Modric, Luis Enrique, Arteta... el negocio que se cuece en un antiguo edificio de Telefónica

Luka Modric (Modric Family), Luis Enrique (Patrimonial Lupasi), Mikel Arteta Amatriain (Arber Inversiones 2016), Kepa Arrizabalaga Revuelta (Karatezain), David Silva (Dajisi Image), Asier Illarramendi Andonegi (Esparbella), Nacho Monreal (Warrengod), Santiago Cazorla (Goursa Image), Norberto Murara Neto (Bellamano Inversiones).

Estos son solo algunos de los nombres detrás de una gran operación inmobiliaria que se está cociendo a fuego lento en pleno centro de Madrid y que comenzó a gestarse hace cuatro años.

El activo protagonista es un edificio situado a escasos metros del Paseo de la Castellana y de Azca, la zona financiera por excelencia de la capital, en la calle Raimundo Fernández-Villaverde 41. Se trata de un inmueble con uso infraestructural, pero con calificación urbanística residencial; si bien podría destinarse también a oficinas o a hotel. De hecho, los actuales dueños consideran que el uso más rentable podría ser el de un nuevo hotel, por su cercanía al Paseo de la Castellana y al estadio Santiago Bernabéu, o una sede corporativa, ante la ausencia de edificios que puedan albergar una dentro de la M-30.

Liderados por el financiero Paul Gomero Vaquero, de Andbank, detrás de la compra del Teatro Príncipe Pío o el Mercado de San Miguel

El edificio pertenecía hasta finales de 2021 a Telefónica y forma parte del medio centenar de inmuebles incluidos en el convenio firmado en 2003 entre la operadora y el Ayuntamiento de Madrid que permitió cambiar su uso de infraestructural a residencial. Este cambio ha disparado el precio de estos activos y Telefónica lo ha aprovechado con la venta de más de una docena, incluido este, tasado en 40 millones de euros.

La compradora es la socimi Telco Building, que comenzó a cotizar en Portfolio Exchange el pasado marzo con un único activo: el edificio de Raimundo Fernández-Villaverde 41, alquilado hasta 2028 a Telefónica por una renta anual de 1,8 millones de euros. ¿Quién está detrás de la socimi? El impulsor es el banquero privado de Andbank Paul Gomero Vaquero, protagonista de operaciones tan sonadas como la compra del Teatro Príncipe Pío o el Mercado de San Miguel.

Gomero —antiguo accionista y banquero de A&G Banca Privada— se convirtió en uno de los fichajes estrella del sector al sumarse a Andbank hace dos años. Su nombre surgió en 2017, cuando varios socios —entre ellos el propio banquero; Pedro Guerrero Guerrero (presidente de Bankinter); Salvador García Atance Lafuente (expresidente de Morgan Stanley en España); y el periodista Guillermo Fesser— vendieron su participación en el Mercado de San Miguel a la ‘joint venture’ formada por Redevco y Ares.

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En la compra del Teatro Príncipe Pío, Gomero acudió junto a Jon Riberas Mera, vicepresidente de Gestamp; el productor Luis Álvarez, que hace justo un año compraba el castillo de Pedraza junto a Riberas; y los actores y productores Santiago Segura y José Mota.

Para adquirir el edificio de Telefónica, Gomero ha contado con un ‘pull’ de inversores ligados al fútbol, que han aportado desde 250.000 hasta casi un millón de euros.

Según la información consultada, el activo aún no figura escriturado a nombre de la socimi porque el cierre depende de dos hitos. Primero, que Telefónica permanezca como inquilina hasta 2028: el contrato vence en diciembre, pero existe una prórroga obligatoria de tres años, con una renta de algo más de 111.000 euros mensuales. Segundo, la aprobación municipal de la segregación del inmueble.

Y, por otro, la venta está sujeta a la segregación del inmueble, trámite que se encuentra en proceso de aprobación por parte del Ayuntamiento de Madrid. ¿Por qué? El edificio, en realidad, consta de dos edificaciones construidas sobre el solar de la finca y comunicadas entre sí: el edificio de Raimundo Fernández-Villaverde 41, de 5.752 m² y construido en 1950, y el inmueble situado en la calle Aviador Zorita 1, de 5.473 m² y construido en 1980. De hecho, hay dos referencias catastrales para cada uno de los inmuebles. La segregación pendiente permitiría dividir al primero en régimen de propiedad horizontal. Como apunte histórico, a finales de 1945, Telefónica compró este solar situado en el antiguo paseo de Ronda, en los terrenos denominados ‘Lomas Isidras’.

El edificio de Raimundo Fernández-Villaverde, al que la tasadora Valmesa otorga un valor de tasación de 40 millones de euros, consta de una planta de sótano y de cinco plantas sobre rasante y casetón de cubierta. En el sótano se encuentran el grupo electrógeno, los transformadores y un local para archivo, una galería de cables, así como el cuarto de caldera de calefacción carbonera y servicio de aseo. En la planta baja hay un local para el repartidor, una sala de baterías de acumuladores, otra sala de grupos de carga de baterías, oficinas de comercial y de otros departamentos, un vestuario y cuartos de aseo. Las plantas segunda, tercera y cuarta se destinan a oficinas. Es importante: este edificio se encuentra catalogado parcialmente por el Plan General, estando protegidas sus fachadas. «Un edificio espléndido con decoración 'art déco' obra de José María de la Vega Samper», como recogió en este artículo El Confidencial.

Un caramelo inmobiliario junto a la Castellana

El objetivo de la socimi, una vez conseguida la citada segregación, es rehabilitar el edificio y salir al mercado con él cuando se acerque la fecha en la que Telefónica abandone el inmueble, algo que tiene previsto en 2028 para trasladar los equipos a otro edificio que posee en las inmediaciones. En ese momento, la socimi establecerá un plan de remodelación y, posteriormente, tanteará el apetito del mercado para vender el activo con una valoración mayor tras las reformas.

Raimundo Fernández-Villaverde 41 forma parte del medio centenar de edificios con uso infraestructural a los que el Ayuntamiento de Madrid permitió cambiar su uso a residencial hace algo más de una década. Desde entonces, Telefónica no solo ha vendido una decena de ellos, sino que la mayoría se han transformado o están en proceso de transformación en proyectos residenciales de lujo.

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Además, el edificio se encuentra en una zona predominantemente residencial. Uno de los proyectos más relevantes de los últimos años se levanta en el número 50 de la misma calle, casi enfrente del edificio de Telefónica. Sobre aquel solar, que el Ministerio de Defensa subastó y que la gestora Domo se quedó por 111 millones de euros en noviembre de 2014, se levantaron más de 350 viviendas en régimen de cooperativa. Además, Tetuán, distrito donde se ubica el activo, está en plena ebullición residencial, siendo el Skyline del Paseo de la Dirección otro de los proyectos más recientes e importantes por volumen de viviendas. Por todo ello, la transformación de este edificio en residencial no sería una idea descabellada.

No obstante, como aseguran los expertos, este tipo de edificios infraestructurales de telefonía suelen presentar muchos inconvenientes a la hora de transformarse para adaptarse a nuevos usos, como viviendas, ya que, al tratarse de centrales telefónicas, cuentan con pocas ventanas, techos altos y muros fuertes y gruesos para sostener las cargas. De ahí que, en muchos casos, resulte más rentable demoler los edificios y construir de nuevo que rehabilitarlos y readecuarlos a los nuevos usos. En este caso, debido a la protección de su fachada, esto no sería posible.

El inmueble también admite otros usos compatibles, como industrial en planta baja y en el nivel inferior, con una superficie máxima destinada a industria de 350 m² —excepto taller de automoción—, así como usos terciarios: hospedaje, comercial, oficinas y recreativos, sin olvidar el uso dotacional.

El inmueble podría albergar una sede corporativa o un hotel gracias al tirón del Bernabéu

El inmueble tiene capacidad para albergar una sede corporativa, ya que la oferta de edificios de oficinas de nueva construcción es un producto muy escaso en la zona, o bien podría aprovecharse el tirón del Santiago Bernabéu para la construcción de un hotel.

La política inversora de Telco Building Socimi aporta algunas pistas en este sentido, ya que, tal y como recoge la información de su salida a bolsa, "Telco se centra exclusivamente en el sector inmobiliario comercial, con especial énfasis en los inmuebles destinados a oficinas. A diferencia de las inmobiliarias residenciales, el modelo de negocio de Telco se adapta a las necesidades específicas de los clientes corporativos".

Y añade que "un rasgo distintivo clave del modelo de negocio de la sociedad es su enfoque exclusivo en el alquiler de inmuebles de oficinas, una especialización que le permite atender específicamente las demandas de los clientes corporativos". Por otra parte, el banquero privado que está detrás de la socimi también tendría experiencia en el sector hotelero. En 2022, compró un edificio en Málaga a Telefónica donde la cadena vasca Tayko proyecta un hotel de lujo.

Respaldo inversor de numerosos futbolistas

El inmobiliario se ha convertido en el sector preferido por un importante número de futbolistas y exfutbolistas tanto nacionales como extranjeros que han jugado en España. Algunos invierten directamente en ladrillo, mientras que otros, como en este caso, optan por vehículos de inversión inmobiliaria.

En Telco Building Socimi participan, entre otros, Luka Modric, el centrocampista croata del Real Madrid, quien, ante sus últimos años como futbolista, lleva tiempo realizando una planificación financiera para cuando sus ingresos no dependan del fútbol. El futbolista creó la sociedad Modric Family SL a través de la cual no solo ha invertido en esta socimi; también compró un solar en la zona de El Viso, como avanzó El Confidencial, así como tres pisos de obra nueva dentro de una urbanización en Valdebebas, cerca de la ciudad deportiva del Real Madrid.

También se ha sumado al proyecto Luis Enrique. El exjugador del FC Barcelona, exseleccionador español y actual Paris Saint-Germain ha entrado en la operación a través de Patrimonial Lupasi, la firma con la que explotaba sus derechos de imagen y que creó después de su fichaje por el Real Madrid, ya que su objeto social es "el arrendamiento por cuenta propia de bienes inmuebles, la explotación de los derechos de imagen de personas físicas y la compraventa de inmuebles".

La aportación de Modric a la socimi ha sido de 500.000 euros y la de Luis Enrique, de cerca de un millón de euros, con un 5 % y un 7,5 % del capital de la sociedad, respectivamente. Entre medias, hay aportaciones de 250.000, 300.000, 400.000 o 700.000 euros. El resto de futbolistas cuenta con participaciones en la compañía del 5 %. "Dado que no hay accionistas directos o indirectos que posean más del 25 % del capital social de la empresa, el titular real es el único director de la empresa", esto es, Paul Gomero Vaquero. En total, una veintena de accionistas.

La socimi, en cifras

Telco Building Socimi se incorporó el pasado 13 de marzo a Portfolio Stock Exchange a un precio de 1,96 euros por acción, lo que implica una valoración total de la compañía de 11,76 millones de euros (6 millones de acciones).

Sobre las previsiones económicas de la socimi, se espera que los ingresos netos pasen de 1,13 millones a cierre de 2024 a 1,74 millones a cierre de 2025 y a 2 millones a cierre de 2026. Se estiman unos gastos operativos entre 160.000 y 170.000 euros, una depreciación del activo en torno a 250.000 euros y que el beneficio operativo pase de 721.000 euros en 2024 a 1,62 millones en 2026, con un resultado para 2025 de 684.994 euros y de casi un millón de euros en 2026.

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A 31 de diciembre de 2023, la socimi tenía 38 millones de euros en pasivos corrientes, es decir, deudas de menos de un año. De ellos, 10,43 millones de euros son préstamos otorgados por los accionistas, se utilizan para financiar las operaciones de la compañía y se renuevan anualmente, y los 27,65 millones restantes corresponden a la compra de la propiedad, es decir, se atribuyen al precio de compra estipulado en el acuerdo con Telefónica. Esta cantidad representa el monto que la compañía debe pagar por adquirir el activo bajo los términos del acuerdo. Según dicho acuerdo, un tercio del precio se pagó en la fecha de firma del acuerdo de compra y dos tercios se pagarán en la fecha en que la propiedad esté completamente segregada.

La socimi anticipa que el porcentaje máximo de financiación bancaria para afrontar la transacción, sobre el valor de las inversiones inmobiliarias planificadas, no excederá el 50 % del valor de la propiedad. Además, los préstamos son renovables anualmente con una tasa de interés del 6 %.