¿Libertad financiera o deuda de por vida? Ojo con los gurús del ladrillo

"Invierte en ladrillo y consigue la libertad financiera". Este es uno de los reclamos que más a menudo utilizan los gurús de la inversión inmobiliaria en YouTube. Otros dicen cosas como "compra cuanto antes, los precios van a subir siempre" o bien "el apalancamiento es tu mejor amigo".

Es cierto que invertir en inmuebles puede tener muchas ventajas. Pero como ocurre a menudo con algunos influencers en redes sociales, se tiende a minusvalorar los riesgos. Y en este caso, es más importante que nunca tenerlos en cuenta, ya que hablamos de un tipo de inversión que implica endeudamiento, escasa liquidez y, generalmente, poca diversificación. A ver si perseguir la libertad financiera nos va a salir caro.

En cuanto al primer reclamo de los youtubers, lo de que comprar ladrillo te va a permitir vivir de las rentas el día de mañana -en eso consiste la libertad financiera-, parte de la base de que los ingresos que recibes vía alquiler cubrirán las cuotas de la hipoteca y te quedará un flujo de caja positivo. Esto a priori suena muy bien. Quién no querría recibir un sueldo Nescafé para toda la vida. Pero antes de lanzarte a la piscina, debes tener en cuenta varias cosas.

Para empezar, elegir el inmueble idóneo no es tan fácil. Y gestionarlo, tampoco. La ubicación que hoy parece atractiva puede no serlo el día de mañana. Lo cual se hace especialmente notorio si se sigue la estrategia que postulan algunos gurús: comprar activos en zonas no prime, y por tanto más baratos, para que la rentabilidad bruta sea más alta.

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Ruth Ugalde

Por otro lado, además de los gastos fijos, como hipoteca, reforma, impuestos y notaría, también pueden surgir otros que no te esperas. Costes ocultos (goteras, derramas, etcétera), riesgos regulatorios. O dificultades a la hora de desalojar al inquilino en caso de impago.

Respecto a lo de que la vivienda siempre sube… pregúntaselo a los que adquirieron un inmueble en 2007, justo al borde del crack. Y es que este tipo de inversión está sujeto a ciclos e incluso burbujas, igual que cualquier otro. Con el agravante de que cuando se produce una caída tarda mucho más en recuperar el terreno perdido.

Finalmente, veamos el tema del apalancamiento. Esta estrategia consiste en endeudarse para poder multiplicar el efecto de tu inversión. Imagina que dispones de 50.000 euros para invertir. Puedes comprar participaciones de un fondo de inversión o cualquier otro producto financiero. O puedes utilizar ese mismo dinero para pagar la entrada de un préstamo por valor de 500.000 euros y adquirir un inmueble. Una revalorización del 10% en el primer caso te rentaría 5.000 euros. Y la misma rentabilidad en el segundo caso, restando el tipo de interés del préstamo (pongamos, un 2%), te daría 40.000 euros.

La inversión inmobiliaria facilita el apalancamiento, ya que los bancos son proclives a financiarla. Sin embargo, aquí también hay varios aspectos que debes considerar. Apalancarse es multiplicar el efecto de una inversión, para bien y para mal. Piensa en el ejemplo anterior. Si inviertes en un fondo y cae un 10%, pierdes 5.000 euros. Si utilizas el dinero para comprar una casa y su valor cae un 10%, pierdes 50.000. Y esto puede suceder no sólo cuando un inmueble se deprecia. También si te surge una necesidad repentina de liquidez y te ves obligado a aplicar un descuento para poder venderlo.

Apalancarse es multiplicar el efecto de una inversión, para bien y para mal

Con esto no quiero decir que el apalancamiento no sea una estrategia atractiva. Pero indudablemente entraña un plus de riesgo, del que a veces no somos conscientes.

Tampoco es mi intención denostar la inversión en ladrillo. Puede ser una estrategia lucrativa, qué duda cabe. Ahora bien: no es tan fácil como parece o como nos quieren hacer creer. Los ingresos pasivos no están asegurados. La revalorización del inmueble tampoco. De lo que sí puedes estar seguro es de la deuda que habrás contraído con el banco. Y de que tendrás que responder por ella con tu patrimonio personal (las entidades no suelen permitir la dación en pago).

Es cierto que los gurús del inmobiliario no son los únicos que nos pueden llevar a minusvalorar los riesgos de una inversión. También los hay animando a hacerse rico con el trading, las criptos y estrategias varias. Pero el problema del ladrillo es que nos crea una falsa percepción de seguridad, quizá por una cuestión cultural. Frases como "hazte millonario con 200 euros al mes", "invierte en ladrillo sin riesgo" y "libertad financiera a los 30" tampoco ayudan. Así que no te dejes engañar: no hay inversiones milagro. Como decía mi abuela, nadie da duros a cuatro pesetas. Y tenía razón.