Las hipotecas al 100% que nunca se fueron: dónde están y cómo conseguirlas

En realidad, nunca se fueron. Las hipotecas al 100%, tan presentes durante el boom inmobiliario, nunca han desaparecido completamente del mercado. Desde que pinchó la burbuja inmobiliaria, muy pocas entidades, por no decir ninguna, volvió a incluirlas dentro de su catálogo oficial de hipotecas, pero han seguido existiendo de puertas para adentro y para perfiles muy concretos: funcionarios y jóvenes avalados por el ICO, fundamentalmente.

Así se intuye de los datos del Banco de España y así lo confirman algunas entidades financieras, así como brókers e intermediarios hipotecarios. En junio de 2006, dos de cada diez hipotecas concedidas en España por el sector financiero tenían un loan to value (LTV) superior al 80%. El LTV es el porcentaje que las entidades financieras prestan sobre el valor de tasación del inmueble.

Tras el pinchazo inmobiliario y, a pesar de que el cerrojazo de la financiación y de las mayores exigencias por parte de Europa en materia de solvencia y riesgo a los bancos españoles provocó el desplome en la concesión de hipotecas, lo cierto es que los préstamos para comprar casa por encima del 80% nunca llegaron a desaparecer completamente del mercado, como se puede apreciar en el gráfico inferior.

En 2012, por ejemplo, el porcentaje de las hipotecas por encima del 80% era muy similar al de las hipotecas del boom. De hecho, no fue hasta 2019 cuando el porcentaje sobre el total bajó por primera vez del 10%, alcanzando su mínimo del 6,10% en diciembre de 2023, es decir, casi una década después de que la vivienda tocara fondo e iniciara su recuperación. Desde entonces, el porcentaje ha ido aumentando trimestre a trimestre hasta el 8,6% de finales de 2024.

Expertos, brókers y entidades financieras reconocen que las hipotecas al 100% nunca han llegado a desaparecer totalmente del mercado, aunque tampoco se ha vuelto a generalizar su comercialización. "Ya no hay café para todos" como asegura Ricardo Gulias, CEO de RN Tu Solución Hipotecaria, sino que la banca, en este sentido, se ha vuelto más selectiva con los clientes a quienes les ofrece estas hipotecas: funcionarios o clientes con algún tipo de aval, especialmente del Estado.

En los últimos meses, las entidades están constatando una reactivación de la demanda de inversión crediticia tras las últimas bajadas de tipos emprendidas por el Banco Central Europeo (BCE). Y esta mayor actividad hipotecaria también ha provocado algo más de movimiento en las hipotecas al 100%. Por ejemplo, en Kutxabank, la financiación para la compra de una vivienda ha despegado un 35,5% en el primer trimestre, frente al mismo periodo de 2024, mientras que fuentes de CaixaBank ponen énfasis en esa demanda embalsada que ha aflorado con los primeros recortes de tipos.

La bajada de tipos por parte del BCE espolea, de nuevo, la contratación de hipotecas

La adhesión al programa de avales para jóvenes del ICO, así como a los programas Jóvenes de comunidades autónomas, ha provocado que multitud de entidades ofrezcan hasta el 100% de financiación en la compra de vivienda. Es el caso de BBVA, Kutxabank, Abanca -que también la ofrece de manera puntual y se negocia cliente a cliente-, o Unicaja. Por su parte, Santander ofrece hasta el 95% con su Hipoteca Joven.

Esta financiación del 100% está condicionada, principalmente, a que los interesados sean jóvenes y menores de 35 años, como establecen estos programas de avales. Estos préstamos pueden llegar a cubrir hasta el 100% del precio de tasación de la vivienda o el de compraventa porque hay un organismo público que avala el exceso del 80% del LTV/LTC.

Otras entidades, en cambio, han optado por desmarcarse para mitigar sus riesgos. Por ejemplo, la política de Bankinter solo les permite ofrecer hasta el 80% del valor de tasación o el precio final de la vivienda (lo mayor de esas cantidades), mientras que la política de riesgos de Openbank hace que contemplen límites generales del 80% de financiación para vivienda habitual y del 70% para segunda residencia, aunque “siempre analizamos cada solicitud de forma personalizada con nuestros clientes”, como señalan a El Confidencial.

En CaixaBank, por su parte, ofrecen hasta el 80%, “siguiendo las recomendaciones del regulador”, aunque en algunos casos llegan hasta el 90% si es por convenios de avales públicos, como puedan ser los de los jóvenes.

TE PUEDE INTERESAR

Gonzalo Bernardos, experto en economía: "Es posible que vuelvan hipotecas por el 100% porque vemos nuevos actores en el crédito inmobiliario​"

M.M.V.

"Jamás, incluso después de la crisis de 2007-2008, se han dejado de dar hipotecas al 100% y al 100% más gastos", reconoce Gulias. "Es cierto que la banca tradicional no las ofrecía, pero los intermediarios de crédito profesionales sí tenían este producto y, aunque tras la crisis de 2008 desaparecieron la mayoría los intermediarios, nosotros, por ejemplo, seguimos adelante y nunca dejamos de hacer hipotecas al 100% de compra y al 100% más gastos", añade este experto.

Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro, observa cierto repunte del interés por parte de los clientes en los últimos meses, "sobre todo por parte de personas que, o bien no se quieren descapitalizar y prefieren quedarse con algunos ahorros para invertir en otras cosas y pagar más de cuota por financiar más porcentaje del precio de compra, o bien no disponen de ahorros para pagar tanto la entrada (20% del precio de compraventa de la vivienda) como los gastos (alrededor de un 10% adicional, con impuestos incluidos)", asegura.

Funcionarios y con avalistas

No obstante, independientemente de los motivos que llevan a un cliente a solicitar una hipoteca por el 100%, lo cierto es que la banca tiene muy acotado a quien ofrece este tipo de productos: funcionarios de carrera y empleados de organismos o empresas públicas y, en ocasiones, quienes cuentan con contratos indefinidos.

"Esto se debe a la estabilidad laboral y los ingresos fijos que caracterizan a estos perfiles, lo que les convierte en candidatos más seguros para los bancos", señala Antonio Beltrán, CEO de Hipotecas Plus. También suma puntos, según Colombelli, incluir en la operación un avalista o una doble garantía como, por ejemplo, poner otra vivienda en propiedad, que esté libre de cargas, como aval.

"Colectivos históricamente mimados por la banca patria, como los funcionarios, sí que han podido acceder a hipotecas al 90-100% de compraventa sin excesivas dificultades", añade Pau A. Monserrat, profesor de la Universitat de les Illes Balears, economista y perito especializado en productos financieros y socio en Futur Finances.

En su opinión, las hipotecas al 100% son bastante excepcionales y que descarta que exista una "lucha excesiva por superar el 80% del menor valor entre tasación y compraventa para otros perfiles. No obstante, para este 2025 podría ser un año de algo más de apetito por el riesgo, para indefinidos en empresas solventes y otros perfiles. Por ejemplo, ING que siempre a publicitado que sus hipotecas estaban limitadas al 80% de la tasación (si bien en la práctica podían llegar al 100% de compraventa), ha ampliado al 95% del menor valor entre compraventa y tasación sus hipotecas para menores de 36 años. Un movimiento puntual pero significativo", según Monserrat.

"Jamás, incluso después de la crisis de 2007-2008, se han dejado de dar hipotecas al 100% y al 100% más gastos"

¿Y el resto de trabajadores? En el caso de interinos o trabajadores con contratos temporales, lo habitual es que la financiación no supere el 90% del precio de compra. "Para quienes no trabajan en el sector público también existen opciones para financiar el 100%, siempre que se cumplan ciertas condiciones: que el precio de la vivienda sea de, al menos, 200.000 euros y que su tasación alcance un mínimo de 250.000 euros. En estos casos, se financia el 80% del valor de tasación, lo que equivale al 100% del precio de compra", explica Antonio Beltrán.

Otra vía para acceder a la financiación total es aportar una garantía adicional, como por ejemplo otro inmueble. Una opción que, según este experto, permite a muchos compradores cubrir el 100% del precio sin necesidad de tener un gran ahorro previo. En todos los casos, no obstante, asegura que la cuota mensual resultante no debe superar entre el 35% y el 40% de los ingresos netos del solicitante o la unidad familiar.

¿Cuáles son las condiciones las hipotecas al 100%?

Según Monserrat, en estos momentos y para los mejores perfiles, "es posible acceder a financiación fija próxima al 2,25%", mientras que desde iAhorro aseguran que las condiciones dependen mucho del perfil, si bien, "el tipo de interés puede estar hasta un punto porcentual por encima que el que darían los bancos al 80%. Además, suelen incluir más vinculaciones (seguros, tarjetas…) y el plazo no suele ser inferior a los 30 años, al menos de inicio; llegando en alguna ocasión hasta los 40 años (los más jóvenes). Hay que tener en cuenta también que, evidentemente, un funcionario conseguirá mejores condiciones que una persona que no lo es y que necesita meter un aval en la operación para poder sacarla adelante".

En el caso de la hipoteca 100% más gastos, las condiciones son mucho más exigentes.

Sin ahorros pero solventes en sus pagos

La fuerte subida de los alquileres y de los precios de las viviendas, unido a los avales ICO y a las bajadas de tipos, han aumentado significativamente la demanda de hipotecas. "Muchas familias o particulares que, en un principio no tenían pensado comprar, han cambiado de opinión. La gente quiere comprarse una casa sí o sí porque no puede ya pagar el alquiler o ve que está ‘tirando’ mucho dinero", destaca Colombeli quien, sin embargo, destaca que precisamente los elevados alquileres provocan que la capacidad de ahorro sea muy baja.

"Al pagar un alquiler elevado, el ahorro del mes puede ser mínimo y, por tanto, para comprar una vivienda tienen que pedir una hipoteca con un elevado porcentaje de financiación por parte de las entidades financieras", asegura.

No obstante, algunas entidades financieras tienen en cuenta a este tipo de perfiles. De hecho, como reconoce Gulias, "existen productos hipotecarios al 100% y al 100% más gastos para estos perfiles que viven de alquiler, que tienen una experiencia de pago previa, que han pagado un préstamo o que incluso han tenido una hipoteca pero no han podido ahorrar. Es decir, la banca da el 100% a aquellos perfiles que demuestran solvencia, no tanto de ahorro sino en cuanto a que tienen experiencias previas de pago, que saben lo que es pagar una cuota o saben lo que es pagar un alquiler. Yo siempre he dicho que prefiero dar una hipoteca al 100% a una pareja o a un single que lleva seis o siete años viviendo de alquiler sin fallar un día, que a una pareja que va al 80% de compra en la que la aportación es de los padres, ya que es más fácil tener un impago".

No obstante, existe un riesgo que ni el banco ni el propio hipotecado deben olvidar, y es que "exigir al hipotecado que aporte todos sus ahorros a la operación no reduce el riesgo de impago. Se solicita un importe menor, pero se vacía la cuenta corriente y se elimina un colchón financiero que ayudaría al hipotecado a hacer frente a la hipoteca en momentos difíciles, sea por una pérdida temporal de ingresos, sea por la subida de las cuotas fruto de un incremento sostenido del euríbor", advierte Monserrat.

"Si una familia no puede ahorrar, tampoco debería pedir una hipoteca"

Por tanto, asegura, "exigir que las familias tengan ahorros al solicitar financiación hipotecaria me parece una buena medida de riesgo y de concesión responsable de crédito, porque a nivel estadístico, está demostrado que los impagos son menores si los hipotecados aportan ahorros a la operación, pero al obligar a aportarlos íntegramente se compromete la capacidad de pago, en detrimento de los intereses del hipotecado. Para enfrentar una deuda hipotecaria, es imprescindible saber ahorrar y tener unos ingresos suficientes, que permitan hacer frente a la cuota y los demás gastos corrientes y extraordinarios sin entrar en números rojos. Si realmente una familia no puede ahorrar, tampoco debería pedir una hipoteca; suena crudo, pero creo que es un buen consejo", concluye Monserrat.

Empujón del ICO a jóvenes hipotecados

Algunos jóvenes sin ahorros, a pesar de no entrar en el perfil de la banca, están consiguiendo acceder a financiación al 100% gracias a que el Estado 'aporta' el 20% de la hipoteca, lo que ha vuelto a poner en el centro del debate la financiación al 100%.

"A partir de los avales ICO se notó un incremento del interés del solicitante por pedir el 100%, pero no se han registrado picos o tendencias en positivo/negativo: el volumen de ha mantenido sostenido desde entonces", destaca Estefanía González, portavoz de Kelisto.es

"Fuera de los ICO (y de otras ayudas autonómicas) son poca las entidades los que dan el 100%, (pueden negociar algo más del 80%, pero 100% son palabras mayores, mientras que a pesar de su adhesión a los ICO, muchas entidades tampoco conceden demasiadas hipotecas al 100%. De hecho, son algo excepcional, porque llega mucho solicitante que no cumple el perfil ICO (recordemos que no es sencillo) y porque aun cumpliéndolo, es posible que el solicitante no pase el análisis de riesgos de la entidad, por lo que la respuesta -por mucho aval público que haya- es un no".

"Mientras que los funcionarios, sobre todo los empleados de la administración pública, aportan estabilidad laboral, los jóvenes menores de 35 años aportan un amplio tiempo de amortización, y como no suelen contar con los ahorros necesarios, cabe la posibilidad de contratar este producto a través de un aval público, puesto que tanto el Estado como las comunidades autónomas pueden llegar a avalar hasta el 20% de la operación. Según el último estudio de Rastreator, cuatro de cada diez españoles se han planteado solicitar una hipoteca con aval ICO este año", concluye Segio Carbajal, responsable de hipotecas de esta compañía.