Los chollos de la burbuja se agotan: los 'buitres' sufren para ganar dinero

Hubo un tiempo dorado para los ‘vulture funds’. Hace más de 10 años, España era un erial en muchos sentidos, sobre todo como consecuencia de la crisis financiera de 2008. También lo era en cuanto al perfil de sus actores financieros, un negocio monopolizado durante décadas por bancos locales (algunos internacionales) y cajas de ahorros. El cuasi colapso del sistema abrió la puerta a grandes firmas de inversión, popularmente bautizadas como fondos buitre, que con equipos mínimos de paracaidistas llegaban con dinero fresco en busca de oportunidades.

Las mejores añadas fueron entre 2011 y 2014. Había que crear un mercado y ese era el riesgo, pero incluso comprando al peso y con los ojos cerrados era difícil equivocarse y no terminar ganando dinero. España era un gran bazar chino con precios de saldo y los compradores solo tenían que enseñar los billetes para acceder a cualquier producto, bueno, regular o malo (la gran mayoría). El único requisito era tener un buen abogado que blindara la operación de turno y aguardar a que el ciclo económico cambiara para pasar la patata en un par de años.

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Centerbridge, Anchorage, Fortress, Lone Star, HIG, Varde, Oaktree… comenzaron a ser comunes en la actualidad financiera de España. Muchos optaron por entrar y salir con un zurrón de plusvalías. Otros jugaron a quedarse con el mercado y capturar todo el valor existente: el de las ruinas y el de la reconstrucción. Y para esa jugada ya entraron en juego apellidos locales sirviendo como ejecutivos o asesores de cabecera de los fondos buitre, con José María Aznar Jr trabajando para Cerberus como símbolo perfecto de dónde estaba entonces el negocio.

El jugador más ambicioso ha sido Blackstone, algo inherente a su condición de mayor inversor inmobiliario del mundo. Igual que otros gigantes como Apollo liquidaron sus posiciones, no siempre con las plusvalías previstas (Evo Banco), la firma con sede en Nueva York ha terminado siendo el elefante del mercado, tras quedarse con los marrones del balance de Caixa Catalunya, Banco Popular y Banco Santander, y por ello su exposición es completa, por tipología de activos, por evolución del mercado inmobiliario y por riesgos jurídicos no existentes cuando invirtió.

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A diferencia de otros inversores, su tamaño puede permitirle jugar con tiempos distintos, pero para el dinero caro que busca rentabilidades superiores al 20% el mercado español ya no es una prioridad. Y el tiempo corre en contra de ‘players’ como Varde (Vía Celere, La Finca), Oaktree (Culmia), Cerberus (Haya Real Estate), Lone Star (Servihabitat) o Bain (Habitat), que además del riesgo de mercado han asumido el operativo, por lo que ante la dificultad de cumplir con los retornos comprometidos a sus inversores están haciendo caja para salvar la TIR.

Mientras tanto, gigantes como Goldman Sachs hace tiempo que cambiaron el paso. Como actor de referencia, quiso estar presente en la oportunidad ‘distressed’ del mercado español y aunque dedicó recursos y estructura para hacer negocio en diferentes sectores (energía), su mayor jugada en esos años estuvo en el inmobiliario. Más en concreto, en una cartera de pisos de protección oficial de la Comunidad de Madrid (Ivima), operación que le ha perseguido reputacionalmente, por su judicialización y politización, y de la que se ha arrepentido en más de una ocasión.

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Hace tiempo que la firma estadounidense cambió su perfil inversor para el ‘real estate’ en España, como demuestra la dupla formada por Ana Estrada y Javier Solís, ambos con nuevas responsabilidades a nivel europeo. Su apuesta por sectores de crecimiento, como logístico, hotelero y residencial (en sus diferentes modalidades), es un claro indicador de por dónde se mueven las grandes tendencias del mercado, como también serían las infraestructuras de servicios (hospitales, colegios, centros de datos…). En realidad, en el mercado actual sobra capital y falta producto.

Por este motivo, el dinero barato vuelve a estar detrás de las principales inversiones inmobiliarias, con compañías de seguros tipo AXA o Swiss Life o grandes gestoras de fondos como Ares, DWS, Aberdeen o Primonial como compradores finales. Ni siquiera las socimis, figura protagonista para la reconstrucción del sector por hacer de reemplazo de los fondos buitre, son ya los actores más influyentes. Su momento de ventaja competitiva (tratamiento fiscal) está dejando de ser relevante para canalizar la llegada de inversión. Pocos buscan valor ya en la basura.