Realia recibirá en dos semanas las ofertas definitivas con Fortress en la retaguardia

En apenas dos semanas, Bankia y FCC prevén recibir las ofertas definitivas por Realia, inmobiliaria que pusieron en venta el año pasado, en una operación en la que los dos socios han ido de la mano en todo momento.

En principio, si comprador y vendedor están de acuerdo con el precio y el resto de flecos, este tipo de operaciones no tiene por qué demorarse mucho. Pero este caso es diferente, ya que hay un tercero en discordia, el fondo oportunista Fortress.

Este vehículo adquirió 440 millones de euros de deuda de la inmobiliaria a Sareb a finales del pasado ejercicio, lo que le convirtió en el principal acreedor de la compañía y, sobre todo, en juez y parte del todo el proceso de venta, que concede un papel preferencial a los acreedores de Realia.

Los acuerdos de refinanciación sellados por la inmobiliaria contemplan que la compañía, que adeuda más de 2.000 millones de euros en dos créditos sindicados, deberá hacer frente a la totalidad de sus compromisos financieros ante un cambio de control. Y eso es lo que va a ocurrir.

Bankia y FCC controlan de manera conjunta casi el 65% del capital de la inmobiliaria, lo que significa que, en principio, el comprador no sólo se hará con el control de la empresa, sino que deberá lanzar una opa -oferta pública de adquisición- sobre el 100% del capital de Realia.

Consciente de la posición privilegiada que tiene, Fortress ha condicionado todo el proceso de presentación de ofertas que, de hecho, se está retrasando más de lo deseado inicialmente por los dos vendedores, que confiaban haber llegado al primer trimestre de este año con la desinversión cerrada, y que ahora cruzan los dedos para poder hacerlo antes de verano.

De hecho, algunos fondos se han echado para atrás y han desistido de presentar candidatura ante el cruce de intereses de Fortress, en cuya hoja de ruta está realizar una oferta conjunta por la inmobiliaria, opa incluida, para posteriormente repartirse como buenos hermanos los activos de Realia, en función de los intereses de cada uno.

Esta madeja de intereses, llevó a Goldman Sachs a recomendar a Bankia y FCC dividir la operación en dos, conclusióna la que llegó tras recibir las primera ofertas no vinculantes. Como publicó El Confidencial, la entidad estadounidense propuso cerrar primero la venta de SIIC París, la filial gala de Realia, por 1.500 millones, y posteriormente dejar que los fondos se repartan la inmobiliaria española.

La compañía presidida por Ignacio Bayón cotiza actualmente en 1,19 euros por títulos, lo que eleva su capitalización a 330 millones de euros. En lo que llevamos de año, con el proceso de venta y la esperanza de opa siempre en el retrovisor, la inmobiliaria se ha revalorizado un espectacular 43,3%.

A pesar de este rally, el valor sigue lejos de los 1,81 euros por título en que se valora la compañía según el último NAV -Valor Neto de los Activos- oficial dado por el grupo, al cierre de 2013. Éste asciende a 556 millones de euros e incluye la capitalización de deuda llevaba a cabo por FCC justo después de la irrupción de Fortress.

El pasado 25 de noviembre, la compañía anunció su decisión de convertir en acciones unos créditos participativos que tenía con su filial y que elevaron su participación del 30,02% al 36,85%, los mismos créditos que Sareb, que se había quedado con la deuda de Bankia, vendió a Fortress.

Eso sí, la constructora ejecutó este acuerdo al precio pactado de 1,92 euros por título, cuando el valor cotizaba en 0,85, lo que parece indicar que prevé conseguir un resultado más lucrativo como accionista vendedor que como acreedor de la inmobiliaria. En dos semanas, veremos quien ha acertado.