"En un mercado bajista mejor comprar una socimi, con un perfil de riesgo más bajo"
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COTIZAN EN NEGATIVO DESDE SU DEBUT EN BOLSA

"En un mercado bajista mejor comprar una socimi, con un perfil de riesgo más bajo"

Estaban llamadas a convertirse en las estrellas del mercado pero les está costando comenzar a brillar. Las socimis acumulan caídas desde su debut en bolsa

Foto: Toque de campana en la salida a bolsa de Lar socimi
Toque de campana en la salida a bolsa de Lar socimi

Estaban llamadas a convertirse en las estrellas del mercado pero les está costando comenzar a brillar. El resurgir de las salidas a bolsa en 2014 ha traído consigo la llegada al parqué de un nuevo vehículo, las socimis, esto es, sociedades de inversión inmobiliaria cotizadas que ofrecen la oportunidad de volver al sector inmobiliario sin el riesgo que suponen las compañías tradicionales y con una rentabilidad garantizada, ya que tienen la obligación de repartir el 80% de sus ingresos en dividendos y en sus carteras tienen productos de los que se conoce la renta a priori.

Sin embargo, en contra de lo que se pudiera pensar, estos valores no están terminando de recoger en bolsa estas ventajas que ofrecen respecto a otras compañías. De hecho, después de un fuerte debut en bolsa antes de verano que hacía pensar que iban a volar alto en la segunda parte del año, lo cierto es que todas han entrado en negativo.

Así, Merlin Properties -cuyo principal accionista es UBS con una participación del 11,6% seguido del fondo Marketfield Asset Management con el 10,6%- acumula una caída del 4% desde su debut en bolsa el pasado mes de junio en los 10 euros por acción, aunque llegó a marcar mínimos anuales en los 9,175 euros el 13 de agosto.

Grupo Lar -de la que Franklin Templeton es el mayoritario con una participación del 16,9%- ha caído un 8% desde su salida el pasado 4 de marzo a 10 euros por título. La firma firmó mínimos del año el 6 de agosto en los 8,75 euros, aunque desde entonces se ha recuperado hasta los 9,2%.

Por su parte Hispania, que se estrenó también en marzo, registra un descenso del 1,5% desde marzo, mientras que Axia Real Estate pierde poco más de un 5% hasta los 9,49 euros.

Dicho esto, hay dos explicaciones justifican estas caídas en bolsa. Por un lado, la más puramente de mercado pasa porque estas compañías no son inmunes al proceso correctivo que está sufriendo la renta variable. De hecho, el Ibex sufrió una caída en la primera quincena de agosto y luego se recuperó hasta iniciar un proceso bajista como el que se está produciendo en las últimas semanas, dejando una curva muy parecía a la que muestra el gráfico de estas socimis.

Sin embargo, desde un punto de vista fundamental, Patricio Palomar, director de análisis de mercados de CB Richard Ellis entiende que también están pesando las dudas sobre la revalorización de los inmuebles que se encuentran en las carteras de estas firmas.

“Teniendo en cuenta al precio de la acción no le afecta la posible rentabilidad de sus productos, porque esta está clara y establecida de antemano, lo que puede estar penalizando son las expectativas de las plusvalías latentes”, asegura el experto a Cotizalia.

En este sentido, los últimos datos que se están conociendo sobre el sector están generando recelos sobre el inicio de la recuperación del sector inmobiliario comercial. “En el tercer trimestre se ocuparon 65.000 m² frente a los 86.000 m² del segundo trimestre, lo que hace pensar que la demanda se debilita”, explica Palomar. “Y en el primer trimestre del año había 140.000 m² en construcción para estrenar entre 2014 y 2015, mientras que en el tercer trimestre al calor de una posible recuperación del sector se saltó a 190.000 m², con lo que la oferta ha aumentado”, continúa. “Por lo tanto, con más oferta y menos demanda los precios bajan”, concluye el experto.

Pero no todo el mundo lo ve así. De hecho, fuentes del mercado que prefieren no ser identificadas aseguran que “el sector está haciendo suelo y es difícil que caiga más, así que es razonable pensar en una mejora con una expectativa de subida de precios y rentas de cara a los próximos tres años”, explica.

Y en cualquier caso, aún si el valor de los inmuebles que estas sociedades tienen en cartera no experimentara subidas, estas compañías ofrecen una rentabilidad por dividendo alta y relativamente estable, explican esas mismas fuentes. De hecho, la media de rentabilidad de sus bienes en cartera se encuentra en el 6%, que una vez descontados los gastos de mantenimiento de los edificios, impuestos y demás, se sitúa entorno al 4,5%, muy por encima del 1% que está pagando el bono español con vencimiento a cinco años.

En este sentido, Juan Moreno de Ahorro Corporación asegura que en el fondo “el riesgo de un edificio es similar al que te da un bono y con la deuda en niveles inferiores al 3% el retorno que ofrecen las socimis es mayor”.

Así, Moreno recomienda comprar estas firmas, en tanto que “es un buen momento para invertir en socimis porque en un entorno de tipos bajos, con un exceso de liquidez y un bono con rentabilidades en mínimos, el sector inmobiliario se vuelve más atractivo”, asegura. “Todo el mercado está cayendo y en un mercado bajista tiene más sentido una socimi que otras compañías porque tiene un perfil de riesgo más bajo” explica el experto que considera que “lo van a hacer mejor en la corrección y deberían mostrar un mejor comportamiento en 2015”, concluye.

Sin embargo, el problema que presentan estos valores, que pueden ser una buena alternativa para aquellos que quieren invertir en inmobiliario pero no tienen en dinero para comprar una oficina, edificio o centro comercial –principales objetivos de este tipo de sociedades- es que se trata de una inversión inmobiliaria pero con la volatilidad a corto plazo de la bolsa.

“A muy largo plazo se comportan de manera descorrelacionada con el índice en el que cotizan, como se puede ver en Estados Unidos o Japón, pero a corto plazo los inversores que quieren acceder al inmobiliario con las ventajas de que es más fácil y líquido tienen que estar preparados para aguantar la volatilidad a corto plazo”, aseguran desde el mercado.

Con todo, lo cierto es que a pesar de que estas compañías se encuentran en rojo en el año, si se compara su comportamiento con el del Ibex 35 la foto no es tan negativa. De hecho, Merlin Properties cae un 4% desde su debut mientras que el selectivo registra un descenso del 9,24% desde entonces.

No en vano, Merlin Properties es de las socimis que mejor está valorando el mercado, en tanto que su cartera es ya muy visible.La sociedad captó 1.300 millones y tiene ya invertido 1.100 millones con una rentabilidad en cartera del 6%. “No compras una caja vacía como cuando salió a bolsa, sino una cartera con activos concretos que sabes lo que rentan y lo que valen”, concluye Moreno que fija el precio objetivo para el valor en los 11,70 euros.

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