice DAX de acciones ‘blue chip’.

Sin embargo, este no es el único ejemplo de gestión dudosa en el sector. A finales de 2019, otra inmobiliaria alemana, Adler Real State, compró una participación del 33% en su rival Ado Properties y designó a nuevos miembros del consejo. Entonces, el nuevo consejo de Ado anunció planes para absorber a su nuevo accionista principal endeudado, una medida rechazada por el resto de inversores de Ado. Una oferta previa de Vonovia por Deutsche Wohnen en 2015 también terminó mal y sugirió que las empresas no estaban prestando la atención necesaria a los intereses de los accionistas.

Incluso después de sus buenos resultados en los últimos años, las acciones del sector inmobiliario alemanas ofrecen perspectivas de rendimientos ligeramente superiores a los de las estadounidenses en términos de rentabilidad del alquiler en relación con los bonos de gobiernos locales. Puede que la contrapartida para los inversores sea una menor seguridad jurídica.

*Contenido con licencia de ‘The Wall Street Journal’.